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 最近幾天，一則樓市新聞廣為流傳：上海易居研究院發(fā)布了一份名為《全國35個大中城市房價收入比排行榜》的報告，報告顯示，35個城市中，買房需10年以上的城市占20%，其中深圳的房價收入比最高，買房需20年以上時間。而合理的指標是6到7年。   排在深圳后面的依次是廈門、北京、上海、杭州、福州，這些城市的房價收入比都超過10倍。易居中國的計算方式是，一個標準家庭按照官方公布的平均收入計算，在當?shù)刭徺I一套100平米商品房（也按照均價計算），需要多要年（假設全部收入都用來買房）。   任何指標都有其局限性，更何況有些媒體在報道這個消息的時候，把排行榜宣布為樓市的“危險榜”、“泡沫榜”，偏差就更大了。事實上，如果你觀察這個榜單，就發(fā)現(xiàn)排行榜前列的很多城市，恰恰是近期樓市漲得最好的，而且未來潛力也可能是最大的（當然也有例外，比如海口、太原就未必）。   為什么會出現(xiàn)上面的悖論？我覺得有以下幾個原因：   第一，城市的定位不同，決定這個城市房價的因素就不同。比如北京、上海和廣東的河源、茂名就完全不同。后兩個城市對外地人基本沒有吸引力，因此房價由當?shù)鼐用竦氖杖胨�、人口增減來決定。   北京和上海是世界性都市，它們的房價是國際熱錢、國內(nèi)熱錢、人口增量、當?shù)鼐用裥枨蠊餐瑳Q定的。換句話說，收入房價比對于一線城市，尤其是北上深來說是失效的。這個指標對“弱二線”以下城市才有效。   第二，城市的人口結構，以及自有住房率，是比收入房價比更重要的指標。比如深圳，目前警方承認的實際管理人口是1800萬，其中戶籍人口只有350萬左右。龐大的外來人口中，只有不到30%在深圳擁有自己的住房。絕大多數(shù)外地人在深圳租房子。   由于歷史原因，深圳擁有數(shù)量龐大的城中村。深圳在2011年年底，曾經(jīng)對違法建筑做過一次調(diào)查，當時見報的數(shù)字是：有違法建筑達到37.94 萬棟，建筑面積高達4.05億平方米，是全市總建筑面積的49.27%。但這些房子不能合法轉讓，絕大多數(shù)人只能租（這其實是支持深圳高房價的重要因素，因為高房價不太容易傷害到龐大的中低收入人群，傷害到城市競爭力，其他城市未必有深圳這個條件）。   近年來深圳的自然環(huán)境優(yōu)勢、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢逐漸顯露出來，越來越多的人希望在深圳安家。假如深圳1500萬外來人口中只有不到400萬有自己的房子，那么其房價就是剩下的1100萬人中，收入最高的那些人決定的，而不是收入最低的人決定的。更何況，目前全國性投資購房需求正從數(shù)千個中小城市撤離，更加向一線城市集中！   第三，所謂人均收入，是個非常混沌的概念。我本人早年作為記者，跑過統(tǒng)計局的“線”，有時候甚至幫他們算數(shù)據(jù)，我見過城調(diào)隊的原始賬本，見過被調(diào)查戶，這些人大多傾向于低報收入。而這種傾向，統(tǒng)計部門還很難干預。   第四，收入房價比另外一個“陷阱”，是假設一個三口之家都要購買100平米的房子。這在中小城市當然不成問題，但在房價高企的中心城市、核心地段，顯然是不可能的。收入偏低的家庭，要么買小房子，要么到郊區(qū)買稍大的房子，要么租房子，他們總是有辦法逃脫“收入房價比”制約。   第五，在一些特殊城市里，的確有“住房稀缺”的問題。比如廈門，廈門島（含鼓浪嶼）的面積非常小，能提供的住宅非常有限，島內(nèi)物業(yè)就是稀缺的。北京、上海、深圳核心區(qū)，面積也是非常有限的。這些房子，的確容易被增量人口、增量資金炒高。   最近股市很火，創(chuàng)業(yè)板更是牛氣沖天，被認為是中國最危險、最泡沫化的資產(chǎn)。有人用創(chuàng)業(yè)板來比一線城市的房價，認為都是“一丘之貉”。我的看法是，中國一線城市的房價，才是真正的“堅硬的泡沫”，很難破裂。   為什么？因為中國城市形態(tài)跟歐美不同，我們是摞起來的城市，而且隨著國家劃定城市邊界，有人口增量的城市只能變得更加密集。其次，四大一線城市實際生活人口都已經(jīng)超過或者接近2000萬（雖然有的城市官方不承認，但小學生人數(shù)和手機用戶數(shù)擺在那里，沒有辦法否認），參加全世界各國人口排行，都在60名左右，算是“中等國家”了，這樣的人口規(guī)模是非�？植赖�。第三，中國公共資源配置極不均衡，這決定了中心城市的人口將繼續(xù)快速增長，中國未來將出現(xiàn)人口超過3000萬，甚至4000萬的超級城市。雖然國家想阻止，但非常困難。第四，中國的貨幣供應量一直明顯快過GDP增長，換句話說，通脹一直在推著“有用的房子”上漲。   能讓一線城市房價下跌的只有兩個可能，一是大國之間爆發(fā)戰(zhàn)爭，二是金融危機帶來的大通縮。但這些仍然都是短期因素。
新浪房產(chǎn)作者：劉曉博
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發(fā)表于 2015-6-7 09:36:46
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