一場以眾籌為名引發(fā)的地產(chǎn)狂歡

觀民生 · 發(fā)表于 2015-6-22 10:56:58

“眾籌”并不是一個新鮮詞，但品牌房企扎堆玩“眾籌”就頗有看點。今年5月以來，先是平安好房與萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)，共同發(fā)起并成立中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟；緊接著，萬達向市場推出首款針對旗下萬達廣場的金融眾籌產(chǎn)品，預(yù)期年化收益12%以上，可謂是賺足眼球。

  翡翠綠洲眾籌預(yù)期收益50%約嗎？

  位于增城的香江翡翠綠洲即將啟動眾籌賣房。本月，該盤拿出一套價格超百萬的學(xué)位三房加入華南O 2O房產(chǎn)眾籌大軍，預(yù)期收益率50%。計劃于6月26日搶籌，7月4日拍賣。

  這一次眾籌的房源是翡翠綠洲帶省級名校學(xué)位的毛坯三房，房源競得者不僅以遠低于市面價的價格得到一套毛坯洋房，更大的附加價值就是可以得到12年省級名校一站式教育。據(jù)了解，翡翠綠洲近期主打“克拉鄰里”組團，主推82-153平方米的二到四房單位，毛坯價格9字頭起，認籌還享2萬減10萬優(yōu)惠。

  本次翡翠綠洲參與眾籌的房源為86棟802號房，面積約為95.5平方米的毛坯三房，帶學(xué)位。此房源總價為112.6萬元，5折眾籌，5折起拍。眾籌目標為56.3萬元，共有563籌，每籌1000元。眾籌目標完成后該房源將以5折(56.3萬元)起拍。假如房源以7.5折(84.45萬)成交，溢價28.15萬，眾籌者的收益就可以達到50%。眾籌房源成功競拍后，線上秒籌用戶可以將本金及溢價收入全數(shù)收入囊中。6月26日，翡翠綠洲眾籌將開搶，7月4日拍賣，每人僅能購買1籌。

  值得注意的是，參與樂居電商的用戶，以及案場實名登記的到訪者，可以享受翡翠綠洲6月26日線上眾籌V IP特權(quán)。參加眾籌的客戶和樂居電商下籌客戶直接參加線下房源競拍，非眾籌客戶和下籌客戶需要交納5000元保證金，才能參加競拍。

  品牌房企扎堆玩“眾籌”

  據(jù)中房網(wǎng)粗略統(tǒng)計，除了香江之外，目前國內(nèi)參與房地產(chǎn)眾籌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多達11家，分別是萬科、萬達、遠洋、綠地、綠城、碧桂園、方興、眾美、當(dāng)代置業(yè)、保利、富力等。

  本月初，萬達集團聯(lián)合快錢公司，推出一款叫“穩(wěn)賺1號”的商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。該產(chǎn)品面向廣大投資者，每份眾籌金額為1000元人民幣，最高認籌1000份，投資總額不超過100萬，預(yù)期年化收益將達12%以上。另據(jù)了解，這款眾籌產(chǎn)品募集的資金將用于投放在2015年開工，并在2016年新開業(yè)的、只租不售的萬達商業(yè)廣場項目上，參與眾籌的網(wǎng)民將從租金以及未來物業(yè)增值中取得收益。

  在萬達城投資者協(xié)會啟幕會上，萬達文化旅游城廣州旗艦展廳副總經(jīng)理李淙豪透露，萬達推出的金融眾籌是萬達輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型第一只房地產(chǎn)信托基金，相當(dāng)于萬達廣場的原始股，先期介入客戶可以獲得12%以上年化收益，預(yù)計整個產(chǎn)品項目3年后將成為正式的R EIT S上市。6月13日上午10：00，該項目在線開始首次眾籌，10分鐘募集資金3000萬，50分鐘突破1個億，1個小時完成當(dāng)天互聯(lián)網(wǎng)部分的募集額度。

  5月29日，天河萬科黃埔倉一公寓在線上開始搶籌，眾籌目標為36萬元，800元/籌，共計450籌。5月31日，該公寓進行拍賣，現(xiàn)場人氣火爆，有近千人到場，以38萬元起拍，最終拍出了66.5萬元，溢價30 .5萬，眾籌收益率高達84.72%，即每籌800元投資，收益677.76元。

  單打獨斗還不夠　房企聯(lián)合成立眾籌聯(lián)盟

  單打獨斗還不“過癮”，品牌房企開始抱團一起玩“眾籌”。近日在上海，由平安集團旗下平安好房發(fā)起成立的“房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟”上出現(xiàn)了熟悉的面孔，包括中國平安董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲、萬科集團總裁郁亮、碧桂園董事局主席楊國強、綠地集團董事長張玉良、華遠地產(chǎn)前董事長任志強、SO H O中國董事長潘石屹等等。

  寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同分析稱，中國房地產(chǎn)聯(lián)盟能夠使各品牌房企聯(lián)合起來壯大實力，提升行業(yè)影響力。但聯(lián)盟與協(xié)會是不同的，協(xié)會能夠形成一定的行業(yè)規(guī)范，管理行業(yè)秩序，這種聯(lián)盟是否能形成常態(tài)化的運作目前還未知，其實際作用還有待日后觀察。

  值得注意的是，有別于以往更偏向于營銷操作層面的“眾籌買房”，平安此次推出了“眾籌開發(fā)、眾籌建房”概念。會上，碧桂園宣布聯(lián)手平安集團，推出中國房地產(chǎn)首個眾籌產(chǎn)品，這個產(chǎn)品首先在碧桂園上海嘉定項目試水。據(jù)介紹，碧桂園上海嘉定項目以“一平方米”為眾籌單位，項目建成后，眾籌者擁有項目一部分或者全部的權(quán)益，眾籌者可以選擇將眾籌權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，直接擁有住房，也可以委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

  碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌表示，認購項目眾籌金融產(chǎn)品者，不但可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購房和項目分紅等多重收益。另外，投資者還可對項目規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)提出建議，參與到項目的戶型設(shè)計、裝修設(shè)計、社區(qū)配套等過程中，在一定程度上實現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。

  分析

  眾籌起風(fēng)了，房產(chǎn)能飛否？

  究竟什么是“眾籌”？在房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立論壇上，素有段子手之稱的萬通控股董事長馮侖有著形象的比喻，“眾籌好比任志強娶媳婦，我們都去湊份子，但僅是鬧鬧洞房，鬧完了就走了。如果鬧完還不走，非要跑到洞房上了床，那就是耍流氓�！�

  任志強則這樣解釋眾籌，“它是把你固定的消費資金用提前支付的方式，變成為你的消費而提供的建設(shè)資金和投資，由于提前支付了，你占有一定的股份，獲利時，你也分一點�！�

  根據(jù)世界銀行的預(yù)測，到2025年，中國的眾籌投資有望達到460億-500億美元。其中，70%-80%的融資額將是股權(quán)眾籌融資。

  除了巨大市場的吸引，房企做眾籌還出于其它的原因。韓世同分析，目前由于土地、市場等因素影響，過去房企快速開發(fā)，迅速銷售的發(fā)展模式受到?jīng)_擊，為了擴大資金來源、拓寬融資渠道，房企因此走上了“眾籌”之路。

  從另一個角度來看，眾籌也可能為房企融資及購房者買房節(jié)省一定的成本。馮侖分析，眾籌可能在一個月內(nèi)完成資金籌措，較傳統(tǒng)融資方式不僅節(jié)省時間，而且還能節(jié)約10%的融資成本，另外傳統(tǒng)的營銷費用大概占3%-5%，再加上其他一些費用的節(jié)省，在最終客戶拿到產(chǎn)品時感受到的實惠大體上是20%-30%。

  房企眾籌看似玩得紅火，也有專家潑冷水。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志分析指出，目前最主要的眾籌方式有兩種：一種為集資建房，目前眾籌方式還沒有真正地進入房產(chǎn)市場，但一經(jīng)推出，必然將是顛覆性的產(chǎn)品；另一種則為營銷推廣，這也是目前市場上最常見的眾籌方式，它能實現(xiàn)的僅僅是房產(chǎn)品牌的推廣，對銷售并沒有明顯促進作用�？偟恼f來，房產(chǎn)眾籌目前還僅僅是一種營銷噱頭，房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟目前也很難產(chǎn)生實質(zhì)影響。

  投資期長，高額回報有風(fēng)險？

  業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)眾籌模式的推出顯然是看到了傳統(tǒng)開發(fā)模式的“短板”。在該模式中，房企通過眾籌降低了融資成本，消費者則通過眾籌實現(xiàn)對房子的個性化需求與降低購房成本。

  但是，房地產(chǎn)眾籌存在的問題也不容忽視。有市場人士強調(diào)，對照這幾年很多三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售遇到的問題，市場風(fēng)險已經(jīng)表現(xiàn)出來。小散戶參與開發(fā)投資，如果遭遇市場風(fēng)險的話，可能會血本無歸。因此，這種方式對房地產(chǎn)的融資模式是錦上添花，但是不足以顛覆房地產(chǎn)的開發(fā)模式。

  韓世同表示，以萬達的“穩(wěn)賺1號”為例，其短期的收益大概在6%，并不算太高。而其長期收益則在12%左右，由于涉及到項目長期投資和運營，可能會面臨收益不穩(wěn)定的現(xiàn)象，在這種情況下，高額收益仍然存在著一定的風(fēng)險。

  有專家指出，在中國形成真正房地產(chǎn)眾籌企業(yè)鏈還為時尚早，現(xiàn)在地產(chǎn)眾籌仍然不失其房產(chǎn)預(yù)售的本質(zhì)，其未來發(fā)展有可能會出現(xiàn)變形。比如，用購房者的資金在銀行購買理財產(chǎn)品，出現(xiàn)風(fēng)險還能以存入銀行的價格返還給購房者。其中，資金安全尤其考驗地產(chǎn)商。在缺少相關(guān)監(jiān)管的情況下，地產(chǎn)商如何運用好這筆資金，除了誠信，還需要相應(yīng)的監(jiān)管機制介入。

南方都市報作者：徐鳳邱永芬彭馨儀