經(jīng)濟(jì)換擋期穩(wěn)定住房需求可從減稅突圍

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經(jīng)濟(jì)換擋期穩(wěn)定住房需求可從減稅突圍

張敏

2014年11月03日07:46    來源：中國證券報(bào)    手機(jī)看新聞     
原標(biāo)題：穩(wěn)定住房需求可從減稅突圍

　　□本報(bào)記者 張敏

　　近日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、投機(jī)投資需求淡出的背景下，這一提法無疑有其現(xiàn)實(shí)意義。真正“穩(wěn)定”住房需求，應(yīng)是一個(gè)有步驟、分階段的系統(tǒng)工程。現(xiàn)階段，從調(diào)整部分稅種入手實(shí)施稅收調(diào)控，應(yīng)是較好的突破口，房地產(chǎn)相關(guān)的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅均有調(diào)整空間。

　　近期，房地產(chǎn)政策層面利好消息不斷。9月30日三部委聯(lián)合出臺(tái)房貸新政，提出首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新標(biāo)準(zhǔn)，并重申購買首套房的最低利率優(yōu)惠額度。該項(xiàng)政策一定程度上改變了市場(chǎng)預(yù)期，并對(duì)10月樓市升溫起到了重要作用。

　　不過，信貸杠桿雖能撬動(dòng)需求，但利率的設(shè)定畢竟是市場(chǎng)行為。在資金成本普遍高企、銀行吸儲(chǔ)相對(duì)困難的背景下，期待金融機(jī)構(gòu)給予購房者實(shí)質(zhì)性的利率優(yōu)惠恐是奢望。因此，若想真正維持市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定消費(fèi)行為，還需財(cái)稅政策發(fā)力。

　　在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收中，以契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅最為重要。其中，契稅的稅率相對(duì)固定，其成本主要視普通住房標(biāo)準(zhǔn)而定。真正的變量，在于后兩個(gè)稅種。

　　2011年，我國曾將二手房交易營業(yè)稅的免征年限由2年改為5年。2013年，監(jiān)管層又出臺(tái)政策，對(duì)于不滿五年、或非唯一的二手房交易，征收20%的個(gè)人所得稅。這兩個(gè)調(diào)整的時(shí)間點(diǎn)雖有差別，但共同之處頗多。其一，出臺(tái)背景均為市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力充足；其二，目的均在于遏制投機(jī)投資需求，穩(wěn)定市場(chǎng)交易；其三，均為短期政策。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)看，這兩個(gè)調(diào)整的確起到明顯效果。但如今市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生變化。一方面，除個(gè)別城市外，多數(shù)城市出現(xiàn)“供大于求”，投機(jī)投資需求逐漸淡出；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷大半年的低迷期，盡管近期有所回暖，但顯然難以恢復(fù)到以往水平。

　　在這種情況下，營業(yè)稅和個(gè)人所得稅的高門檻，已成為穩(wěn)定市場(chǎng)需求與交易的障礙，甚至在一定程度上影響了剛性需求的正常釋放。因此，從“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的出發(fā)點(diǎn)來看，通過對(duì)年限、稅率等的調(diào)整來降低交易成本，無疑是較合時(shí)宜的辦法。

　　具體而言，二手房營業(yè)稅的免征年限可從5年調(diào)整至2年，稅率仍按照具體情況，維持目前水平。在個(gè)人所得稅方面，免征年限和稅率均可下調(diào)，從而降低交易成本。若站在激活存量房市場(chǎng)的角度，順應(yīng)市場(chǎng)呼聲，暫免征收，亦未嘗不可。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)體量龐大，涉及領(lǐng)域眾多，單一的政策調(diào)整并不能一勞永逸地解決問題。在信貸、稅費(fèi)等政策的調(diào)整之外，運(yùn)用土地、保障房等多重手段進(jìn)行綜合調(diào)整，同樣十分必要。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制也需盡快出臺(tái)，從而在樓市的轉(zhuǎn)折期真正實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

　　另外，在經(jīng)濟(jì)換擋期，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴仍然較大，在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的過程中，需把握好“促剛需、抑投機(jī)”的政策原則，謹(jǐn)防地方政府借機(jī)“救市”，從而導(dǎo)致過剩風(fēng)險(xiǎn)。

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