住房金融體系不可全靠公積金

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住房公積金制度作為支撐住房市場化、商品化改革的重要保障之一，在加快住房建設、改善住房條件等方面扮演著重要角色。日前，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《全國住房公積金2014年年度報告》（以下簡稱《報告》），首次披露了全國住房公積金的運營情況。

  隨著房價日益趨高，住房公積金還遠遠跟不上房價的漲幅，住房公積金和公積金貸款在職工購房中所能起到的作用也越來越小。不少人士提出質疑，住房公積金是否還有存在的必要？

  對此，接受本報記者采訪的專家表示，不論從國際經驗，還是我國實際情況來看，住房公積金都有客觀存在的價值。而對于中國的住房金融體系而言，單單有住房公積金的支持還遠遠不夠。

  各地公積金資金使用何以不均衡

  《報告》顯示，全國公積金個貸率超過80%的省份有7個，低于50%的省有6個；個貸率超過85%的城市有52個，低于50%的城市也有很多。整體來看，東部發(fā)達省份公積金資金運用率普遍高于平均水平，中西部地區(qū)則普遍較低。

  國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛(wèi)民日前在接受中國經濟時報記者采訪時表示，各地公積金資金存在使用情況不均衡的現(xiàn)象，主要是由于東部地區(qū)整體房價較高，且隨著大量人口向東部集聚，中西部地區(qū)的整體需求量少于東部地區(qū)，因而對公積金的資金需求量較大。

  例如，在中西部地區(qū)，公積金的額度基本能滿足其貸款的需求；但在東部地區(qū)，則需要公積金與商業(yè)貸款相組合，才能滿足住房消費需求。

  同時，住房公積金的主要對象、最受益群體還是中等收入家庭。而中等收入家庭多數(shù)消費集中在東部，所以造成東部地區(qū)對公積金的使用量較中西部地區(qū)大。

  劉衛(wèi)民認為，當前的公積金管理體制多以城市中心為管理主體。這種情況下，中西部地區(qū)的公積金因其需求沒有東部旺盛，會導致其公積金使用率相對較低。

  而要使各地公積金資金使用率達到平衡，劉衛(wèi)民表示，可從公積金管理制度和設計上著手，從更高層面上進行統(tǒng)籌。若不能一下子達到全國公積金統(tǒng)籌，或可先從省級統(tǒng)籌著手，將公積金使用率低的城市和使用率高的城市進行平衡調節(jié)，循序漸進。

  另外，對于住房公積金的結余資金管理，可建立相關平臺來互通有無。例如，中西部公積金利用率低，則可以將公積金借給東部地區(qū)或公積金較緊張的地區(qū)。達到一定期限后，再以相應的收益返還給中西部地區(qū)，同時也保證了中西部地區(qū)存在的公積金貶值問題。

  同時，隨著城鎮(zhèn)化節(jié)奏的加快，中西部地區(qū)也可適當降低當?shù)氐墓�積金使用門檻，或提高其貸款額度和規(guī)模，或允許進入中西部地區(qū)的無房人口無償提取公積金用于住房消費等，來解決數(shù)億人的城鎮(zhèn)化問題。

  因租房提取的公積金何以占比低

  《報告》顯示，2014年全年住房公積金提取額7581.96億元，占全年繳存額的58.52%，比上年增長13.99%。其中，住房消費類提取5714.52億元，非住房消費類提取1867.44億元，分別占75.37%、24.63%。

  隨著租房群體的增加，許多人選擇提取公積金來支付房租，緩解自己的經濟壓力。然而，依《報告》來看，在公積金的提取原因中，用于償還貸款本息的占到41.06%，用于購買、翻建、大修住房的占到33.24%，而因租房提取公積金的只占1.07%。

  為何以租房為由提取的公積金如此稀少？劉衛(wèi)民表示，從已有條例上看，將公積金用于租房并沒有太大障礙。之所以提取率稀少，主要還是落實難的問題。

  依照相關條例規(guī)定，要提取公積金用于租房，首先需要出示租房合同。然而，我國當前的租賃市場并不規(guī)范，存在大量的二房東，許多二房東與租客之間有非正式的合同關系。因此，為了避免繳納稅款，許多房東們并不愿意提供租房合同，租客也無從證明，難以提取到公積金。

  另外，從公積金的政策支持角度來講，我國部分城市更注重公積金對購房的支持，對于租房的支持則相對忽略，這也是造成租房公積金提取率較低的原因。

  劉衛(wèi)民認為，今后或可在公積金的管理上進行調整。對于租房而言，可調整為“當本人在本地或常住地沒有房產且公積金已繳納達到一定期限后，可以無條件提取公積金用于住房消費”，而不是依照租房合同的證明來提取公積金。

  而對于部分地區(qū)“重購房、輕租房”的公積金政策，也可以在下一步的政策設計和公積金條例修改過程中，將租房條例明確劃分，統(tǒng)籌考慮住房公積金對購房、租房兩種住房消費的支持。

  住房金融體系不可全靠公積金

  也有人提出疑慮，隨著房價的不斷上漲，公積金在住房消費中起到的作用越來越小。國家是否應根據(jù)新的住房消費需求，對公積金進行新的定位呢？

  劉衛(wèi)民表示，從租房購房角度來看，住房公積金是很好的住房金融產品，即便是一些歐洲國家，也存在這類帶有互助性的低存低貸的金融產品。因此，住房公積金仍然有客觀存在的價值。

  而目前普遍認為公積金對于住房消費的支持力度正在減弱，主要由于住房公積金的初衷并不適用于現(xiàn)狀。

  住房公積金建立的初衷，是意在廣泛聚集資金，定向幫助城市職工實現(xiàn)購房意愿。從宏觀層面看，則有助于完成我國城鎮(zhèn)住房從福利分房到市場化購房的轉變。而這需要住房公積金和政策性住房相配套，既有低存低貸額度比較小的金融產品支持，同時，也有價格較低的政策性住房供選擇。

  然而，依照當前情況來看，政策性住房并沒有得到大幅度的推廣，且呈現(xiàn)逐漸萎縮的態(tài)勢，許多地方也開始逐漸放棄建造經濟適用房。即，現(xiàn)在面臨著“雖有低存低貸的金融產品卻缺少購買對象”的尷尬局面，從而造成住房公積金支持力度不足的感覺。

  劉衛(wèi)民指出，我國現(xiàn)行的住房公積金體制并不像商業(yè)貸款那樣提取容易，使用起來也不太方便。對于中國的住房金融體系而言，并不能單純地依靠住房公積金來解決，還應有其他相關配套的住房金融體系，才能根本解決當前住房難的問題。

中國經濟時報網(wǎng)作者：胡畔