房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求新均衡加速去庫存

觀民生 · 發(fā)表于 2015-6-16 10:30:38

 文眼

  近十年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入了超速發(fā)展的快車道。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響既深且廣，史無前例。然而，在一片火熱的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)積累的問題也日益突出。尤其在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的今天，房地產(chǎn)業(yè)的處境已悄然生變。當(dāng)前最突出就是去庫存問題。房地產(chǎn)的加速去庫存不僅對(duì)行業(yè)發(fā)展有直接影響，而且也關(guān)乎穩(wěn)增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。

  ——亞夫

  過去幾年里，中國(guó)房地產(chǎn)非意愿存貨大幅增加，直接拖累了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也增加了經(jīng)濟(jì)下行的壓力，土地財(cái)政捉襟見肘，金融風(fēng)險(xiǎn)上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)的有效去庫存化是穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的重要條件。

  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去存化的途徑多樣，既有市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的主動(dòng)去庫存化，也有外生性的政策驅(qū)使的被動(dòng)去庫存化。主動(dòng)去庫存的途徑是開發(fā)企業(yè)主動(dòng)地壓縮投資與減少市場(chǎng)供給，并通過調(diào)整價(jià)格水平，使市場(chǎng)供給逐漸地與需求相適應(yīng)。寬松貨幣政策與積極財(cái)政政策、政府 “托底”社會(huì)政策會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)去庫存化遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于單純市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的均衡調(diào)整過程；地方政府放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求行政管制，釋放了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求活力。

  隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策力度不斷加大，效果逐步顯現(xiàn)，政府對(duì)房地產(chǎn)信貸的持續(xù)放松，在地方政府對(duì)土地財(cái)政收入下降的切膚之痛后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的回暖不是曇花一現(xiàn)，而是新一輪的持續(xù)過程，將從一線城市逐漸向二、三線城市擴(kuò)散過程，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將迎來加速去庫存化的時(shí)期。這是房地產(chǎn)尋求新的均衡過程，也是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)增長(zhǎng)的重要條件之一。

  彭興韻費(fèi)兆奇

  中國(guó)房地產(chǎn)庫存變化的趨勢(shì)

  新世紀(jì)以來，中國(guó)房地產(chǎn)信貸創(chuàng)造了市場(chǎng)的極大需求，成為新世紀(jì)以來中國(guó)高增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)力量。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也發(fā)生了重大變化。在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積的累計(jì)同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)了趨勢(shì)性的下降，表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給持續(xù)地大出有效需求。

  回顧過去，新世紀(jì)以來，中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率出現(xiàn)了三次峰值，四次谷底。

  第一次谷底是在2001年，那時(shí)，中國(guó)仍沒有擺脫亞洲金融危機(jī)后的通縮影響，銀行信貸緊縮，對(duì)住房抵押貸款的供給不足，壓制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。第二次谷底是在2008年第四季度，美國(guó)次貸危機(jī)的沖擊使中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率急劇下跌至-20%左右。隨后，在政府大規(guī)模經(jīng)濟(jì)政策刺激之下，銷售面積增長(zhǎng)率大幅反彈，但持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，很快又進(jìn)入到了一個(gè)下降周期，2012年第2月達(dá)到又一個(gè)谷值，是時(shí)銷售面積增長(zhǎng)率為-14%。隨后，該增長(zhǎng)率的下滑月所收窄，但直到當(dāng)年11月份，銷售面積增長(zhǎng)率都為負(fù)。2013年2月房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，達(dá)到了49%。但這樣的增長(zhǎng)只是曇花一現(xiàn)，沒能持續(xù)，隨之而來的是銷售面積增長(zhǎng)率的持續(xù)下降，乃至2014年全年和2015年前4月的銷售面積增長(zhǎng)率都一直為負(fù)，形成了房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率的第四次谷底。

  房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率的變化，會(huì)最終影響房地產(chǎn)庫存的變化，在經(jīng)過一定時(shí)滯效應(yīng)之后，房地產(chǎn)庫存的變化又會(huì)反過來影響房地產(chǎn)銷售及投資的變化，并最終影響房地產(chǎn)的價(jià)格。雖然房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)劇烈，但房地產(chǎn)的庫存面積卻一直在不斷增加。

  例如，在房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)率的波動(dòng)中，待售商品房面積一直在不斷增加。2000年初，待售商品房面積僅為6655萬平方米，到2008年初，該數(shù)值上升至了11321萬平方米，8年間增長(zhǎng)額不足一倍。從2008年開始，房地產(chǎn)非意愿庫存上升的速率越來越快，到2015年4月末，待售商品房面積大幅增加至了65681萬平方米，是2008年初的近六倍。

  進(jìn)一步看，2012年以來，房地產(chǎn)待售面積每隔12個(gè)月都至少以1億平方米的幅度增加。不僅待售面積的絕對(duì)值增長(zhǎng)到了歷史最高值，待售面積與上年度銷售面積之比在2015年4月末也達(dá)到了約54%的歷史峰值。這些數(shù)據(jù)表明，目前是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化任務(wù)最重的時(shí)期。

  房地產(chǎn)非意愿庫存上升的經(jīng)濟(jì)后果

  房地產(chǎn)業(yè)非意愿庫存的持續(xù)上升是過去若干年中開發(fā)商過度投資、房?jī)r(jià)過快上漲抑制有效需求的必然結(jié)果。我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一系列的影響。

  首先，直接拖累房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

  1．不斷增長(zhǎng)的房地產(chǎn)非意愿存貨加大了開發(fā)商資金回籠的壓力。

  這體現(xiàn)在，2014年下半年以來，現(xiàn)房銷售占比明顯上升，期房銷售占比下降。銷售結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“資金鏈”造成了較大的沖擊。截至今年4月，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金36279億元，較上年同期下降2.5%，這主要源于，“其他資金來源”（包括定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款）下降。它們?cè)?014年就已經(jīng)大幅下降，2014年定金及預(yù)售款總計(jì)為30238億元，比2013年下降12.4%；個(gè)人按揭貸款13665億元，比2013年下降2.6%。

  2．房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力明顯下降。

  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤(rùn)率在2009年一度達(dá)到16.64%的高水平，凈資產(chǎn)收益率在2013年也一度達(dá)到14.79%，這導(dǎo)致大量資本涌出房地產(chǎn)領(lǐng)域和過度投資；但隨著非意愿庫存上升，反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率均出現(xiàn)了明顯下降。同樣地，ROE和ROA也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。

  雖然房地產(chǎn)業(yè)盈利指標(biāo)表明房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代正在逐步結(jié)束，有利于資本在不同行業(yè)間更均衡地配置，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)在必然要求，但須注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是中國(guó)高杠桿行業(yè)之一，高杠桿化特征使得房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)資產(chǎn)收益率的變化極為敏感，金融的宏觀穩(wěn)定也在相當(dāng)程度上維系于房地產(chǎn)的穩(wěn)定。

  第二，高庫存壓制房地產(chǎn)投資，直接加劇了經(jīng)濟(jì)下行壓力。

  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年的快速發(fā)展，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度不斷加深，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率一直在10%以上，根據(jù)我們的粗略估處，新世紀(jì)以來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率有1-1.5個(gè)百分點(diǎn)來自于房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,通過其自身占投資的高比重、金融機(jī)制等渠道而具有加速器效應(yīng)。反過來，房地產(chǎn)業(yè)的下行也會(huì)直接拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

  正因?yàn)槿绱耍率兰o(jì)以來，雖然房地產(chǎn)業(yè)投資與全社會(huì)固定投資之比一直在20%左右，但對(duì)以投驅(qū)動(dòng)為主的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，其增長(zhǎng)的高低在相當(dāng)程度上維系于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的高低，正是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的加速器效應(yīng)使然。

  庫存壓力增加迫使房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不僅直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)自身對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用減弱，而且還會(huì)通過對(duì)其他行業(yè)投資的影響而強(qiáng)化。具體而言：（1）帶動(dòng)效應(yīng)，即房地產(chǎn)投資的回落直接減少了對(duì)諸如鋼鐵、水泥等建材等與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)下行；（2）預(yù)期效應(yīng)，即房地產(chǎn)投資下行對(duì)其他行業(yè)需求產(chǎn)生不利的預(yù)期沖擊，迫使其他行業(yè)主動(dòng)地縮減生產(chǎn)以應(yīng)對(duì)可能的非意愿存貨上升；（3）擠出效應(yīng)，在社會(huì)總資源有限的情況下，房地產(chǎn)投資下降就會(huì)相應(yīng)增加其他行業(yè)的投資可用資金量。雖然這有正反兩方面的影響，但通常而言，房地產(chǎn)投資下降的不利影響會(huì)超過其擠出效應(yīng)弱化的正面影響。

  房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的加速器效應(yīng)還通過抵押品和資產(chǎn)負(fù)債表渠道而產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)之處主要在于，它是融資中必不可少的抵押品，健康而繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)弱化了融資中信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)。但抵押品市場(chǎng)價(jià)格下跌時(shí)，其所能發(fā)揮的積極作用就會(huì)減弱。因此，伴隨房地產(chǎn)投資下行和價(jià)格下降的，往往是銀行信貸供給收縮。

  房地產(chǎn)價(jià)格下行會(huì)通過資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)降低企業(yè)或居民部門的投資與消費(fèi)。資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)主要源自金融市場(chǎng)的信息不對(duì)稱，借款者的資產(chǎn)負(fù)債表狀況會(huì)影響其所能獲得的外融資的期限、數(shù)量和條件。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下行引發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表惡化時(shí)，銀行就會(huì)不斷緊縮信貸，企業(yè)部門則會(huì)被動(dòng)地減少投資，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)出造成負(fù)面影響。財(cái)富效應(yīng)是指當(dāng)居民部門擁有的房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，就會(huì)因?yàn)榭傌?cái)富的下降而減少消費(fèi)，拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

  第三，地方財(cái)政收入壓力加大，債務(wù)償付捉襟見肘。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年來的快速發(fā)展極大地改變了我國(guó)地方政府的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，乃有“土地財(cái)政”之說。房地產(chǎn)非意愿庫存持續(xù)上升導(dǎo)致開發(fā)商土地購置面積快速下降，使得地方政府的財(cái)力捉襟見肘。2014年來，購置土地面積增長(zhǎng)率大幅下降，尤其是在2014年第四季度后已呈加速下之勢(shì)；與此對(duì)應(yīng)的是，全國(guó)房地產(chǎn)土地累計(jì)成交價(jià)款也大幅下降，同樣在2014年第四季度后呈加速下降趨勢(shì)。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，“土地出讓金”占地方財(cái)政收入的比重，從2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%。靠土地吃飯的地方財(cái)政收入格局已不可維系，這不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)格局變化的結(jié)果，也是建立現(xiàn)代國(guó)家治理體系的必然要求。

  從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，打破“土地財(cái)政”有利于改善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，但短期內(nèi)對(duì)地方財(cái)政的沖擊不容小覷。進(jìn)一步地，過去中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在相當(dāng)程度上得益于地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)，土地財(cái)政為地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)提供了必要的財(cái)力支持。土地財(cái)政收入下降會(huì)減弱地方政府的投資動(dòng)力，也使得地方政府失去了相當(dāng)部分資金來源。正因?yàn)槿绱�，盡管今年要實(shí)施“有力度的積極財(cái)政政策”，但考慮到土地財(cái)政萎縮而使地方投資萎縮，中央地方財(cái)政支出的凈效應(yīng)，未必會(huì)達(dá)到“積極之效”。

  第四，房地產(chǎn)庫存增加使金融資產(chǎn)質(zhì)量下降、銀行體系風(fēng)險(xiǎn)增加。

  雖然房地產(chǎn)具有良好的抵押品屬性，但這皆源于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定或不斷上漲的市場(chǎng)行情中。過去十多年里，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和價(jià)格高漲，不僅地方財(cái)政土地化，而且金融活動(dòng)也高度地產(chǎn)化。銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款占全部信貸余額的比重超過了20%，越來越多的金融活動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)牽連在一起。一旦房地產(chǎn)存庫增加使房?jī)r(jià)下跌，其作為防患風(fēng)險(xiǎn)的抵押品功效就會(huì)減弱，結(jié)果，以房地產(chǎn)作為抵押品的金融活動(dòng)，其面臨的信息不對(duì)稱問題就會(huì)凸顯出來。

  自2011年以來，我國(guó)銀行業(yè)不良貸款率持續(xù)上升的過程，就是一直伴隨著房地產(chǎn)非意愿存貨大幅增加的過程。在地方財(cái)政土地化、金融房地產(chǎn)化的背景下，房地產(chǎn)非意愿庫存增加惡化了地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這正是中央銀行迫不得已采取大規(guī)模債務(wù)置換下策的原因。

  房地產(chǎn)去庫存化的途徑

  房地產(chǎn)非意愿存貨上升帶來了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)問題。要實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的目標(biāo)，房地產(chǎn)去庫存化是繞不過去的路徑之一。4月30日的政治局會(huì)議指出，要盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的“緊要”之年，托底和刺激已成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本取向。在經(jīng)濟(jì)政策與托底社會(huì)政策組合的作用下，未來一段時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入加速去庫存化的階段。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去存化的途徑是多樣的，既有市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的主動(dòng)去庫存化，也有外生性的政策驅(qū)使的被動(dòng)去庫存化。

  首先，主動(dòng)去庫存的途徑是開發(fā)企業(yè)主動(dòng)地壓縮投資與減少市場(chǎng)供給，并通過調(diào)整價(jià)格水平，使市場(chǎng)供給逐漸地與需求相適應(yīng)。非意愿存貨上升不外乎意味著，在當(dāng)前價(jià)格水平下，房地產(chǎn)供給超過了有效需求水平。因此，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，去庫存化的重要途徑之一，就是根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)壓縮房地產(chǎn)投資、適度地降價(jià)以加快市場(chǎng)出清、加速資金回籠。

  2010年以來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率一直在不斷下降，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增長(zhǎng)率達(dá)到了38%，到2015年4月份，投資增長(zhǎng)率就下降到了6%。如果說，開發(fā)投資完成額是已經(jīng)形成的供給，通過預(yù)售，它可能已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“從商品到貨幣的驚險(xiǎn)一躍”，那么，計(jì)劃投資則是未來潛在的供給，需要準(zhǔn)備“驚險(xiǎn)一躍”。2010年和2011年初，計(jì)劃投資額增長(zhǎng)率一直保持在近40%的高水平，這形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的后續(xù)新增供給，但房?jī)r(jià)高漲抑制了有效需求，造成了隨后庫存大幅增加。這又迫使開發(fā)商降低了計(jì)劃投資總量，到2015年4月，計(jì)劃投資的增長(zhǎng)率下降到了13.7%，較前期的峰值下降了近30個(gè)百分點(diǎn)。主動(dòng)降低計(jì)劃投資增長(zhǎng)率，反映了開發(fā)商對(duì)未來預(yù)期的變化，是減少未來庫存壓力的基本途徑。

  在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格變動(dòng)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)均衡的基本機(jī)制，價(jià)格變動(dòng)引導(dǎo)供給與需求。近年來，價(jià)格調(diào)整在中國(guó)房地產(chǎn)的去庫存化中發(fā)揮著重要作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)價(jià)格與需求之間可能存在正反饋機(jī)制，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格與需求各自的反身性現(xiàn)象。2013年第四季度后，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)率一直呈下降之勢(shì)，尤其是在2014年9月后，該指數(shù)一直呈負(fù)增長(zhǎng)，不僅房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率下降了，而且房?jī)r(jià)的絕對(duì)值也下降了。

  房?jī)r(jià)下跌提高了人們的有效需求，是化解非意愿庫存最基本的市場(chǎng)機(jī)制。我們認(rèn)為，隨著過去房地產(chǎn)價(jià)格下跌所帶來的有效需求增加，終將在政府刺激性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策帶動(dòng)下而對(duì)房地產(chǎn)的去庫存化產(chǎn)生積極影響。但是，依靠市場(chǎng)自身來主動(dòng)地化解庫存往往要以增長(zhǎng)率下滑和金融風(fēng)險(xiǎn)上升為代價(jià)。這決定了，政府在消化中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非意愿存貨中，具有市場(chǎng)機(jī)制不可替代的作用。

  其次,寬松貨幣政策與積極財(cái)政政策將加速房地產(chǎn)的去庫存化。貨幣政策調(diào)整不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的可貸資金量，也直接影響房地產(chǎn)供需雙方的借貸成本。自2014年下半年以來，除了全面降準(zhǔn)和降息，央行還專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過數(shù)次調(diào)控。央行降準(zhǔn)直接釋放了2萬多億的流動(dòng)性，帶動(dòng)了貨幣市場(chǎng)利率大幅下降。央行降低存貸款基準(zhǔn)利率后，商業(yè)銀行的貸款加權(quán)利率明顯下行。2014年第三季度末，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款加權(quán)利率為6.96%，到2015年第一季度，該利率下降到了6.01%，下降了0.95個(gè)百分點(diǎn)，這就極大地減輕了那些需要借款買房的利息負(fù)擔(dān)。

  在專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸與金融政策調(diào)整方面，2014年9月，央行確定，首套住房的首付比率為30%，改變首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即已擁有一套住房并已結(jié)清住房抵押貸款的，再次購房申請(qǐng)貸款則按首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行貸款，支持商業(yè)銀行通過MBS和發(fā)行專項(xiàng)債券為抵押貸款籌措信貸資金。2015年3月30日的房貸新政中，央行確定，對(duì)已擁有一套住房且尚未結(jié)清房貸的，為改善居住條件而再次申請(qǐng)商貸的首付比率降至40%，首套住房公積金的首付比率則降為20%，已結(jié)清購房套而再次購買的首付比率為30%。

  在財(cái)稅政策方面，財(cái)政部于2015年3月30日調(diào)整了個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅政策，即個(gè)人銷售購買不足兩年的住房，全額征收營(yíng)業(yè)稅，銷售購買已滿兩年的非普通住宅，按差額征收營(yíng)業(yè)稅；銷售購買已滿兩年的普通住宅則免征營(yíng)業(yè)稅。貨幣政策與財(cái)稅政策的調(diào)整，提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資可得性，降低了房地產(chǎn)需求的融資成本和交易成本，對(duì)釋放房市場(chǎng)需求具有明顯的刺激作用。

  第三，政府 “托底”社會(huì)政策會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)去庫存化遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于單純市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的均衡調(diào)整過程。中央在2014年以來加大了支持住房消費(fèi)的力度，進(jìn)一步落實(shí)了放寬戶口遷移政策，城鎮(zhèn)人口的增加將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。此外，中央和地方政府支持商品房去庫存化，并在一定范圍內(nèi)回購后作為保障性住房，拓寬保障房源和租賃房源解決高庫存。

  為消化高庫存，2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會(huì)出租，從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房源等重大措施。同時(shí)還提出各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。待售面積較多的城市的一些地方政府，相繼出臺(tái)了回購商品房作為保障性住房的政策。這意味著，在房地產(chǎn)庫存持續(xù)增加而拖累投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，政府儼然成了房地產(chǎn)最大的需求者。與其他市場(chǎng)主體截然不同的是，政府作為買方，全然沒有硬預(yù)算約束，價(jià)格、交易成本對(duì)政府的需求約束較低。有了地方政府積極入市、參與消化房地產(chǎn)市場(chǎng)非意愿庫存，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化的速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單純由價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)的均衡實(shí)現(xiàn)過程。

  第四，地方政府放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求行政管制，釋放了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求活力。在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期，各地方政府均采取了諸如限購之類的行政管控措施，這對(duì)抑制投機(jī)性購房起到了立竿見影的效果。應(yīng)當(dāng)說，作為迫不得已的行政控制手段，它對(duì)中國(guó)抑制房地產(chǎn)的階段性泡沫發(fā)揮了積極作用。固然如此，它與中國(guó)城鎮(zhèn)化的方向背道而馳的，也違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下勞動(dòng)力要素自由流動(dòng)的原則。由于地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了政府所不期望反方向變化時(shí)，各地方政府又先于中央對(duì)房地產(chǎn)政策的放松，而放棄了作為權(quán)宜之計(jì)的限購措施。

  例如，福州早在2014年8月就確定，購房人在福州買戶無需提供納稅證明或繳納社會(huì)保險(xiǎn)證明，且將90平方米內(nèi)住房的契稅降至了1%，90-144平方米的契稅則降至1.5%。2015年5月以來，甘肅和安徽省住建廳先后發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的指導(dǎo)意見，均讓原來的限購政策壽終正寢。在穩(wěn)增長(zhǎng)的大背景下，各省市及地方政府取消違背市場(chǎng)原則的限購，將是大勢(shì)所趨。我們認(rèn)為，這些措施對(duì)提高市場(chǎng)活力的作用正在逐漸顯現(xiàn)。

  總之，寬松的金融財(cái)稅政策、由行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向?yàn)橥械妆Ｕ戏�、差別化限購等一系列政策，可以有效地調(diào)節(jié)不同區(qū)域的供需關(guān)系，對(duì)于去庫存、調(diào)節(jié)房企資金壓力、滿足剛性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的去庫存化將起到重要作用。

  房地產(chǎn)將加速去庫存化

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)中增速換擋是一個(gè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)，這是由中國(guó)潛在增長(zhǎng)率下降的客觀因素所決定的。盡管有人認(rèn)為，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來了不利影響，但中國(guó)仍處在城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵時(shí)期。雖然新型城鎮(zhèn)化并不意味著房地產(chǎn)化，核心在于公共服務(wù)均等化、居民身份市民化，但解決好“住”仍是城鎮(zhèn)化的重要方面，中國(guó)未來城鎮(zhèn)化仍會(huì)產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求，也是未來一段時(shí)間中國(guó)最大的內(nèi)需所在之一。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們收入水平提高，居民對(duì)住房的需求會(huì)從過去的“遮風(fēng)避雨”轉(zhuǎn)向更高功能性的需求，未來中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然有較大的空間，它在中國(guó)“穩(wěn)增長(zhǎng)”中仍具有四兩撥千斤的功效。

  隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策的力度不斷加大，效果逐步顯現(xiàn)，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)信貸的持續(xù)放松，在城鎮(zhèn)化的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將迎來加速去庫存化的時(shí)期。我們認(rèn)為，目前已有一些跡象表明，中國(guó)房地產(chǎn)加速去庫存化的階段正在來臨。過去房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率、計(jì)劃投資增長(zhǎng)率持續(xù)下降，都?jí)嚎s了房地產(chǎn)的供給增長(zhǎng)率；地方政府取消限購、央行貨幣與住房信貸政策的調(diào)整、調(diào)整房地產(chǎn)交易稅收都將釋放房地產(chǎn)的需求活力，影響著人們對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

  供需兩方面的共同調(diào)整將促使中國(guó)房地產(chǎn)逐漸確立新的均衡過程。均衡的調(diào)整與實(shí)現(xiàn)過程首先就會(huì)表現(xiàn)在去庫存化逐漸進(jìn)入加速階段。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建住宅成效繼續(xù)大幅回升，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別達(dá)到了18個(gè)和28個(gè)。我們認(rèn)為，在貨幣政策從滴灌轉(zhuǎn)向全面寬松的環(huán)境下，在地方政府對(duì)土地財(cái)政收入下降的切膚之痛后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的回暖不是曇花一現(xiàn)，而是新一輪的持續(xù)過程，也將從一線城市逐漸向二、三線城市擴(kuò)散。因此，我們判斷，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入加速去庫存化的周期是可以預(yù)期的。這是房地產(chǎn)尋求新的均衡過程，也是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)增長(zhǎng)的重要條件之一。

  （作者簡(jiǎn)況：彭興韻，第一創(chuàng)業(yè)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所貨幣理論與政策研究室主任；費(fèi)兆奇，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所貨幣理論與政策室副主任）