空間與城市

觀民生 · 發(fā)表于 2015-4-4 10:01:51

馬克·吐溫曾建議人們買地，但土地并非真正稀缺：僅僅一個得克薩斯州就能容納全部美國人口，且每個家庭都可得到一英畝以上的土地。促使地價飆升的直接原因是強(qiáng)烈的市場需求與倫敦、孟買、紐約等國際大都市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾。過去十年里，香港地價上漲了150%，而倫敦市中心梅菲爾的住宅標(biāo)價每平方米已突破8.2萬美元，紐約曼哈頓的住宅一平方英里更是高達(dá)165億美元。

  不過，即使是這些大都會，土地稀缺也是人為造成的。相關(guān)法規(guī)對于建筑物高度與密度的限制，抑制了房屋供應(yīng)并推高房價。最近倫敦政經(jīng)學(xué)院的一份分析報告顯示，倫敦西區(qū)的土地使用規(guī)定致使寫字樓房價飛漲800%左右，在巴黎和米蘭，相關(guān)規(guī)定則助推房價上漲300%左右，房價高漲令土地所有者受益最大。

  高燒不退的房產(chǎn)市場對于經(jīng)濟(jì)社會的打擊不言而喻，尤其對于個體影響巨大。因市中心房價高企，不少工人被迫撤離到房價相對便宜的邊遠(yuǎn)地區(qū)。研究顯示，美國舊金山灣區(qū)附近就業(yè)人口本應(yīng)超過現(xiàn)有人口的五倍，但因住宅建設(shè)受限，這些人口不得不分散到一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。若能取消美國城市擴(kuò)張中的這些人為設(shè)限，則美國國內(nèi)產(chǎn)值年均增長率可達(dá)6.5%－13%，折合美元為1－2萬億美元。很難想象有其他經(jīng)濟(jì)刺激政策能夠?qū)崿F(xiàn)上述成果。

  而兩大長期趨勢已割裂了這一市場。一方面是在全球經(jīng)濟(jì)體系中城市的復(fù)興成為核心，20世紀(jì)，運(yùn)輸成本激增削弱了大城市的吸引力，而到了21世紀(jì)，數(shù)碼革命正在促成城市復(fù)興，因高科技及金融等知識密集型產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，并促使技術(shù)型工人日漸得勢，最終使得倫敦、紐約及舊金山等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的人口密集的大都市再次復(fù)興。另一方面，這些城市尚不能恢復(fù)的正是通過擴(kuò)張以接納日漸興盛的知識型產(chǎn)業(yè)的能力。因為在19世紀(jì)，各大城市曾經(jīng)歷過一次無約束的擴(kuò)張，并引發(fā)犯罪與疾病等諸多問題，從此城市管理者通過制定一系列法規(guī)限制城市擴(kuò)張，但隨著城市二次擴(kuò)張風(fēng)潮再起，這些傳統(tǒng)做法正影響著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

  最終矛盾的焦點聚焦到土地身上，若不重新審視現(xiàn)有土地的使用規(guī)定，這些規(guī)定還會對城市發(fā)展造成更為負(fù)面影響�！督�(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志認(rèn)為，政策制定者目前應(yīng)重點檢視兩件事：一是應(yīng)確保城市規(guī)劃決策自上而下，若規(guī)劃源自地方一級，則土地使用規(guī)定會更趨嚴(yán)苛，并有可能本末倒置，影響城市發(fā)展；二是政府應(yīng)適當(dāng)提高土地價值稅，在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，土地價值稅僅占總收入的一小部分，而土地又很難避稅，因此征稅效果好。更為有利的是，征收高土地稅有助于刺激土地所有者開發(fā)閑置地，從而有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，而目前普遍征收的高物業(yè)稅會抑制相關(guān)投資活動。

中國證券報