30年樓齡房改房 出租還是賣掉好？

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案例：市民李女士在越秀區(qū)中國(guó)大酒店附近的象崗山上有一套五樓房改房，房產(chǎn)證面積顯示為106平方米，其中套內(nèi)面積為96平方米，并帶一大平臺(tái)，樓齡為30年，框架結(jié)構(gòu)，無(wú)電梯南向。她想知道，該套房是出租劃算還是出售劃算？

本期專家：市場(chǎng)專家崔志新、滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠

分析：近十年來(lái)，房?jī)r(jià)一直在突飛猛進(jìn)，即使在去年樓市喊冷的情況下，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了小幅上漲，這使得很多人都覺(jué)得房子是個(gè)保值品甚至增值品，其實(shí)保值或增值的并不是房子本身，房子作為一件商品，買下來(lái)之后就存在著折舊，因此它也是貶值的，真正升值的是房子所擁有的土地，土地是在不斷升值。所以在考慮出售還是出租時(shí)，先要比較一下是房子折舊率高，還是土地升值快。市場(chǎng)專家崔志新認(rèn)為，如果是5年以內(nèi)的次新房，土地升值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房子折舊，而對(duì)于那些比較老舊的房子，即使整體房?jī)r(jià)在大漲，這些房源的升值空間都會(huì)比較有限，尤其是混合結(jié)構(gòu)的老房子。

對(duì)于李女士的房產(chǎn)，滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠介紹，象崗山小區(qū)位于省一級(jí)名校東風(fēng)西路小學(xué)入學(xué)路段，目前市面上放售和放租均十分少，放盤均價(jià)為2.3萬(wàn)-2.7萬(wàn)元/平方米，106平方米單位月租為4500-5500元。該單位放盤價(jià)可以定在2.5萬(wàn)元/平方米左右。

劉鏡棠表示，李女士的房子該賣還是該租則要視乎業(yè)主將來(lái)的打算和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。如果打算該物業(yè)以后都不會(huì)作居住之用，而物業(yè)售價(jià)亦符合心理預(yù)期的話可以選擇賣，因?yàn)槟壳白饨鸹貓?bào)率相對(duì)較低，在2%左右，且隨著樓齡不斷增加，租金上漲會(huì)相對(duì)乏力。另外，近期廣州市教育部門消息顯示，未來(lái)廣州市將有可能實(shí)行學(xué)區(qū)化教學(xué)，該單位的學(xué)位房?jī)r(jià)值存在一定下降的風(fēng)險(xiǎn)。

房管家支招：目前賣家通常以實(shí)收掛牌，按李女士物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)算，其凈到手為265萬(wàn)元。如果260萬(wàn)元存一年，按銀行一年非保證金存款利息3.3%來(lái)計(jì)算，可以拿到8.75萬(wàn)元的利息。而如果出租，年租金收益為5.4萬(wàn)至6.6萬(wàn)元，相差3.35萬(wàn)至2.15萬(wàn)元。

“其實(shí)，最好的方式是，房子賣掉后所取得的資金，李女士可以做一個(gè)穩(wěn)健的投資組合，以規(guī)避流動(dòng)性和投資風(fēng)險(xiǎn)�！迸d業(yè)銀行一支行的理財(cái)師陳小姐建議說(shuō)。

“按照5：3：2的比例分別投資于債券基金、銀行保本理財(cái)產(chǎn)品（或定期存款）和股票型基金，這樣一是兼顧了投資的收益性、安全性和流動(dòng)性，二是可以根據(jù)投資者具體風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)確定具體的理財(cái)方案。”陳小姐說(shuō)，目前一些銀行發(fā)行的信托類理財(cái)產(chǎn)品，可以在獲得收益的同時(shí)，保證良好的流動(dòng)性，很多理財(cái)產(chǎn)品也有比較好的收益，建議投資者短期、中期、長(zhǎng)期分開(kāi)買，這樣風(fēng)險(xiǎn)分散，機(jī)會(huì)成本低。另外投資者本身若對(duì)股票知識(shí)有一定了解的話，也可以拿出一定比例分批介入一些股票，以提高投資組合的總體收益。

鳳凰網(wǎng)

記得

房子是個(gè)保值品甚至增值品

能不能

真正升值的是房子所擁有的土地