房產(chǎn)投資 認準法則不踩地雷

娛樂觀

房產(chǎn)投資，從來都是購房者關(guān)心的話題，但近幾年受政策導向的影響，住宅的收益率不斷降低，投資者的目光開始轉(zhuǎn)向商鋪、寫字樓、甚至是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。不過，并非所有投資都能帶來好的收益率，一不小心踩到“地雷”，也有可能血本無歸。房產(chǎn)投資究竟怎么“玩”？聽聽專家的意見吧。

  寫字樓：通達性是第一位

  近日，世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布了《2015年第一季度重慶房地產(chǎn)市場回顧與展望》。根據(jù)報告數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度重慶寫字樓新增供應(yīng)近27萬平方米，空置率為38.5%，租金均價約每月85.6元/平方米，租金環(huán)比增長率為-0.7%。

  “這意味著當前重慶不缺寫字樓，除了必要的硬件設(shè)施，通達便利度成為制勝的關(guān)鍵因素�！北娐�(lián)行機構(gòu)策劃總監(jiān)鄧書先對記者表示。

  軌道交通、公交樞紐、停車方便，鄧書先認為，以上配套每擁有一個，都能為寫字樓帶來不小的增值。寫字樓的使用價值由上班族實現(xiàn)，可以預料的是，不管一棟寫字樓修建得多么富麗堂皇，倘若不能方便到達，沒有人愿意千里迢迢到此辦公。

  基于以上因素，其次才應(yīng)該考慮樓宇的整體品質(zhì)和配套。鄧書先認為，寫字樓的配套設(shè)施不一定大而全，但必不可少，比方說公共會議室、便利超市等。而是否由好的物業(yè)公司打理，也是在產(chǎn)品扎堆時期能否脫穎而出的關(guān)鍵。“目前有許多寫字樓，品質(zhì)和規(guī)格都比較高，但租金收益并沒有達到理想的狀態(tài)，與后期物業(yè)的管理有很大的關(guān)系�！编嚂�先遺憾地說。

  還有一點投資者也比較容易忽視，那就是寫字樓所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也影響著租售水平。以九龍坡為例，該區(qū)工業(yè)、制造業(yè)發(fā)達，小微企業(yè)眾多，需要大量的辦公場地。但與此同時，行業(yè)特性又使得用戶不會對辦公環(huán)境提出過高的要求。因此，在該區(qū)域，同一地段的5A甲級寫字樓其租售情況也許還比不上普通寫字樓。

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：避免“產(chǎn)業(yè)空心化”

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這個此前不怎么受人關(guān)注的領(lǐng)域，隨著最近曝光率的不斷增加，已經(jīng)變得有些炙手可熱起來。

  “城市的發(fā)展伴隨著產(chǎn)業(yè)的不斷轉(zhuǎn)移，大量產(chǎn)業(yè)從城市中心向城市郊區(qū)遷移，這個過程孕育著許多機會”。在鄧書先看來，要想在眾多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中找準投資方向，需要避免“產(chǎn)業(yè)空心化”。

  “特別需要警惕那些借產(chǎn)業(yè)為名，大力發(fā)展房地產(chǎn)的區(qū)域，這些片區(qū)，空有產(chǎn)業(yè)新城之名，缺乏核心支撐力，后續(xù)潛力令人擔憂。”

  究竟如何規(guī)避風險？鄧書先建議，最簡單的辦法，就是查詢區(qū)域內(nèi)的入駐企業(yè)數(shù)量。一般情況下，園區(qū)辦公室對進駐企業(yè)都有記錄，投資者需要留意企業(yè)入駐的時間差。一個良性運轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)園，進駐企業(yè)數(shù)量應(yīng)該是穩(wěn)步增長的。反之，企業(yè)數(shù)量如果在最初呈爆發(fā)式增長，但后續(xù)卻鮮有加入者，則需三思。

  以重慶華南城為例，該項目先后吸引了浙江天臺商會、重慶市電纜橋架行業(yè)協(xié)會、華盛奧特萊斯、好百年家居、第一亞太物業(yè)、乾龍物流、河北商會、渝州五金機電城等眾多行業(yè)協(xié)會、商家簽約入駐，這種穩(wěn)步上升的趨勢，其實也代表著對項目的認同。

  商鋪：人氣為王

  政府規(guī)劃、運營團隊、房屋結(jié)構(gòu)，以往在談?wù)撋啼佂顿Y時，專家建議最好是多維度考慮。但若說到最重要的黃金法則，鄧書先認為，還是人氣為王。而人氣的來源，主要分為原住民和新增人口兩類。

  以東原“新新PARK”為例，處于大石壩商圈，周邊原住民基數(shù)大，需求旺盛，為商業(yè)發(fā)展打下了很好的基石。據(jù)了解，去年12月19日試營業(yè)當日，“新新PARK”開門營業(yè)半天客流超6萬，當天會員辦卡近5000張。主力商家MJSTYLE成當日銷售額大區(qū)銷冠，漢堡王餐廳因人氣火爆不得不遺憾拒絕了320份套餐的大訂單。

  而面向于新增人口地區(qū)的商業(yè)，鄧書先建議購買前要打聽好區(qū)域內(nèi)的集中交房期。一般來講，交房過后，至少需要1年才能迎來入住，而交房后“養(yǎng)鋪”又需要1-2年。

  養(yǎng)老地產(chǎn)：以人為本 注重服務(wù)

  “養(yǎng)老地產(chǎn)不是養(yǎng)老院，除了傳統(tǒng)的買房因素，還必須注重服務(wù)�！比缍鳉q月銷售經(jīng)理唐維對記者表示。在他看來，不論是去海南度假或是仙女山避暑，目前市面上大多標榜“養(yǎng)老”的房地產(chǎn)，實質(zhì)上就是度假房。而這類“候鳥式”養(yǎng)老，倚靠的是區(qū)域得天獨厚的氣候優(yōu)勢，算不上真正的養(yǎng)老地產(chǎn)。

  在唐維看來，對于大部分老年人來說，度假無法成為一種常態(tài)，只能是特定時期的特殊選擇。根據(jù)他們對這部分人群的調(diào)查，“居家養(yǎng)老”才是他們最向往的。

  “因此，圍繞著地產(chǎn)而衍生的相關(guān)配套服務(wù)，才是真正購買養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該考慮的問題。”唐維表示，養(yǎng)老社區(qū)必須考慮配套設(shè)施、服務(wù)等問題，發(fā)展老齡經(jīng)濟更多賣的是服務(wù)而不是房子，要設(shè)計符合老年人需求的項目。比如，在社區(qū)內(nèi)開設(shè)營養(yǎng)食堂、社區(qū)門診，開辦老年大學豐富精神生活等。

  除此以外，養(yǎng)老地產(chǎn)最好不要選擇郊區(qū)。唐維表示，對于大多數(shù)老年人來說，子女是他們最重要的精神寄托，能時常看到子女或是照顧孫子，能極大地提高幸福指數(shù)，而從目前的市場來看，擁有上述特質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)銷售也大多不錯。

重慶晨報作者：侯了

宜人

樓宇的整體品質(zhì)和配套

樓房質(zhì)量

我以為

并非所有投資都能帶來好的收益率