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 近日，一篇有關(guān)“房地產(chǎn)稅加快進(jìn)入立法、中央取消房產(chǎn)證70年權(quán)限”的文章，吸引大批網(wǎng)友圍觀。雖然相關(guān)部門隨后就進(jìn)行了辟謠，但是，70年后房子該何去何從？如果要延續(xù)使用，又該如何繳費(fèi)？房產(chǎn)稅呼聲漸起，房產(chǎn)稅是否存在重復(fù)收費(fèi)等系列問(wèn)題引起了專家的熱議。   熱議1   房產(chǎn)70年后或不用收回   記者：70年土地使用權(quán)到期后，我們?cè)撛趺崔k呢？   鄧浩志：土地到期之后需要補(bǔ)交地價(jià)，也就是重新租用國(guó)家的土地，如果地上物業(yè)仍能夠使用還是屬于業(yè)主本人的。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)到期之后，只要地上物業(yè)然能夠使用，國(guó)家就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)續(xù)約把土地租給業(yè)主，不得以任何理由強(qiáng)制回收土地，否則地上物業(yè)將得不到保證，就不是土地?fù)碛?0年使用權(quán)，也僅有70年使用期了。   肖文曉：1995年1月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。   2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動(dòng)續(xù)期。由此可見(jiàn)，70年土地使用權(quán)到期后，我們將面臨土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回或者有償續(xù)期兩大問(wèn)題，其中自動(dòng)續(xù)期的可能性最大，但是有關(guān)法規(guī)并未規(guī)定續(xù)期的具體方式和具體費(fèi)用。   熱議2   房產(chǎn)稅是不是重復(fù)繳費(fèi)？   記者：不動(dòng)產(chǎn)登記是否和70年年限相矛盾？   周峰：不動(dòng)產(chǎn)登記制度是為了開征房屋持有稅種打下基礎(chǔ)，這個(gè)持有稅種（俗稱房產(chǎn)稅），是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人開設(shè)的每年必須征收的稅種，每年按該房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值去計(jì)算相應(yīng)的持有稅。但由于開發(fā)企業(yè)在購(gòu)買土地使用權(quán)時(shí)，已交納了土地出讓金，且攤分到小業(yè)主頭上，等于小業(yè)主已繳納了70年的持有費(fèi)用，若再開征房產(chǎn)持有稅，就是重復(fù)交費(fèi)了，故有矛盾。   嚴(yán)躍進(jìn)：不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)際上不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)市場(chǎng)的范疇，當(dāng)然很大的內(nèi)容是集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域。準(zhǔn)確地說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度早已展開，不存在登記的問(wèn)題，關(guān)鍵是做統(tǒng)一登記的問(wèn)題。通俗地說(shuō)，就是把過(guò)去的土地證、房產(chǎn)證等證書進(jìn)行合并，而且要實(shí)現(xiàn)全國(guó)信息的聯(lián)網(wǎng)。里面主要涉及過(guò)去國(guó)土和房產(chǎn)登記部門的行政層面的人事調(diào)整、職責(zé)歸并，最后是一本統(tǒng)一證書。這主要是給住房的權(quán)屬進(jìn)行登記，實(shí)際上和住房的產(chǎn)權(quán)年限沒(méi)有太多聯(lián)系。住房產(chǎn)權(quán)年限是另一個(gè)范疇的問(wèn)題。   肖文曉：2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，其根源是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)原有的不動(dòng)產(chǎn)分散登記體制，已不能適應(yīng)社會(huì)管理和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的要求。由原來(lái)的分散登記變更為統(tǒng)一登記，并不存在新的矛盾。但是客觀來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，也沒(méi)有解決原來(lái)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的根源矛盾。   記者：大多數(shù)聲音認(rèn)為，房產(chǎn)到了70年后業(yè)主需要自動(dòng)繳費(fèi)，那根據(jù)現(xiàn)行的情況，該如何收費(fèi)比較合理呢？   鄧浩志：到期的土地應(yīng)該考慮根據(jù)當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)作為參考，補(bǔ)交部分費(fèi)用。房產(chǎn)是不會(huì)到期的，只要能夠使用仍然屬于業(yè)主所有，到期的應(yīng)該是不動(dòng)產(chǎn)下面的土地。至于補(bǔ)交地價(jià)既可以根據(jù)當(dāng)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)所在地段的基準(zhǔn)地價(jià)，也可以參照周邊土地價(jià)格和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。   周峰：房屋屬于小業(yè)主所有的，在使用期限達(dá)到70年后，小業(yè)主可以向房管部門遞交補(bǔ)地價(jià)申請(qǐng)，并與房管部門協(xié)商繳費(fèi)年限，可以是10年、20年或者其他年限，房管部門一般不同意業(yè)主每年一次的補(bǔ)交地價(jià)。   肖文曉：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。關(guān)鍵是土地使用權(quán)出讓金的支付標(biāo)準(zhǔn)是按照市場(chǎng)價(jià)還是基準(zhǔn)地價(jià)，亦或是有一套新的標(biāo)準(zhǔn)。目前來(lái)看，由于地價(jià)飛漲，如果用市場(chǎng)價(jià)征收預(yù)計(jì)會(huì)有較大的難度，市民很難接受，因此用定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較低的基準(zhǔn)地價(jià)征收更為合理一些。   熱議3   “老房子”增值空間然很大   記者：如今市場(chǎng)上很多房子，從拿地到開賣已經(jīng)“用去”了十幾二十年，是否會(huì)讓該房產(chǎn)市值貶值？   周峰：房屋的價(jià)值不僅僅看其使用年限已過(guò)去多少年，還要看其周邊的配套完善程度，像一些位于名校周邊的房產(chǎn)，樓齡超過(guò)40年，仍舊會(huì)賣出相對(duì)較好的價(jià)錢，且比其在很多年前“房改”時(shí)要增值不少。   肖文曉：目前來(lái)看，由于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是70年，年限較長(zhǎng)，已經(jīng)超過(guò)了現(xiàn)有房屋質(zhì)量的使用年限，加上物權(quán)法有“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，因此一些樓盤即使開發(fā)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致土地使用權(quán)縮水，只要年限不要縮水太多，并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的負(fù)面影響。相對(duì)而言，商業(yè)用地因?yàn)橹挥?0年使用權(quán)，并且物權(quán)法未有提及自動(dòng)續(xù)期的相關(guān)規(guī)定，一旦使用權(quán)年限縮水太多，就會(huì)對(duì)物業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生較大影響，投資者需要謹(jǐn)慎考慮。   記者：廣州老城區(qū)有不少樓齡接近70年的房子，目前市場(chǎng)情況如何？   周峰：目前像老西關(guān)都有不少老房子是超過(guò)50年的，市場(chǎng)行情在1.9萬(wàn)～2.4萬(wàn)元/平方米之間，而像老東山板塊的一些“高齡”樓梯物業(yè)，現(xiàn)在市場(chǎng)行情在2.6萬(wàn)～3.5萬(wàn)元/平方米之間，但具體使用年限，需要看對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)證標(biāo)注，不能說(shuō)樓齡接近70年，其使用年限就將近完結(jié)。   網(wǎng)絡(luò)調(diào)查   近四成網(wǎng)民   贊同房產(chǎn)   延續(xù)使用年限   商品房70年土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動(dòng)續(xù)約再延長(zhǎng)幾十年的使用權(quán)，還是根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時(shí)，“房子70年后怎么辦”的問(wèn)題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)起來(lái)。日前，安居客發(fā)布網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，超6成網(wǎng)民認(rèn)為商品房70年土地使用年限不合理，僅有一成網(wǎng)民認(rèn)為“合理”。對(duì)于“70年后我們的房子你持什么態(tài)度”的問(wèn)題中，有近4成網(wǎng)民表示“自動(dòng)續(xù)約再延長(zhǎng)幾十年的使用權(quán)”。有近三成的網(wǎng)民認(rèn)為“房隨地走，國(guó)家補(bǔ)償”。 信息時(shí)報(bào) 作者：羅莎琳
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發(fā)表于 2015-5-30 09:30:51
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