拯救樓市三步曲：松綁·新政·降息

紅豆 · 發(fā)表于 2014-12-25 14:13:08

限購松綁：救市第一波

2014年樓市開局不利，銷售下滑嚴(yán)峻。哀聲一片中，各地政府陸續(xù)為限購松綁，拉開了今年的第一波救市潮。

從6月26日呼和浩特第一個正式發(fā)文取消限購開始，各地陸續(xù)加入到限購松綁或取消的隊列中。到9月26日珠海放開限購，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未取消限購。

6月27日，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處發(fā)布市政府辦公廳的通知，取消商品房銷售方案備案制度，買房時不再受房屋套數(shù)限制。至此，呼和浩特成全國首個正式發(fā)文確定取消限購的城市。

緊隨呼和浩特的是濟南。同一天，廈門也傳出放松限購的消息。緊接著，南昌、成都、蘇州等先后跟進。

隨著7月底杭州正式發(fā)文放開限購后，限購松綁又進入到一個新高潮，且均正式發(fā)文、對外公布，從“猶抱琵琶半遮面”過渡到全面松綁。

7月28日，杭州官方正式發(fā)文，購買蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。

同日，西安也正式發(fā)文取消限購。隨后，寧波、徐州、青島、合肥也陸續(xù)發(fā)文取消限購。

到9月26日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)文放開限購，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未取消限購。

限購松綁在各個城市的效果出現(xiàn)了分化，一些庫存積壓嚴(yán)重、銷售較為萎靡的城市出現(xiàn)了短暫的成交“小陽春”，如濟南、杭州、呼和浩特；而廈門、天津、南昌等地樓市成交效果甚微。而多數(shù)城市，如無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州等，在政策放松初期均出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐步恢復(fù)至今年3月以來的成交水平。

據(jù)中原集團研究中心的監(jiān)測，呼和浩特在限購取消后的7月，商品住宅成交面積環(huán)比上升55%，較今年3月以來月均值上升56%。

杭州在限購松綁后三天（7月29日~31日），樓市成交高達981套，日均成交327套，比松綁前日均漲了79.67%，由此帶動杭州7月樓市成交套數(shù)環(huán)比上漲22.98%。

中國指數(shù)研究院的研究報告指出，單純放松限購不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫存高企、供需不平衡的局面。限購是應(yīng)對房地產(chǎn)市場整體低迷的一支“強心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于市場預(yù)期看弱、信貸偏緊等原因影響，持續(xù)性需求動力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場的整體低迷態(tài)勢。

9·30央行新政：救市第二波

“今年的房展會出乎我們預(yù)料的好，我們本來只打算宣傳造勢，沒有想到我們很多樓盤都出現(xiàn)了現(xiàn)場認籌的情況。”綠地一位現(xiàn)場營銷人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“我負責(zé)的這個樓盤現(xiàn)場已成交一套，其他幾個樓盤也有成交，而意向客戶更是比想象的要多，一個樓盤就有10多個�！�

這一幕發(fā)生在今年的國慶房展會上，而這么熱鬧的房展會現(xiàn)場，有很大程度得益于央行在9月30日修改首套房房貸認定標(biāo)準(zhǔn)，凡是還清貸款的客戶再次申請貸款依舊可以享受到首套房首付三成和基準(zhǔn)房貸利率最低7折標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這將進一步釋放之前壓抑的“首改”需求，更多的購房者將會提前完成自己改善型需求的購房任務(wù)。

中信建投數(shù)據(jù)顯示，10月11日~10月18日，一線城市商品住宅成交量環(huán)比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面積24.51萬平方米，環(huán)比上升133.95%；上海商品住宅成交面積78.46%，環(huán)比上升78.46%;深圳商品住宅成交9.98萬平方米，環(huán)比上升69.06%；廣州商品住宅成交24.02萬平方米，環(huán)比上升50.77%。

“央行的利好文件一出，很多消費者會覺得樓市已經(jīng)見底，紛紛開始購買�！敝倭柯�(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒曾對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

截至12月末，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，匯豐銀行在佛山展開8.8折優(yōu)惠活動后，杭州匯豐銀行緊隨其后，首套房利率調(diào)整為最低8.8折，郵儲銀行及民生銀行也可提供最低9折優(yōu)惠。南京12家銀行全部實行首套房9.5折利率優(yōu)惠，西安、青島、濟南三地的城市商業(yè)銀行也可提供8.8折的優(yōu)惠利率。而重慶、成都、大連、天津、寧波、�？�、哈爾濱等地首套房利率也低至9折。南京雖無9折利率出現(xiàn)，但全城有15家銀行都可提供9.5折利率優(yōu)惠。

央行的政策逐漸落地，效果正在不斷內(nèi)化。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長盛來運在之前的新聞發(fā)布會上曾表示，央行政策的效應(yīng)還會持續(xù)發(fā)揮作用，后續(xù)房地產(chǎn)市場的波動還要繼續(xù)觀察�！斑@是政策在向市場調(diào)節(jié)回歸，現(xiàn)在放開限購也好、限貸也好，實際是減少行政的干預(yù)，更多地讓市場發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用。”

降息：第三波救市

11月21日，央行發(fā)布公告：自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。

“降息之后雖然業(yè)主沒有把房價提高，但是看房子的人明顯多了，成交上來了呢。”11月30日，在北京東三環(huán)外的團結(jié)湖片區(qū)的一家二手房中介門店里，年輕的呂芳（化名）這樣告訴客戶。

央行宣布降息后，各地樓市迎來“小陽春”，深圳更是出現(xiàn)了多個“日光盤”。11月22日，位于坂田片區(qū)的星河銀湖谷共計推出700套房源，吸引1700多人到場。均價為3.5萬元/平方米，這是該區(qū)域板塊樓盤的開盤價第一次突破3萬元/平方米，但在當(dāng)天14時房源就已售罄，銷售額逾23億元。

和開發(fā)商同樣開心的還有那些已經(jīng)購房的人。家住成都的李華今年4月在成都購買了一套商品房，而那個時候成都的房貸利率是按照央行基準(zhǔn)利率上浮15%執(zhí)行。也就是說，那個時候的利率是7.27%，現(xiàn)在降息后利率只有6.83%�；鶞�(zhǔn)利率的調(diào)整，無疑給了購房者更多的實惠。

但降息對于樓市可能并沒有短期現(xiàn)象看起來那么好。

銀河證券認為，本次降息的出發(fā)點是降低無風(fēng)險利率，改善企業(yè)融資成本，與融十條相呼應(yīng)，并不是旨在直接刺激樓市。此次非對稱降息，銀行存貸利差空間進一步被壓縮，對按揭貸款打折優(yōu)惠的動力依然不足，對地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好也不會出現(xiàn)根本性的改善，加上庫存持續(xù)攀升，樓市中長期依然面臨下行的壓力。

(第一財經(jīng)日報)