新政落地二手房網(wǎng)簽量猛增

樂居 · 發(fā)表于 2015-4-2 10:23:07

3月30日，央行調(diào)整房貸政策，二套房商業(yè)貸款首付最低降至四成，公積金貸款首套房首付降至兩成、二套房降至三成，同時二手房營業(yè)稅免征從5年縮短至2年。樓市新政利好正在逐漸發(fā)酵。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會、合富置業(yè)等機構(gòu)紛紛發(fā)布了最新的市場分析報告。其中顯示，據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月30-31日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量升至200宗左右，而一周前的3月23-24日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量僅在120-150宗左右的水平。

  合富置業(yè)的報告指出，之前看中物業(yè)后仍猶豫未決的買家，在新政后普遍都加緊作出購房決定，一些觀望多時的買家也出現(xiàn)加緊入市的趨勢。

  咨詢量突增房源有望增加

  一日內(nèi)連出兩新政，都是對市場產(chǎn)生正面影響的利好，無論是買家還是業(yè)主，均對新政相當關(guān)注。

  合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，從合富置業(yè)部分分行了解到的情況來看，新政出臺后首日，咨詢量普遍錄得增加，而部分咨詢量多的分行，單日錄得的咨詢量就比新政出臺前增加了20%-30%。咨詢的客戶當中，不少是有意換房的改善型買家，對二套房貸首付款比例降到40%的新政較為關(guān)注，而不少業(yè)主則較關(guān)注營業(yè)稅新政，這些咨詢的業(yè)主大多都是持有證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，存在出售套現(xiàn)的意愿，希望知道新政對自己出售的物業(yè)存在哪些利好。

  梁燕明分析，新政出臺前，證未滿五年的物業(yè)，受關(guān)注度往往都大幅低于證滿五年的物業(yè)，甚至有買家在看中物業(yè)后，因得知物業(yè)證未滿五年而放棄購買。營業(yè)稅新政實施后，有望激活這些證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，重新受到買家的關(guān)注，購房者的房源選擇空間明顯增大。由于營業(yè)稅新政的出臺，這些證滿五年物業(yè)稅費支出不高的優(yōu)勢依然存在，因此，這些證滿五年的房源，在新政后受關(guān)注亦不會受到太大影響。

  除此以外，部分之前一二手樓價倒掛的區(qū)域，二手房的吸引力在新政后有望有所提升，主要原因在于，這些區(qū)域內(nèi)之前之所以存在一二手樓價倒掛的現(xiàn)象，并非物業(yè)本身價格和質(zhì)素沒有吸引力，而是由于證未滿五年而稅費支出較重，房價加上稅費支出后的購房成本高于同區(qū)在售一手房源，因此，新政前這些二手房源對買家吸引力并不大。不過，在營業(yè)稅新政出臺后，情況有可能出現(xiàn)改變，部分證已滿兩年的二手房，受到新政利好而減免營業(yè)稅支出后，購房成本支出反而比同區(qū)在售一手樓要低，而且更有戶型及發(fā)展成熟度等優(yōu)勢存在，有望重新吸引買家關(guān)注。

  買家一次性付款業(yè)主仍愿意降價

  新政出臺后，廣州二手市場表現(xiàn)相對較理性，二手房成交出現(xiàn)小幅增長。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月30-31日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量升至200宗左右，而一周前的3月23-24日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量僅在120-150宗左右的水平。

  之前看中物業(yè)后仍猶豫未決的買家，在新政后普遍都加緊作出購房決定，而之前觀望多時的買家，也出現(xiàn)加緊入市的趨勢。梁燕明表示，新政出臺后的首日，有多宗因價格而談不攏的個案，買家的態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，不少個案都趕在3月31日這天簽約成交了，主要原因在于買家擔心新政后樓價可能一改之前平緩的走勢進而明顯上升。當中，約七成的購房個案是改善型置業(yè)，而在改善型購房個案中，超過六成屬于按揭購房，反映二套房貸新政對加快這些改善型買家出手存在正面的影響作用。

  此外，由于擔心業(yè)主在新政后提價，亦有不少之前已看中物業(yè)、打算一次性付款購房的買家，趕在新政出臺后一兩天時間內(nèi)簽約成交。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月31日至4月1日這兩天簽約成交的個案當中，約有四成多是一次性付款購房的個案，而業(yè)主仍然普遍能給予一次性付款購房的買家較大讓價幅度，即使是總價不高的成交個案，業(yè)主依然愿意給予一次性付款購房買家較大的讓價幅度。如有一宗總價不到100萬元的樓梯樓兩房成交個案，由于買家選擇一次性付款方式購房，業(yè)主最終亦同意讓價7%將物業(yè)出售。

  現(xiàn)時，雖然有個別業(yè)主因受新政利好而調(diào)高放盤價，但市場上大部分業(yè)主仍保持理性。梁燕明表示，新政只是釋放出積極信號，而目前市場形勢并未完全逆轉(zhuǎn)，若業(yè)主出現(xiàn)反價，買家會追漲的意愿并不高，大多買家會寧愿改而另選其它物業(yè)。

  合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，營業(yè)稅放寬有助加快市場流通，買房2年即可實現(xiàn)無稅負買賣。第二次購房首付和利率下調(diào)，降低了換房的門檻和購房成本，加快樓市復(fù)蘇步伐。改善性需求對于樓市有比較強的帶動性，其入市必然加快庫存消化，以及提高大戶型消化率，一、二線城市樓市回暖預(yù)計因此會加快。

   60平方米以下小戶型成交猛增超兩成

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的最新分析報告則指出，央行再度降息提振了市場情緒，上月廣州二手房市場呈現(xiàn)出學(xué)位房熱、剛需板塊樓盤熱及小戶型熱三個特點。而全國“兩會”對房地產(chǎn)大吹暖風，預(yù)計將繼續(xù)助力二手樓市向好上揚。

  上月，90平方米以下的小戶型繼續(xù)在二手房市場上唱主角，市場成交占比提升4個百分點，其中60平方米以下的戶型成交量環(huán)比有23%的增長。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析，這主要是受到以下兩個因素的拉動：一是降息刺激剛性需求入市，二是越秀區(qū)小面積學(xué)位房成交的增加。而相較之下中大戶型的市場份額則有所回落。

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會還指出，2015年4月，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會經(jīng)理人指數(shù)為66.58，較上月攀升15.82個百分點，對樓市行情顯示出向好的信心。

  從全市各個單項指數(shù)來看，經(jīng)理人對成交量預(yù)測指數(shù)達70.42，消費者入市意愿預(yù)測指數(shù)為69.17，成交價預(yù)測指數(shù)為59.58。大部分經(jīng)理人認為，不動產(chǎn)登記政策的正式實施對于廣州市場來說影響微小，而央行三個月內(nèi)二度降息則對二手市場起到明顯的催化作用，將再次刺激剛性需求入市助力二手成交量上漲，但成交價走勢仍以平穩(wěn)為主。

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會表示，樓市新政能否成為樓市的一劑強心針或仍需接受市場檢驗，但經(jīng)理人普遍樂觀認為，該政策對于推動剛需及改善型買家入市的積極作用毋庸置疑。