樓市與股市究竟有啥關(guān)系？

樂(lè)居

如此宏大的題目，可以寫(xiě)篇博士論文了。我這輩子可能沒(méi)資格寫(xiě)博士論文了，選擇這么個(gè)題目，顯然是應(yīng)景。

今年下半年股市突然發(fā)力，最近半年上證指數(shù)從2100漲到3000點(diǎn)，漲幅超過(guò)40%。多位朋友問(wèn)：這與樓市有沒(méi)有關(guān)系，是不是樓市的龐大資金流到股市去了？

這個(gè)問(wèn)題初看起來(lái)，頗有吸引力。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是一個(gè)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，雖然下半年二三線(xiàn)城市限購(gòu)普遍取消，限貸也放松了，10月以來(lái)的成交有所增長(zhǎng)，但目前尚無(wú)法斷定，樓市反彈的格局已經(jīng)確立。

如你所知，2005年以來(lái)的中國(guó)樓市，投資投機(jī)占比很大。實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，這些資金大都被封堵在樓市之外。10月以來(lái)樓市雖有回升，但現(xiàn)在還沒(méi)有跡象證明，在取消限購(gòu)的城市，那些投資資金又全面進(jìn)場(chǎng)了。我此前多有強(qiáng)調(diào)，投資購(gòu)房是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素，而目前房?jī)r(jià)尚能保持基本穩(wěn)定，與這部分投資動(dòng)力還在猶豫觀望有關(guān)。

早年投資買(mǎi)房的朋友，應(yīng)已獲得至少2-3倍的收益。理論上說(shuō)，這些朋友僅僅是將房產(chǎn)投資盈利，轉(zhuǎn)投到股市，數(shù)額就相當(dāng)可觀。北京上海一套房子，動(dòng)輒五六百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，持有多套房的人，賣(mài)一套投到股市，并非不可能。

這幾天確也聽(tīng)聞所謂賣(mài)房炒股的消息。2006-2007年股市暴漲時(shí)，也曾有這樣的事例。雖然可能有人借此賺了兩套房回來(lái)，但更大的可能是把房子賠進(jìn)去了。人們口耳相傳的往往是那些一夜暴富的故事，而折戟沉沙的悲慘事例，卻被風(fēng)吹散在歷史的天空。正如同，20年時(shí)間，阿里從一家小微企業(yè)成長(zhǎng)為世界知名的互聯(lián)網(wǎng)公司，馬云的首富光環(huán)閃耀四方，但你可知道，每年有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的小微企業(yè)痛苦夭折，無(wú)人知曉。

好在資本市場(chǎng)的人們，大都是理性的經(jīng)濟(jì)人。賣(mài)房炒股，或以房抵押貸款曲折進(jìn)入股市，畢竟是極少數(shù)。不過(guò)，繞了這么遠(yuǎn)，樓市與股市究竟有啥關(guān)系？

我使勁想了想，抱歉，沒(méi)找到它們存在正相關(guān)或負(fù)相關(guān)的邏輯。你既不能說(shuō)，樓市火了，股市就下跌，因?yàn)橘Y金都流到樓市了；你也不能說(shuō)，樓市調(diào)整，股市就會(huì)大漲，因?yàn)橘Y金都流到股市里了。沒(méi)有找到印證此說(shuō)的證據(jù)鏈。

譬如，2006年下半年至2007年上半年，A股連續(xù)上漲，并創(chuàng)造了至今高不可攀的上證指數(shù)6124點(diǎn)。而2006-2007年，也是成交量和房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的時(shí)期。2008年，股市連創(chuàng)新低，一年內(nèi)居然有12次跌幅超過(guò)5%，而當(dāng)年的樓市也是房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)第一次進(jìn)行像樣的調(diào)整。然后，2009年樓市量?jī)r(jià)齊升，股市一蹶不振。2011年，股市樓市都很弱。2012年樓市再發(fā)威，股市也還是趴著不肯起來(lái)。

好了，一句話(huà)說(shuō)清楚：2014年下半年的這一波股市大漲，可能會(huì)有部分樓市資金流入，但后者絕不會(huì)是支撐牛市的主力。你總不能說(shuō)，理財(cái)資金里相當(dāng)一部分原本是要進(jìn)樓市的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)身跑入股市，而把這股資金算成是樓市的吧？

在我個(gè)人看來(lái)，股市投資者與樓市者，有著迥乎不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好。大體上說(shuō)，股市投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受度要高于樓市投資者。雖然股市的上漲氛圍，會(huì)讓市場(chǎng)參與者抬升其風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度值，但這兩種不同的主體不太可能因?yàn)楣墒信c樓市的盛或衰，而形成資金對(duì)流效應(yīng)。

有朋友會(huì)繼續(xù)追問(wèn)，那么，樓市的那些投資資金去了哪里？老實(shí)說(shuō)，我不知道。這需要進(jìn)行樣本數(shù)量足夠的實(shí)地調(diào)查。也許它們的很小一部分去移民了，很小很小一部分買(mǎi)古董字畫(huà)了，很小很小一部分進(jìn)了股市，但大部分，或者沉淀在樓市里，或者暫時(shí)買(mǎi)了理財(cái)產(chǎn)品，或者握在手里沒(méi)動(dòng)。

它們還會(huì)繼續(xù)投資買(mǎi)房么？如果買(mǎi)房，2014年底和2015年初，是較好的時(shí)機(jī)�，F(xiàn)在來(lái)看，2015年6月以后樓市進(jìn)入復(fù)蘇軌道的可能較大。但正如前面提到的，現(xiàn)在還沒(méi)有看到投資購(gòu)房資金大舉進(jìn)入限購(gòu)解除城市的現(xiàn)象。

理性的投資者很清楚，最好的房地產(chǎn)投資時(shí)代已然過(guò)去，假如現(xiàn)在再投資買(mǎi)房，就必須做好快進(jìn)快出的準(zhǔn)備。而2016年的樓市誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。此時(shí)投資買(mǎi)房，其風(fēng)險(xiǎn)水平幾乎已經(jīng)抬到接近上升期的股市那個(gè)標(biāo)線(xiàn)了，而退出門(mén)檻卻要明顯高于后者。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 - 袁一泓

melody33

房產(chǎn)投資盈利，轉(zhuǎn)投到股市，數(shù)額就相當(dāng)可觀

糖妹

好在資本市場(chǎng)的人們，大都是理性的經(jīng)濟(jì)人

維她

賣(mài)一套投到股市，并非不可能。