專家：從三次泡沫看中國房地產(chǎn)未來

觀民生 · 發(fā)表于 2015-6-13 09:46:30

目前，中國的股市真可謂是紅旗招展，人山人海，但是若論瘋狂程度，股市還不是深圳房地產(chǎn)的對手。6月1日，深圳市規(guī)土委公布的成交數(shù)據(jù)顯示：5月份新房共成交6106套，環(huán)比增長50%，同比增長140%；成交均價為28487元/平方米，環(huán)比增長8%，同比增長18.8%。都說，"上帝欲使之滅亡,必先使之瘋狂"。如此瘋狂的房地產(chǎn)之后會發(fā)生怎樣的故事呢？

第一段：20世紀中期美國房地產(chǎn)泡沫

大家都知道美國東北部歷來都是美國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一。 20世紀上半葉，工業(yè)革命為美國東北部貢獻了不少的美元與富翁，也貢獻了不少污染。與之相比，佛羅里達州氣候宜人，空氣清新，迅速成為了美國人民的冬季度假圣地，不僅如此，佛羅里達的房價一直遠低于美國其他州，發(fā)展?jié)摿εc低房價使得很多人瞄上了這里的房子，于是乎人們爭先恐后地將美元砸在這塊美麗的土地上。

隨著投資者的增多，房價也在不斷地上漲，有數(shù)據(jù)顯示：從1923年到1926年，佛羅里達的地價上漲了5倍多，與地價相比，房價更瘋狂：有的房子一年內(nèi)價格翻了4倍。而佛羅里達當?shù)氐你y行放寬了貸款條件更是在已經(jīng)很火爆的房地產(chǎn)市場上澆了一瓢滾燙的熱油，據(jù)說地產(chǎn)商甚至把海底的地皮也賣了出去。

當房價貴到不能再貴的時候，當該買房的人都買了房的時候，房價便停滯不前甚至有所下滑，當人們心中"房價一定會上漲"的信念被現(xiàn)實打破的時候，拋售的狂潮就開始了。雪上加霜的是：一場颶風毀掉了佛羅里達13000座房屋，地中海果蠅毀掉了整個佛羅里達的農(nóng)業(yè)。1926年底，因房地產(chǎn)泡沫而繁榮的佛羅里達開始崩潰，成千上萬的人破產(chǎn)。然而災(zāi)難并沒有就此止步，隨后的1929年，這場始于佛羅里達的經(jīng)濟颶風終于刮到了華爾街，黑色星期四來臨。

第二段：20世紀90年代房地產(chǎn)泡沫

二戰(zhàn)以后，經(jīng)過20多年的發(fā)展，日本迅速成為世界第二大經(jīng)濟強國。與之相比，曾經(jīng)的大哥-美國則深陷泥潭。于是乎，美國與日、德、英、法共同發(fā)布聲明，宣布介入?yún)R率市場。這之后，日元迅速升值。投資者對美元的不信任以及對日元的看好使得大量資金涌入日本，再加上日本政府實行了金融緩和政策，這些都使得日本擁有了大量過剩的流通資金，大量資金涌入了股市和房地產(chǎn)。

有趣的是，這時候的日本人也相信"土地不會貶值"的神話，種種因素使得地價極速飆升，當時東京的地價總和甚至可以買下整個美國。不差錢的日本人在民族主義的鼓勵下走出國門，大肆收購國外尤其是美國的房地產(chǎn)，美國媒體驚呼：這是日本第二次入侵美國。

但是好景不長，當泡沫多到一定程度，而且沒有足夠大的泡沫覆蓋原有的泡沫時，真相開始令人擔憂：國外資本紛紛撤資，房地產(chǎn)價格暴跌，個人破產(chǎn)，銀行倒閉，并遺留下來高達6000億元的壞賬……而美國則利用這些資金大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)，繼續(xù)領(lǐng)跑全球經(jīng)濟。這次的房地產(chǎn)泡沫對日本的破壞性遠勝于兩顆原子彈，直到現(xiàn)在，日本都沒有完全恢復(fù)。

第三段：1998年東南亞房地產(chǎn)泡沫

1998年的東南亞金融危機也來源于房地產(chǎn)泡沫。首先看一下罪魁禍首-泰國，泰國政府為了刺激經(jīng)濟，放松了對經(jīng)濟的管制，然而增加的私人貸款并沒有如政府想的那樣流入到生產(chǎn)部門，而是大部門跑到了房地產(chǎn)市場上；隨后為了彌補財政赤字，泰國政府放松了對資本賬戶的管制，大量外國資金流入泰國。這些外資進入泰國后，也大量流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。從1989年到1996年，短短7年間，泰國的住房貸款總額增加了5倍多。再美的泡沫也是會碎的，1995年底，隨著泰國股市出現(xiàn)下跌，大量國際資本撤出泰國，于是災(zāi)難發(fā)生了：僅1997年下半年，房地產(chǎn)價格縮水近30%。此時災(zāi)難并沒有停止，金融颶風隨后襲擊了馬來西亞、香港等地，1998年金融危機爆發(fā)。