公積金貸款再出利好新政二次置業(yè)如何貸款？

觀民生 · 發(fā)表于 2015-6-23 09:49:22

 近期，公積金貸款再出利好新政，首套與二套房的首付比例同時下調(diào)，在新政的刺激下，二次置業(yè)群體的需求加速釋放。但貸款時面對組合貸與商業(yè)貸款兩種選擇，到底該如何選更便利和劃算呢？

  案例

  嚴(yán)女士和丈夫在朋友開的一家公司上班，十幾年前他們貸款購買了一套商品房，貸款已還清，因?yàn)榉孔泳嚯x上班的地方遠(yuǎn)，所以他們一直想換套房，趁著貸款政策比較寬松，他們想將這套房賣掉，購買朝陽區(qū)三元橋的一套兩居室。經(jīng)過評估后房價為287萬，嚴(yán)女士和丈夫每個月正常繳存公積金繳存，收入也都在1萬以上，他們不知道是用組合貸款買還是商業(yè)貸款買劃算。

  專家分析

  近期公積金貸款新政出臺后，很多換房的購房人都開始加緊入市，像案例中嚴(yán)女士這樣的購房人，第一套房子雖然貸款購買但是已還清，且將房子賣掉后，按照現(xiàn) 行政策無論是使用公積金還是商業(yè)貸款，都將被算作首套房。如果購房使用商業(yè)貸款，首付比例為30%，使用組合貸款，首付比例也為30%，朝陽區(qū)這套房的評估價為287萬，首付需要86萬，貸款額度200.9萬�！皞ゼ伟步荨币再J款200萬、20年為例，將組合貸款與純商業(yè)貸款對比如下：

  組合貸款

  優(yōu)勢：為購房人節(jié)省買房利息

  通過計(jì)算可以看出，組合貸款最大的優(yōu)勢就是為購房人節(jié)省利息�！皞ゼ伟步荨敝赋�，貸款200萬，純商業(yè)貸款的月供為13165.99元，而組合貸款的月供為12381.06元，每個月比商業(yè)貸款減少784.93元。使用商業(yè)貸款的總利息為1159838.09元，組合貸款的總利息為971453.58 元，兩者之間的差額為188384.51元，用組合貸款可以節(jié)省自己的購房利息。

  劣勢：貸款銀行制約性大、辦理時間長、費(fèi)用高

  盡管組合貸款比商業(yè)貸款更加省錢，但是辦理的劣勢也較為明顯�！皞ゼ伟步荨敝赋�，首先是辦理的銀行必須由公積金管理中心指定，使得購房人在選擇銀行、貸款產(chǎn)品以及還款方式上存在一定程度的制約。其次，組合貸款的辦理時間較長。因?yàn)榻M合貸同時涉及到公積金與商業(yè)兩種貸款，所以需要進(jìn)行兩遍審核程序，而商業(yè) 貸款部分需要抵押登記后銀行見他項(xiàng)權(quán)利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時間更長，造成很多業(yè)主對這種貸款方式的接受程度低，而且在貸款辦理的費(fèi)用方面，由于組合貸款需要分開收取公積金與商業(yè)貸款的服務(wù)費(fèi)，所以和商業(yè)貸款相比，借款人在辦理組合貸時可能會增加費(fèi)用支出。

  商業(yè)貸款

  優(yōu)勢：使用較為廣泛辦理流程快

  專家認(rèn)為，首先從批貸的時間來看，借款人手續(xù)齊全的情況下，使用商業(yè)貸款在5-7天銀行即可批貸，買賣雙方在過戶后，做完抵押登記，銀行見他項(xiàng)權(quán)利證后 1周之內(nèi)即能放款，因此從批貸和放款時間上看，商業(yè)貸款明顯比組合貸款占據(jù)優(yōu)勢，辦理流程的速度是所有購房貸款里最快的。其次，因?yàn)樯虡I(yè)貸款的辦理較為快速，很多開發(fā)商和業(yè)主都比較認(rèn)可商業(yè)貸款，商業(yè)貸款在買賣雙方的貸款方式里更為流通，使用也更加廣泛。

  劣勢：貸款利息高買房成本大

  雖然商業(yè)貸款的辦理速度是最快的，但是在貸款的成本上也是最高的�！皞ゼ伟步荨敝赋�，盡管央行兩次降息后，商業(yè)貸款的利率是5.65%，各家銀行普遍打8.8折后是4.97%，也比公積金貸款3.75%的利率高出很多，因?yàn)榻M合貸款是公積金和商業(yè)貸款利率分開計(jì)算，所以使用商業(yè)貸款的利息比組合貸款高，對購房人來說無疑將加大買房的成本。

  專家認(rèn)為，綜合對比來看，組合貸與商業(yè)貸款在使用上各有利弊，購房人需要結(jié)合自身?xiàng)l件咨詢相關(guān)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，摸清自身貸款情況后再制定相應(yīng)的策略，才能節(jié)省買房的首付和利息。

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