當(dāng)前樓市看上去有所好轉(zhuǎn) 但是風(fēng)險(xiǎn)降低了嗎？

teng08 · 發(fā)表于 2015-5-12 10:11:13

有報(bào)道稱，目前全國14個(gè)城市的住房銷售開始全面上升，房價(jià)也隨之上漲，特別是一線城市的二手房市場(chǎng)，市場(chǎng)價(jià)格反彈的現(xiàn)象十分普遍。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底已經(jīng)完成，市場(chǎng)又開始走上了回升之路。這些信息反映到股市，房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)又開始快速上漲。事實(shí)是怎樣的呢？

國際貨幣基金組織近日公布了一份研究報(bào)告。結(jié)論是，中國未來住房年銷售率為4.3%，當(dāng)前中國住房的去庫存化要花上6年的時(shí)間。報(bào)告還指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置面積估計(jì)達(dá)10億平方米，空置率比例在20%以上，而按國際慣例正常合理的水平在5%-10%。10億平方米空置的住房相當(dāng)于當(dāng)前中國一年的住房銷售總面積，而且超過一半以上在三線以下的城市。

就目前的情況來看，盡管一些一二線城市的住房銷售有所回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)看上去有所好轉(zhuǎn)。但實(shí)際上，如果國內(nèi)住房市場(chǎng)沒有經(jīng)過真正的周期性調(diào)整，特別是沒有經(jīng)過房價(jià)下行的調(diào)整，并讓住房消費(fèi)需求釋放出來，那么中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不僅沒有減少反而在增加。

盡管政府一系列的救市政策主要是讓已經(jīng)持有住房的居民進(jìn)入市場(chǎng)，但這些住房需求基本上是投資需求而不是消費(fèi)需求（一套住房都可用于投資，兩套以上的住房用于投資更是易如反掌）。投資者進(jìn)入，過高的房價(jià)就不會(huì)調(diào)整。這時(shí)除了投資需求者有能力進(jìn)入之外，住房消費(fèi)需求者有能力進(jìn)入市場(chǎng)的是十分有限的。還有，如果高房價(jià)下出現(xiàn)住房銷售增長，房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利仍然存在，那么這些地方的住房新供給還會(huì)增加，而不是會(huì)減少。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商又會(huì)大舉拿地進(jìn)入市場(chǎng)，增加供給。同時(shí)，少數(shù)一二線城市的住房銷售增長及房價(jià)上漲，很快就會(huì)傳染到三四城市的市場(chǎng)，從而使得三四線城市的住房市場(chǎng)的調(diào)整也開始出現(xiàn)停滯或僵持，這些城市市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)將增加。

所以，房地產(chǎn)政策重心仍然要放在遏制住房投資投機(jī)，去除住房的投資投機(jī)功能，讓住房市場(chǎng)回歸到消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)上來。只有這樣，才是降低中國住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及消化當(dāng)前中國住房市場(chǎng)巨大庫存的關(guān)鍵所在。

現(xiàn)行的政府救市政策，會(huì)讓有住房的人持有更多的住房，住房市場(chǎng)分配不均的情況更為嚴(yán)重。由于已經(jīng)持有住房者進(jìn)入市場(chǎng)更多的是住房投資者而不是住房消費(fèi)者，這樣就容易把住房市場(chǎng)的價(jià)格頂在高位（投資者出價(jià)往往會(huì)高于消費(fèi)者，這時(shí)住房消費(fèi)者也沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)，即使有優(yōu)惠政策也是如此），房價(jià)更是難以向下調(diào)整。這不僅會(huì)讓住房的消費(fèi)者更加無能力進(jìn)入市場(chǎng)及釋放住房消費(fèi)需求，而且一線城市的高房價(jià)也容易成為三四線城市房價(jià)不下調(diào)的榜樣，從而使得全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整處于僵持狀態(tài)。

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