國(guó)家住房銀行條件基本成熟 中國(guó)版兩房日益臨近

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中國(guó)版“兩房”會(huì)產(chǎn)生嗎

  今年以來(lái)，住房消費(fèi)支持政策持續(xù)加碼，再次引發(fā)關(guān)于中國(guó)版“兩房”的討論。中國(guó)住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光近日撰文表示，中國(guó)設(shè)立國(guó)家住房銀行條件已經(jīng)基本成熟，改革依據(jù)充分，資金規(guī)模巨大。

  張其光在文章中指出，目前房地產(chǎn)業(yè)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�，�?jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵是增加住房消費(fèi)需求。以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)(或可定名為國(guó)家住房銀行)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施。

  分析人士紛紛表示，“國(guó)家住房銀行”概念的提出，意味著中國(guó)版兩房日益臨近。

  興業(yè)證券研究認(rèn)為，中國(guó)通過(guò)“按揭-MBS(住房抵押貸款證券)-國(guó)家住房銀行”來(lái)階段性穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策組合已經(jīng)開(kāi)始浮出水面。由于中國(guó)存量房持有結(jié)構(gòu)不均衡、此前對(duì)居民按揭貸款支持力度不大，因此未來(lái)幾年內(nèi)通過(guò)上述模式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、階段性降低“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)的概率還是很大的。

  恒業(yè)基金投資總監(jiān)柳宇星也曾透露：“成立國(guó)家住房銀行，以國(guó)家住房銀行為載體，加之銀行、保險(xiǎn)、債券投資基金等作為重要投資及持有機(jī)構(gòu)的‘按揭-MBS-兩房’的穩(wěn)定房?jī)r(jià)并加快存量住宅周轉(zhuǎn)的方式將越發(fā)地成為一種可行方式，在短期及中期內(nèi)通過(guò)向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去化與周轉(zhuǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性收縮過(guò)快的大環(huán)境下穩(wěn)定房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的發(fā)展水平。

  國(guó)家住房銀行？

  對(duì)于銀行而言，需要一個(gè)可以轉(zhuǎn)讓按揭貸款的MBS二級(jí)市場(chǎng)，以降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房貸意愿和能力

  國(guó)家住房銀行是居民住房領(lǐng)域的政策性金融機(jī)構(gòu)。政策性金融機(jī)構(gòu)是指由政府或政府機(jī)構(gòu)發(fā)起、出資創(chuàng)立、參股或保證的，在特定的業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)從事政策性融資活動(dòng)，以貫徹和配合政府的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策或意圖的金融機(jī)構(gòu)。目前市場(chǎng)上已成立的政策性金融機(jī)構(gòu)，包括有國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、進(jìn)出口銀行、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)銀行等，國(guó)家住房銀行也許將成為居民住房領(lǐng)域的政策性金融機(jī)構(gòu)。

  國(guó)信證券銀行業(yè)首席分析師李關(guān)政在中國(guó)國(guó)際廣播電臺(tái)環(huán)球資訊廣播近日播出的《晚間第一資訊》節(jié)目中表示，政策性住房銀行的作用主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)是貸款利率可以低于一般的商業(yè)銀行，可以解決商業(yè)銀行在利率市場(chǎng)化的情況下對(duì)于按揭貸款積極性不足的問(wèn)題。二是規(guī)模和數(shù)量，可以通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)盤活商業(yè)銀行的按揭存量，解決房市的供求問(wèn)題。

  業(yè)內(nèi)消息人士在接受記者采訪時(shí)表示，“這個(gè)中國(guó)版的住房銀行，不是近期才有的�！痹缭谌ツ�，國(guó)開(kāi)行成立金融事業(yè)部的時(shí)候，就已經(jīng)有人將這個(gè)部門定義為“中國(guó)版的住房銀行”。

  該消息人士認(rèn)為，成立國(guó)家住房銀行，它的出發(fā)點(diǎn)實(shí)則是穩(wěn)定樓市�！鞍垂俜降恼f(shuō)法，要穩(wěn)定樓市，關(guān)鍵是增加住房消費(fèi)需求。而要讓老百姓住房消費(fèi)，僅靠自己的儲(chǔ)蓄肯定是不夠的，需要國(guó)家的貸款支持�！眹�(guó)家住房銀行的實(shí)質(zhì)是，先期吸收公積金，之后也可以吸收正常的商業(yè)存款，然后對(duì)符合要求的購(gòu)房者提供公積金貸款。

  對(duì)于銀行而言，需要一個(gè)可以轉(zhuǎn)讓按揭貸款的MBS二級(jí)市場(chǎng)，以降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房貸意愿和能力。同時(shí)，繼去年銀監(jiān)會(huì)推出信貸資產(chǎn)證券化(ABS)備案制之后，今年央行亦通知稱資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)行注冊(cè)發(fā)行，兩大政策利好將有利于推動(dòng)中國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的全速發(fā)展。

  上述消息人士表示，設(shè)立正式的國(guó)家住房銀行，給予相當(dāng)?shù)恼�策傾斜，讓住房公積金管理機(jī)構(gòu)變成全國(guó)統(tǒng)一的銀行，按照銀行的規(guī)范化要求進(jìn)行監(jiān)管和內(nèi)部管理，將是大勢(shì)所趨�！斑@不僅可以打破公積金管理的條塊分割，盤活高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元的沉睡資金，讓這些資金發(fā)揮其應(yīng)有的效力，同時(shí)也實(shí)質(zhì)性地解決普通購(gòu)房者‘貸款難’和‘貸款貴’的問(wèn)題，有效提高家庭購(gòu)房能力，增加住房消費(fèi)需求，一舉多得。”

  美國(guó)“兩房”模式

  國(guó)家住房銀行的模式可能有兩種：一種是國(guó)開(kāi)行模式，另一種是美國(guó)“兩房”模式。目前來(lái)看，“兩房”模式的概率更高一些

  民生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖此前在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“國(guó)家住房銀行的模式可能有兩種：一種是國(guó)開(kāi)行模式，另一種是美國(guó)‘兩房’模式。國(guó)開(kāi)行模式是指通過(guò)發(fā)行金融債籌集資金，直接向購(gòu)房需求者提供資金支持；‘兩房’模式是指通過(guò)購(gòu)買商業(yè)銀行住房抵押貸款并發(fā)行RMBS(個(gè)人住房抵押貸款支持證券)支持個(gè)人住房市場(chǎng)。目前來(lái)看，‘兩房’模式的概率更高一些�！�

  李奇霖認(rèn)為，作為政策性機(jī)構(gòu)，如何避免政府支持機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)相比于具體運(yùn)用模式而言，更需向美國(guó)學(xué)習(xí)，美國(guó)“兩房”在金融危機(jī)期間經(jīng)歷了危機(jī)而后恢復(fù)，其間戰(zhàn)略是如何調(diào)整的也值得關(guān)注。

  記者了解到，美國(guó)的“兩房”，又稱為“房利美”與“房地美”，是帶有政府性質(zhì)的、兩個(gè)聯(lián)邦住房貸款抵押融資公司。這兩家特殊的金融機(jī)構(gòu)是以房貸證券化為主業(yè)的，1938年和1970年弄起來(lái)的，而且由私人控股，受美國(guó)政府擔(dān)保與支持。在破產(chǎn)前，它們所持有或打包擔(dān)保的房貸總額高達(dá)5萬(wàn)億美元，占據(jù)美國(guó)住房抵押貸款的一半還多。

  顯而易見(jiàn)，“兩房”是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠大發(fā)展的一個(gè)重要的基礎(chǔ)。但金融危機(jī)恰恰也是因?yàn)椤皟煞俊保�它們過(guò)于集中地針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)業(yè)務(wù)，并且設(shè)計(jì)資產(chǎn)打包的二級(jí)市場(chǎng)操作，最終造成了地產(chǎn)回落下的金融危機(jī)爆發(fā)。

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論員崔書(shū)文對(duì)此分析稱，對(duì)于美國(guó)的“兩房”模式，中國(guó)不能簡(jiǎn)單地借鑒過(guò)來(lái)，而且也不值得中國(guó)學(xué)習(xí)�！懊绹�(guó)的‘兩房’模式是在資產(chǎn)高度證券化體系上建立的，它是通過(guò)收購(gòu)商業(yè)銀行的住宅抵押貸款，再進(jìn)行資產(chǎn)證券化，然后貸給住房購(gòu)買者；而中國(guó)的住房公積金直接就可以按揭和貸款。另外，兩國(guó)在國(guó)情、制度、體系上都不一樣，所以不能簡(jiǎn)單套用‘兩房’模式，中國(guó)更需要在公積金系統(tǒng)上做改造和完善，做出適合中國(guó)國(guó)情的一套住房銀行體系。”

  至于是否會(huì)發(fā)生美國(guó)“兩房”那樣的次貸危機(jī)，崔書(shū)文表示，這個(gè)擔(dān)憂其實(shí)是多余的。“兩房”次貸危機(jī)的發(fā)生是因?yàn)閷?duì)特殊的政策性金融機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管的結(jié)果，這個(gè)可以通過(guò)完善制度，把國(guó)家住房銀行納入銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管來(lái)解決�，F(xiàn)在，美國(guó)“兩房”在完善監(jiān)管之后，已經(jīng)運(yùn)作良好，建立在“他山之石”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)之上的我國(guó)國(guó)家住房銀行，沒(méi)有理由做不好。

  銀行房企皆受益

  信貸資產(chǎn)證券化將使得銀行直接受益，房企間接受益。將來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的銀行、信托機(jī)構(gòu)等，把自己發(fā)放的貸款，打包、分割成標(biāo)準(zhǔn)的份額，在市場(chǎng)上出售

  興業(yè)證券研究指出，2014年以來(lái)央行大力鼓勵(lì)商業(yè)銀行投放按揭貸款，但收效甚微的核心原因在于商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配的問(wèn)題日益嚴(yán)重。當(dāng)銀行負(fù)債方從穩(wěn)定的居民存款轉(zhuǎn)變?yōu)椴环�(wěn)定(且高息)的同業(yè)與理財(cái)之后，其降低投放長(zhǎng)期限、低利率的按揭貸款是必然之舉。

  記者從東方證券了解到，無(wú)論是信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行實(shí)行注冊(cè)制、還是設(shè)立國(guó)家住房銀行都是從信貸方面對(duì)樓市予以支持。一方面購(gòu)房者將獲得更多的住房信貸支持，另一方面解決保障房和商品房開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題。

  信貸資產(chǎn)證券化是指將原本不流通的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為可流通的資本市場(chǎng)證券的過(guò)程。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品劃分為資產(chǎn)支持證券(asset-backed securities，簡(jiǎn)稱ABS)和住房抵押貸款證券(mortgage-backed securities，簡(jiǎn)稱MBS)。前者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)，后者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是住房抵押貸款。

  2014年底，中國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5億，意味著MBS潛在的存量資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化在利率市場(chǎng)化完成之后迅速發(fā)展，資產(chǎn)證券化率從1980年的7.6%大幅提升至64%，目前美國(guó)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化接近90%。如果中國(guó)資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，則可以為銀行提供5萬(wàn)億至6萬(wàn)億的流動(dòng)性。

  信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行實(shí)行注冊(cè)制，有利于做大住房抵押貸款證券(MBS)規(guī)模，盤活銀行住房抵押貸款資產(chǎn)。國(guó)家住房銀行建立保障房的融資機(jī)制，為保障房開(kāi)發(fā)提供低成本融資渠道。國(guó)家住房銀行將成為住房領(lǐng)域的專門的政策性金融機(jī)構(gòu)，與保障房建設(shè)相應(yīng)的融資機(jī)制有望建立。新一輪樓市支持政策已經(jīng)開(kāi)啟，將有效提升地產(chǎn)公司盈利預(yù)期和估值水平。其中，銀行和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地產(chǎn)營(yíng)銷類公司將受益。

  具體來(lái)說(shuō)，信貸資產(chǎn)證券化將使得銀行直接受益，房企間接受益。注冊(cè)制推動(dòng)信貸資產(chǎn)證券化，將來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的銀行、信托機(jī)構(gòu)等，把自己發(fā)放的貸款，打包、分割成標(biāo)準(zhǔn)的份額，在市場(chǎng)上出售，盤活信貸資產(chǎn)，提高信貸空間。銀行是信貸資產(chǎn)證券化的直接受益者，利用資產(chǎn)證券化加杠桿將有效提升銀行業(yè)績(jī)。房企是信貸資產(chǎn)證券化的間接受益者，銀行打包出售按揭貸款，獲得繼續(xù)向購(gòu)房者放貸的空間，有利于樓市回暖。

國(guó)際金融報(bào)作者：嚴(yán)言

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