利率七年最低供樓真的好平

teng08 · 發(fā)表于 2015-5-15 09:38:32

在目前“剛需”主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境下，年輕買家對(duì)利率下行更為敏感，有助刺激需求。

  根據(jù)近幾年的經(jīng)驗(yàn)，降息6個(gè)月左右樓市均實(shí)現(xiàn)觸底回升

  央行自5月11日起下調(diào)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。此前，央行已分別于2014年11月22日和2015年3月1日兩度降息，這次也是近半年來(lái)的第三次降息。調(diào)整后，存貸款的基準(zhǔn)利率分別下降為2.25%和5.10%。

  早在4月20日央行降準(zhǔn)之后，市場(chǎng)關(guān)于降息的傳聞就一直未中斷，尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)的提振速度沒(méi)有預(yù)期快的大背景下，對(duì)于此次降息，市場(chǎng)分析人士普遍認(rèn)為是如期而至的利好。由于消息出來(lái)當(dāng)天恰逢“母親節(jié)”，因此，有網(wǎng)友調(diào)侃稱這是“央媽”趁“母親節(jié)”送來(lái)了大禮。

  目前商業(yè)貸款（5年以上期限）的基準(zhǔn)利率為5.65，公積金貸款的基準(zhǔn)利率為3.75。從最近20次房貸利率調(diào)整變化看，現(xiàn)在已經(jīng)跌破了2009年歷史最寬松時(shí)期所執(zhí)行的5.94與3.87基準(zhǔn)利率的最低歷史紀(jì)錄。如果再不出手買房，恐怕會(huì)再次踏空，錯(cuò)失行情。

  漲不漲？觸底反彈幾無(wú)懸念

  業(yè)界普遍認(rèn)為，“央媽”此次降息既利好股市也利好樓市。世聯(lián)行的分析報(bào)告指出，在目前“剛需”主導(dǎo)市場(chǎng)，以及“80后”客戶占比高達(dá)六成以上的購(gòu)房群體年輕化趨勢(shì)之下，客戶對(duì)利率下行更為敏感，降息有助于刺激需求。

  回顧近幾年以來(lái)的走勢(shì)可發(fā)現(xiàn)，降息6個(gè)月左右，商品住房銷售量均可實(shí)現(xiàn)觸底回升——2008年9月開(kāi)啟降息周期，2009年2月商品住宅銷量累計(jì)同比增長(zhǎng)1.1%、由負(fù)轉(zhuǎn)正；2012年6月開(kāi)啟降息周期，同年11月商品住宅銷量累計(jì)同比增2.3%，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。本輪降息從2014年11月底開(kāi)始，疊加今年3月、5月連續(xù)降息的影響，預(yù)計(jì)5月銷售量的累計(jì)同比將觸底回升。

  樓價(jià)看漲呼聲再起

  易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2014年11月的一次降息，讓大城市的住宅成交量“飛”了起來(lái)；今年3月的二次降息，一線城市房?jī)r(jià)加速反彈，深圳房?jī)r(jià)已漲得紅了眼�，F(xiàn)在第三次降息之后，一線城市房?jī)r(jià)估計(jì)反彈更明顯。預(yù)計(jì)今年年底相比年初，一線城市的房?jī)r(jià)將至少平均上漲兩成，其中深圳將至少上漲三成。另外，絕大部分二線城市和部分三線城市，房?jī)r(jià)也將上漲，總體看漲一成左右。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，本次降息之后，樓市會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，尤其是那些已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的城市，如北上廣深四大一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來(lái)幾個(gè)月成交量短期反彈是“板上釘釘”的事，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺。而對(duì)于庫(kù)存量偏大的二線城市和大部分三四線城市而言，也將加速去庫(kù)存，預(yù)期去化周期將回落至15個(gè)月以下，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。

  買不買？趁全面回暖前入市

  就廣州市場(chǎng)而言，合富輝煌（中國(guó)）首席市場(chǎng)分析師黎文江的意見(jiàn)顯得謹(jǐn)慎，他認(rèn)為，降息不會(huì)對(duì)廣州樓市成交量有太大的影響，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有太大影響。因?yàn)檠胄薪迪⒌珱](méi)有降準(zhǔn)，銀行貸款額度沒(méi)有增加，即便市場(chǎng)的購(gòu)房需求增加，消費(fèi)者也不一定能夠向銀行申請(qǐng)到貸款，樓市成交量不會(huì)擴(kuò)大。同時(shí)，廣州目前限購(gòu)沒(méi)有放松，成交量難以有明顯擴(kuò)大。此外，“3·30”新政的二套房首付四成的規(guī)定，在廣州市各銀行都尚未實(shí)施，這也導(dǎo)致成交量難以擴(kuò)大。但無(wú)可否認(rèn)，在后市成交看好的趨勢(shì)下，樓市必有價(jià)格上漲沖動(dòng)，能否具備價(jià)格上漲條件，庫(kù)存量與消化速度是關(guān)鍵參考指標(biāo)。

  有中介人士建議想入市的市民，應(yīng)該把握好市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趁當(dāng)下市場(chǎng)在回暖，但短期還沒(méi)有全面復(fù)蘇的階段入市購(gòu)房，也趁當(dāng)下開(kāi)發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張、購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市，這樣即便沒(méi)抄到底，但也避免了未來(lái)或?qū)⒃凇吧巾敗鄙先胧械陌没凇?

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，看信貸寬松的幅度選擇入市時(shí)機(jī)不會(huì)錯(cuò)，只要看到信貸全面松綁，買房就是對(duì)的。信用消費(fèi)時(shí)代，人可以提前安排自己未來(lái)的收入，今天的你月收入5000元不代表明天你還這樣。買房一定要努力一把，否則肯定后悔。

  半年三次降息

  貸100萬(wàn)可省12萬(wàn)利息

  對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這次降息主要是利好個(gè)人房貸。降息等于降低了房貸成本，比如30年期的房貸，降息25個(gè)基點(diǎn)可節(jié)省總還款額2.5%左右。

  對(duì)按揭購(gòu)房者而言，最實(shí)惠的顯然就是月供的減少。按照商業(yè)房貸100萬(wàn)元、20年等額本息還款計(jì)算，以降息前的基準(zhǔn)利率，月供為7106.74元；此次降息后，月供將降至6963.87元，減少月供142.87元，全年可減少支出1714.47元，20年整體可減少支出34289.35元。需要特別指出的是，在連續(xù)三次降息后，貸款100萬(wàn)元、20年將減少利息總支出超過(guò)12.5萬(wàn)元，這確實(shí)是一筆大數(shù)目！

  郊區(qū)雖旺

  價(jià)格卻難漲

  從近期的簽約面積看，南沙、增城、花都位居前三，郊區(qū)成交面積占了全市總成交面積的90%以上，這顯示低總價(jià)的住宅成為市場(chǎng)消費(fèi)的主力。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江對(duì)各區(qū)的樓價(jià)走勢(shì)作了分析：南沙整體價(jià)穩(wěn)走量，部分項(xiàng)目或會(huì)上調(diào)價(jià)格；番禺好地段的小戶型項(xiàng)目或漲價(jià)；蘿崗因后續(xù)供應(yīng)大，價(jià)格或會(huì)平穩(wěn)；中心區(qū)的中小戶型供應(yīng)不足，大戶型會(huì)消化得比較慢；花都的去庫(kù)存壓力最大，價(jià)格難漲。記者王荔玨

  買樓金句

  塞錢入你袋

  金句1：只要看到信貸全面松綁，買房就是對(duì)的。

  金句2：打算換房的人，千萬(wàn)別總以為自己的房子最好，遲遲不賣，最后可能多賣了10萬(wàn)元，卻要多花20萬(wàn)元來(lái)買新房子。

  金句3：戰(zhàn)略上城市包圍農(nóng)村，戰(zhàn)術(shù)上農(nóng)村包圍城市。買得起大城市的不買小城市，買得起中心城區(qū)的不買郊區(qū)，任何時(shí)候位置決定一切。

  節(jié)后首周網(wǎng)簽大漲超四成

  南沙四盤躋身前十

  “五一”樓市回暖開(kāi)始在簽約數(shù)字上得到體現(xiàn)，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，上周（05.04~05.10）廣州全市網(wǎng)簽2377套，環(huán)比前一周的1665套上漲43%；但成交均價(jià)則從前一周的14377元/m2下跌至13858元/m2，環(huán)比跌4%，顯示出絕大部分開(kāi)發(fā)商在近期仍未敢提價(jià)，部分樓盤在“五一”期間還推出了特惠或者一口價(jià)單位。

  從區(qū)域看，不管是中心六區(qū)還是外圍五郊區(qū)，上周簽約量均有上漲，其中南沙是上漲幅度最大的區(qū)域，環(huán)比上漲85%至501套。在上周網(wǎng)簽套數(shù)TOP10中，僅南沙就占了四席。簽約均價(jià)方面，中心六區(qū)和外圍五區(qū)環(huán)比分別下跌4%和3%。

  推新貨后繼乏力

  新增住宅預(yù)售大減

  在經(jīng)歷了前一周（4.27~5.3）4158套新房源“搶灘”紅五月的盛況之后，上周廣州新批上市房源量出現(xiàn)環(huán)比大幅度回落。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，5月4~10日，廣州十一區(qū)共發(fā)放7張住宅預(yù)售證，新增住宅房源894套，環(huán)比下跌78.5%，為近四周最低值。商業(yè)房源共獲批4證，新獲預(yù)售房源936套，環(huán)比前一周上漲6%。

  住宅新房源主要集中在61~120平方米的中小戶型，共610套，占總獲批套數(shù)的68%，可見(jiàn)目前市場(chǎng)推出的單位仍然以中小戶型為主。戶型最豐富的新項(xiàng)目為黃埔區(qū)的騰飛園·中新里，有90~132平方米兩房和三房。

  政策疊加再疊加

  樓市質(zhì)變差小小

  母親節(jié)“央媽”也沒(méi)歇著，和市場(chǎng)預(yù)期一致，降息的靴子又落地一只。央行在半年內(nèi)第三次降息，分別下調(diào)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)。據(jù)測(cè)算，三次降息的效果疊加相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)了5.6%。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此次降息并無(wú)神秘感，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)推出降息、降準(zhǔn)等政策。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，降息能夠直接帶來(lái)按揭貸款成本的降低，加快購(gòu)房者的積極入市，進(jìn)一步推動(dòng)“3·30新政”以來(lái)的成果。在4月份全國(guó)市場(chǎng)逐步升溫的情況下，樓市會(huì)繼續(xù)明顯回暖。事實(shí)上，從去年“9·30”新政出臺(tái)后，回暖一直是樓市主旋律，但高庫(kù)存壓頂，樓市升溫的速度顯然不如預(yù)期，政策在不斷加碼，但始終未見(jiàn)樓市進(jìn)入大熱狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，上市房企一季度業(yè)績(jī)整體走弱，業(yè)績(jī)前20名的企業(yè)中僅有6家實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑。同時(shí)，一季度GDP實(shí)際增速已降至2009年以來(lái)的新低、GDP平減指數(shù)同比下跌了1.1%。4月份CPI通脹率徘徊在低位，而PPI繼續(xù)大幅下跌。這些都是促使央行降息的主要原因。

  有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低于預(yù)期，通脹偏低，此次降息非常溫和，只有0.25個(gè)百分點(diǎn)，央行可能很快不得不再次降息。央行未來(lái)將繼續(xù)使用現(xiàn)有工具放松貨幣政策，年內(nèi)（可能在三季度）至少再降息25個(gè)基點(diǎn)，以將實(shí)際利率拉回至2014年的平均水平。此外，央行將再降準(zhǔn)至少100個(gè)基點(diǎn)，以抵消資本外流、將貨幣市場(chǎng)利率維持在低位。降息將對(duì)房?jī)r(jià)再次構(gòu)成支撐，目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈依然比較緊張，貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。可以看到，政策的疊加作用在慢慢發(fā)揮作用，逐漸改變?nèi)藗儗?duì)樓市的預(yù)期。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，樓市升溫還有一個(gè)過(guò)程，就像燒開(kāi)一壺水，從量變到質(zhì)變還需要持續(xù)的供熱。

大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào)作者：王荔玨陳白帆劉麗琴