新政落地二手房網(wǎng)簽量猛增

樂(lè)居 · 發(fā)表于 2015-4-2 10:23:07

3月30日，央行調(diào)整房貸政策，二套房商業(yè)貸款首付最低降至四成，公積金貸款首套房首付降至兩成、二套房降至三成，同時(shí)二手房營(yíng)業(yè)稅免征從5年縮短至2年。樓市新政利好正在逐漸發(fā)酵。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、合富置業(yè)等機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布了最新的市場(chǎng)分析報(bào)告。其中顯示，據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月30-31日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量升至200宗左右，而一周前的3月23-24日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量?jī)H在120-150宗左右的水平。

  合富置業(yè)的報(bào)告指出，之前看中物業(yè)后仍猶豫未決的買(mǎi)家，在新政后普遍都加緊作出購(gòu)房決定，一些觀望多時(shí)的買(mǎi)家也出現(xiàn)加緊入市的趨勢(shì)。

  咨詢量突增房源有望增加

  一日內(nèi)連出兩新政，都是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生正面影響的利好，無(wú)論是買(mǎi)家還是業(yè)主，均對(duì)新政相當(dāng)關(guān)注。

  合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，從合富置業(yè)部分分行了解到的情況來(lái)看，新政出臺(tái)后首日，咨詢量普遍錄得增加，而部分咨詢量多的分行，單日錄得的咨詢量就比新政出臺(tái)前增加了20%-30%。咨詢的客戶當(dāng)中，不少是有意換房的改善型買(mǎi)家，對(duì)二套房貸首付款比例降到40%的新政較為關(guān)注，而不少業(yè)主則較關(guān)注營(yíng)業(yè)稅新政，這些咨詢的業(yè)主大多都是持有證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，存在出售套現(xiàn)的意愿，希望知道新政對(duì)自己出售的物業(yè)存在哪些利好。

  梁燕明分析，新政出臺(tái)前，證未滿五年的物業(yè)，受關(guān)注度往往都大幅低于證滿五年的物業(yè)，甚至有買(mǎi)家在看中物業(yè)后，因得知物業(yè)證未滿五年而放棄購(gòu)買(mǎi)。營(yíng)業(yè)稅新政實(shí)施后，有望激活這些證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，重新受到買(mǎi)家的關(guān)注，購(gòu)房者的房源選擇空間明顯增大。由于營(yíng)業(yè)稅新政的出臺(tái)，這些證滿五年物業(yè)稅費(fèi)支出不高的優(yōu)勢(shì)依然存在，因此，這些證滿五年的房源，在新政后受關(guān)注亦不會(huì)受到太大影響。

  除此以外，部分之前一二手樓價(jià)倒掛的區(qū)域，二手房的吸引力在新政后有望有所提升，主要原因在于，這些區(qū)域內(nèi)之前之所以存在一二手樓價(jià)倒掛的現(xiàn)象，并非物業(yè)本身價(jià)格和質(zhì)素沒(méi)有吸引力，而是由于證未滿五年而稅費(fèi)支出較重，房?jī)r(jià)加上稅費(fèi)支出后的購(gòu)房成本高于同區(qū)在售一手房源，因此，新政前這些二手房源對(duì)買(mǎi)家吸引力并不大。不過(guò)，在營(yíng)業(yè)稅新政出臺(tái)后，情況有可能出現(xiàn)改變，部分證已滿兩年的二手房，受到新政利好而減免營(yíng)業(yè)稅支出后，購(gòu)房成本支出反而比同區(qū)在售一手樓要低，而且更有戶型及發(fā)展成熟度等優(yōu)勢(shì)存在，有望重新吸引買(mǎi)家關(guān)注。

  買(mǎi)家一次性付款業(yè)主仍愿意降價(jià)

  新政出臺(tái)后，廣州二手市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較理性，二手房成交出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月30-31日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量升至200宗左右，而一周前的3月23-24日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量?jī)H在120-150宗左右的水平。

  之前看中物業(yè)后仍猶豫未決的買(mǎi)家，在新政后普遍都加緊作出購(gòu)房決定，而之前觀望多時(shí)的買(mǎi)家，也出現(xiàn)加緊入市的趨勢(shì)。梁燕明表示，新政出臺(tái)后的首日，有多宗因價(jià)格而談不攏的個(gè)案，買(mǎi)家的態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，不少個(gè)案都趕在3月31日這天簽約成交了，主要原因在于買(mǎi)家擔(dān)心新政后樓價(jià)可能一改之前平緩的走勢(shì)進(jìn)而明顯上升。當(dāng)中，約七成的購(gòu)房個(gè)案是改善型置業(yè)，而在改善型購(gòu)房個(gè)案中，超過(guò)六成屬于按揭購(gòu)房，反映二套房貸新政對(duì)加快這些改善型買(mǎi)家出手存在正面的影響作用。

  此外，由于擔(dān)心業(yè)主在新政后提價(jià)，亦有不少之前已看中物業(yè)、打算一次性付款購(gòu)房的買(mǎi)家，趕在新政出臺(tái)后一兩天時(shí)間內(nèi)簽約成交。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月31日至4月1日這兩天簽約成交的個(gè)案當(dāng)中，約有四成多是一次性付款購(gòu)房的個(gè)案，而業(yè)主仍然普遍能給予一次性付款購(gòu)房的買(mǎi)家較大讓價(jià)幅度，即使是總價(jià)不高的成交個(gè)案，業(yè)主依然愿意給予一次性付款購(gòu)房買(mǎi)家較大的讓價(jià)幅度。如有一宗總價(jià)不到100萬(wàn)元的樓梯樓兩房成交個(gè)案，由于買(mǎi)家選擇一次性付款方式購(gòu)房，業(yè)主最終亦同意讓價(jià)7%將物業(yè)出售。

  現(xiàn)時(shí)，雖然有個(gè)別業(yè)主因受新政利好而調(diào)高放盤(pán)價(jià)，但市場(chǎng)上大部分業(yè)主仍保持理性。梁燕明表示，新政只是釋放出積極信號(hào)，而目前市場(chǎng)形勢(shì)并未完全逆轉(zhuǎn)，若業(yè)主出現(xiàn)反價(jià)，買(mǎi)家會(huì)追漲的意愿并不高，大多買(mǎi)家會(huì)寧愿改而另選其它物業(yè)。

  合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，營(yíng)業(yè)稅放寬有助加快市場(chǎng)流通，買(mǎi)房2年即可實(shí)現(xiàn)無(wú)稅負(fù)買(mǎi)賣。第二次購(gòu)房首付和利率下調(diào)，降低了換房的門(mén)檻和購(gòu)房成本，加快樓市復(fù)蘇步伐。改善性需求對(duì)于樓市有比較強(qiáng)的帶動(dòng)性，其入市必然加快庫(kù)存消化，以及提高大戶型消化率，一、二線城市樓市回暖預(yù)計(jì)因此會(huì)加快。

   60平方米以下小戶型成交猛增超兩成

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的最新分析報(bào)告則指出，央行再度降息提振了市場(chǎng)情緒，上月廣州二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出學(xué)位房熱、剛需板塊樓盤(pán)熱及小戶型熱三個(gè)特點(diǎn)。而全國(guó)“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)大吹暖風(fēng)，預(yù)計(jì)將繼續(xù)助力二手樓市向好上揚(yáng)。

  上月，90平方米以下的小戶型繼續(xù)在二手房市場(chǎng)上唱主角，市場(chǎng)成交占比提升4個(gè)百分點(diǎn)，其中60平方米以下的戶型成交量環(huán)比有23%的增長(zhǎng)。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析，這主要是受到以下兩個(gè)因素的拉動(dòng)：一是降息刺激剛性需求入市，二是越秀區(qū)小面積學(xué)位房成交的增加。而相較之下中大戶型的市場(chǎng)份額則有所回落。

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)還指出，2015年4月，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)經(jīng)理人指數(shù)為66.58，較上月攀升15.82個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)樓市行情顯示出向好的信心。

  從全市各個(gè)單項(xiàng)指數(shù)來(lái)看，經(jīng)理人對(duì)成交量預(yù)測(cè)指數(shù)達(dá)70.42，消費(fèi)者入市意愿預(yù)測(cè)指數(shù)為69.17，成交價(jià)預(yù)測(cè)指數(shù)為59.58。大部分經(jīng)理人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記政策的正式實(shí)施對(duì)于廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響微小，而央行三個(gè)月內(nèi)二度降息則對(duì)二手市場(chǎng)起到明顯的催化作用，將再次刺激剛性需求入市助力二手成交量上漲，但成交價(jià)走勢(shì)仍以平穩(wěn)為主。

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，樓市新政能否成為樓市的一劑強(qiáng)心針或仍需接受市場(chǎng)檢驗(yàn)，但經(jīng)理人普遍樂(lè)觀認(rèn)為，該政策對(duì)于推動(dòng)剛需及改善型買(mǎi)家入市的積極作用毋庸置疑。