新政頻出 樓市沐暖風(fēng)

維她

傳統(tǒng)銷售旺季五一黃金周即將到來，“3·30”新政及央行降準(zhǔn)能否成為今年五一樓市的暖風(fēng)？記者特別專訪了廣州多名知名地產(chǎn)專家，解讀樓市大勢。

  廣州知名地產(chǎn)專家韓世同：

  “去行政化調(diào)控步伐應(yīng)該更快些”

  “"3·30"新政出臺(tái)晚了，應(yīng)該和去年的"9·30"政策對調(diào)�！睆V州知名房地產(chǎn)專家韓世同表示，“3·30”被認(rèn)為是“亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未晚”，其實(shí)已經(jīng)晚了，但他補(bǔ)充“總比沒有的好”。韓世同表示，“9·30”政策中的不少內(nèi)容被視為樓市調(diào)控去行政化邁入調(diào)整期的重要信號(hào)。但“9·30”政策的力度并不夠大，之后央行實(shí)施的兩次降息一次降準(zhǔn)也未能挽回樓市低迷的狀況，并在今年一季度失效了，樓市出現(xiàn)價(jià)升量跌的情況。

  “現(xiàn)在才出“3·30”新政組合拳放松行政性調(diào)控，還沒等政策發(fā)力，4月19日央行又宣布降準(zhǔn)，開發(fā)商本來想進(jìn)行大力度促銷的，出臺(tái)了更好的政策則有可能減少促銷力度�！表n世同認(rèn)為，這樣反而削弱了促進(jìn)消化庫存的作用，并且“3·30”新政對于實(shí)施限購的一線城市作用也并不明顯。他認(rèn)為，去行政化的調(diào)控步伐應(yīng)該更快些，否則出再多的金融政策也沒有太大的效果。

  韓世同表示，“3·30”新政看上去力度比“9·30”政策大很多，但實(shí)際上因?yàn)閯傂韬透纳菩腿巳旱馁徺I力并不高，譬如原來的二手房是六成首付、四成按揭，現(xiàn)在變?yōu)樗某墒赘丁⒘�成按揭，這樣只是降低了購房的門檻，但實(shí)際上并沒有很大程度減輕購房者的負(fù)擔(dān)。韓世同分析，“3·30”新政的出臺(tái)表明目前經(jīng)濟(jì)形勢下行的壓力仍然很大，金融環(huán)境并不是這么平穩(wěn)。在這種情況下，房地產(chǎn)不會(huì)一枝獨(dú)秀，房價(jià)也不會(huì)因?yàn)樾抡�和降息就觸底反彈。他表示，目前樓市的主旋律仍然是去庫存，而地產(chǎn)商的降價(jià)行為可以實(shí)實(shí)在在減輕剛需及改善型購房者的負(fù)擔(dān)。

  廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜：

  “今年五一的成交預(yù)計(jì)會(huì)很不錯(cuò)”

  廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，“3·30”新政出臺(tái)以后，對市場是有反應(yīng)的，“包括珠三角的一線城市近一個(gè)月的成交量普遍出現(xiàn)20%的增長，個(gè)別地區(qū)像廣州有30%的增長，在江門地區(qū)也有增長，受到新政的影響反應(yīng)也不錯(cuò)，"3·30"新政同樣促進(jìn)三四線城市的成交增長。”此外，黃韜表示，除了“3·30”新政，央行4月19日宣布降準(zhǔn)也是對市場的利好，但這種利好對樓市來說并不純粹：“在這些政策利好出臺(tái)的同時(shí)，我們也關(guān)注到最近因?yàn)楣墒欣硐耄�有部分資金又轉(zhuǎn)向股市，因此這些政策的出現(xiàn)對樓市并不是單純的利好，有部分買家可能覺得股市好，又把錢投向了股市。”

  在“3·30”新政組合拳的出擊下，黃韜表示，樓市整體反應(yīng)就是量升價(jià)穩(wěn)，房價(jià)并沒有很明顯的上漲，而是保持穩(wěn)定�！皶簳r(shí)沒有很大幅度的上升是因?yàn)楝F(xiàn)在大部分城市的供應(yīng)量都特別大，庫存壓力很大，在這種情況下價(jià)格很難短時(shí)間內(nèi)快速上漲。”對于江門房價(jià)上漲趨勢什么時(shí)候會(huì)顯現(xiàn)，黃韜分析：“預(yù)計(jì)江門會(huì)在10月份之后才會(huì)反映出價(jià)格上的上漲，現(xiàn)在可能是成交量先上�！�

  黃韜認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場還是比較理性，并且應(yīng)該用正反兩面去看“3·30”新政的出現(xiàn)�！斑@么多利好政策出現(xiàn)，從另一個(gè)角度判斷就是現(xiàn)在市場并不景氣�！秉S韜表示，“3·30”新政是在市場下行的情況下出臺(tái)的扶持政策，是比較實(shí)在的政策，但也意味著有一定的危機(jī)在里面。

  對于在傳統(tǒng)銷售旺季五一黃金周之前出臺(tái)新政及降準(zhǔn)，黃韜認(rèn)為這些政策能夠促進(jìn)五一樓市的成交�！拔铱春媒衲甑奈逡稽S金周，整體市場去年下半年大部分都穩(wěn)定下來了，而且經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，出臺(tái)了"3·30"新政以及央行降準(zhǔn)措施，這些都對經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)有幫助，能間接提升房地產(chǎn)市場的信心�！秉S韜指出，國家目前轉(zhuǎn)向健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的方向，“今年五一黃金周的成交預(yù)計(jì)會(huì)很不錯(cuò)，整體將呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢�！彼�表示，目前樓市整體穩(wěn)定，但不至于非常理想，房價(jià)將在經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)后才有可能上漲。

  合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌：

  “消費(fèi)者面對新政表現(xiàn)較為理性”

  “鼓勵(lì)自住和改善型需求，這是今年房地產(chǎn)政策很重要的一個(gè)基調(diào)和主題。"3·30"新政的出臺(tái)，就是最好的體現(xiàn)�！焙细环康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，“3·30”新政體現(xiàn)了樓市調(diào)控政策的變化，“過去是行政限制，現(xiàn)在政策的走向是市場化的方向。”龍斌表示，行政干預(yù)性措施逐漸退出，這是房地產(chǎn)政策去行政化回歸市場的體現(xiàn)，也是近年來樓市的另一個(gè)大背景大基調(diào)。

  “3·30”新政滿月，龍斌表示，根據(jù)對重點(diǎn)城市市場的監(jiān)測，4月份的表現(xiàn)比3月份要好。其中一線城市和個(gè)別核心二線城市表現(xiàn)比較好，三四線城市反應(yīng)則不太明顯。此外，房價(jià)表現(xiàn)也比較平穩(wěn)�！斑@是因?yàn)椤?·30”新政雖然力度比較大，但整個(gè)市場還有一個(gè)消化過程，消費(fèi)者比較理性，不會(huì)因?yàn)樾抡�出臺(tái)便從觀望轉(zhuǎn)為搶購。”此外，他認(rèn)為目前市場的庫存量比較大，而且存在庫存區(qū)域分布不平衡的狀況。在珠三角，深圳和珠海的庫存量都比較小，因此房價(jià)漲幅較大，其他城市的房價(jià)都處在相對平穩(wěn)的狀態(tài)。而同一個(gè)城市的不同區(qū)域也存在差別，其中核心城區(qū)庫存相對較小，外圍區(qū)域庫存量大�！叭鐝V州外圍的番禺、花都、從化等區(qū)域集中了85%的供應(yīng)量，中心城區(qū)的供應(yīng)僅占15%。”龍斌預(yù)計(jì)，下半年一線城市房價(jià)上漲的可能性較大，三四線城市預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

  龍斌表示，全國樓市一季度表現(xiàn)并不特別理想，庫存量大，市場不是非�；鸨�，呈現(xiàn)比較溫和的局面，但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭是非常激烈的。“對于房企來說，他們要在政策變化的節(jié)點(diǎn)上搶市場，突出競爭和品牌，影響銷售占據(jù)主動(dòng)，進(jìn)行品牌營銷以實(shí)現(xiàn)更多的銷售。”龍斌指出，最近很熱鬧的恒大“無理由退房”營銷手段正是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

  對于今年五一黃金周的表現(xiàn)，龍斌認(rèn)為相比去年的淡市，今年應(yīng)該會(huì)有所好轉(zhuǎn)，在“3·30”新政以及降準(zhǔn)的帶動(dòng)下預(yù)計(jì)供求兩旺，價(jià)格以平穩(wěn)為主。

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