北京限購退出方案提交高層：含5年納稅資格審核

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北京限購退出方案提交高層：含5年納稅資格審核www.eastmoney.com2014年10月09日 11:09張育群 雷雅亮

　　為止住房價下跌帶來的多方面影響，中國政府已默許41個城市陸續(xù)解除限購令，但他們對最早推行限購的北京樓市該何去何從，依舊舉棋不定。
　　這個上屆政府在高房價倒逼下倉促推出的臨時政策已經(jīng)在北京維持了4年零5個月，它曾讓北京無數(shù)對夫妻為了買房而不得不離婚——如今圍繞著這個政策在北京何時退出的爭論日漸升溫。

　　一位接近北京市建委的人士向界面記者透露，一份北京房地產(chǎn)智囊制定的退出限購方案已經(jīng)提交給北京市政府高層官員。內(nèi)容涵蓋逐步廢除二手房交易20%差額稅、下調契稅，以及放寬非京籍五年納稅資格的審核。
　　這份退出方案的提交，正值中國房地產(chǎn)市場降溫、多地政府紛紛推出救市措施之際。自6月26日呼和浩特解除限購政策后，全國住宅庫存高企的二、三線城市已紛紛取消或調整樓市限購措施——全國46個限購城市已有41個退出限購舞臺。目前，除三亞外，中國執(zhí)行樓市限購城市就只剩北京、上海、廣州、深圳4個一線城市。
　　9月底中國央行放松首套房認定標準及貸款利率，并增加房地產(chǎn)商融資渠道等，更預示著中國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控正在放松，這些措施正逐步對樓市帶來支撐作用。
　　高華證券根據(jù)中國指數(shù)研究院九月底的數(shù)據(jù)進行分析發(fā)現(xiàn)，九月最后一周34個城市有24個房地產(chǎn)交易量上升，二線城市的表現(xiàn)領先于其他城市，這其中長三角區(qū)域城市的表現(xiàn)尤為亮眼。
　　但一線城市的房地產(chǎn)市場前景仍不明朗。克而瑞機構數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅成交面積在今年十一期間成交30857平方米，成交量環(huán)比上月下跌70.5%，同比去年下跌56.1%。相對去年，北京市今年的商品住宅成績面積一直呈現(xiàn)同比下跌狀態(tài)。包括上海易居研究院研究員嚴躍進在內(nèi)的多位房地產(chǎn)人士在接受界面記者采訪時均表示，在北京和上海盡管看房的人比之前有所增加，但從成交量上并未呈現(xiàn)好轉。
　　前述知情人士透露，北京市政府的官員們對樓市政策有分歧，以至于在最近的房地產(chǎn)工作會議上，限購突然成了一個沒人愿意提及的敏感詞。
　　在7月28日北京上半年經(jīng)濟形勢分析會上，北京市市長王安順曾要求北京黨政官員冷靜觀察，不輕易出臺新的政策，甚至采取放松限購等措施。此后兩個多月，北京對于房地產(chǎn)調控再無其他表態(tài)。
　　上述接近北京市建委的人士稱，盡管退出限購的方案北京市政府高層官員均已看到，但他們無法判斷放松限購后的樓市走向，因而在調控政策應該放松多少的問題上十分謹慎，“他們左右為難，限購讓民眾的不滿和失望情緒蔓延，政府聲譽面臨風險。但不限購放任房價暴漲的話，他們可能更會遭到斥責�！�
　　2010年，北京房價一度高至普通民眾望而興嘆的價位——于是抑制房價成為當時北京市政府不得不完成的任務。為了硬性壓制房價，北京市政府去年甚至推出了一種原始的方式——除了對消費者限購外，還拿走了開發(fā)商的定價權。在中國市場化改革30多年后，這種計劃經(jīng)濟時代粗暴的管理方式不可避免地引起了巨大爭議。
　　限購政策還引發(fā)了北京市罕見的離婚潮。在北京實施二套房限購措施和二手房交易20%差額稅政策后，許多夫妻試圖通過離婚來繞開政策。一些婚姻登記中心甚至在門口掛出“樓市有風險，離婚需謹慎”的警示牌，提醒人們?yōu)橐?guī)避樓市政策而離婚是存在風險的。
　　這甚至讓中國財政部部長樓繼偉在今年都忍不住吐槽：“如果一個政策出來，造成一些人間的悲喜劇，這個政策肯定是有缺陷的�！�
　　中房集團理事長孟曉蘇曾向界面記者稱，在北京推行四年后，限購政策已經(jīng)達到社會、經(jīng)濟和政治所能容忍的極限——限房，限車，限行，限得整個經(jīng)濟都垮下來了。他認為北京的高房價歸根結底與非均衡的城市發(fā)展有關，因此，根子是要把首都的非中樞管理功能分散給周邊城市，“北京的限購應該是會逐漸取消的。”孟曉蘇曾經(jīng)擔任過中央書記處書記萬里的秘書，1991年他還和其研究生同學李克強、李源潮聯(lián)合撰寫出版過《走向繁榮的戰(zhàn)略選擇》。
　　但北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志則向界面記者稱，限購對于北京市政府來說是政治問題而非經(jīng)濟問題。近年北京財政收入對于房地產(chǎn)的依賴程度在不斷降低，今年上半年北京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重僅為6%，從財政角度來講北京并不像其他二三線城市那樣有著迫切的動力放松調控。他認為唯有等深圳和廣州放松限購后，北京和上海才有可能逐步放松調控，或者廢除二手房交易20%差額稅，或者放寬非京籍五年納稅資格的審核。
　　一些投資者仍在大膽押注樓市將快速復蘇。十一期間，網(wǎng)絡上流傳出包括恒大、綠城、綠地在內(nèi)的幾家開發(fā)商“內(nèi)部漲價文件”。一時間，關于“限貸放松，房價將漲”的傳聞甚囂塵上，一些二手房主也在乘勢漲價。
　　10月8日，界面記者依次向恒大、綠城、綠地三家開發(fā)商求證此事。上述三家開發(fā)商均給予辟謠，稱從未發(fā)布過任何關于價格調整的內(nèi)部文件。
　　盡管放松了限購限貸政策，中國許多城市的住宅市場依舊面臨供應過剩的境地。中國指數(shù)研究院的百城房價指數(shù)報告顯示，2014年9月，全國有79個城市房價環(huán)比下跌，21個城市環(huán)比上漲。該報告稱2014年中國代表城市可售面積已達到2010年以來的最高水平。中信證券研究報告也稱，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入深度調整期。
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　　“央四條”強心劑注入樓市 滿城盡盼“黃金月”
　　市場流傳很久的房貸政策消息終于揭開面紗。9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布“央四條”，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上提出，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。
　　這也意味著，二套房限貸政策全面退出，且對二套房以上的貸款權限，下發(fā)至各大銀行，其放松力度超出市場此前預期的“認房不認貸”。
　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新政給樓市注入了一針強心劑，有助于增強市場信心，成交量有望企穩(wěn)回升。而房企也趁機炒作要漲價，試圖扭轉市場預期。
　　國慶期間，《華夏時報》記者在長沙實地踩盤發(fā)現(xiàn)，新盤客戶來訪量和成交量，相比9月確實有明顯增加，但價格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。
　　此外，一個不容忽視的問題是，目前庫存依舊高企。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。
　　長沙一家房企營銷負責人稱，房企今年能夠完成銷售目標的屈指可數(shù)，前三季度業(yè)績都不盡如人意，四季度沖量壓力巨大，根本不敢真的漲價，降價走量依舊是四季度主打的營銷策略。
　　刺激政策落地
　　“在‘央四條’發(fā)布前幾天，我們就知道中央要放松限貸了，但上面要求嚴格保密�！比A南某市國土部門人士告訴《華夏時報》記者，此前放松限購刺激房地產(chǎn)市場收效甚微，而趕在國慶節(jié)前公布，也有意刺激黃金周的房屋成交量。
　　實際上，在央行出臺政策的前一周，本報就曾報道放松限貸在地方上已率先執(zhí)行，在限購放松效果有限的情況下，“認房不認貸”勢在必行。
　　只是刺激手法超出預期。“央四條”還提出，在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
　　10月8日，長沙浦發(fā)銀行內(nèi)部人士告訴記者，銀行已經(jīng)確定執(zhí)行“認房不認貸”，只要還清銀行貸款，不論此前有幾次貸款記錄，再貸款都屬于首套。建行也于當日表示，已可按新政來受理貸款申請，但其首套房貸利率仍維持基準利率，二套房貸利率上浮10%。
　　“中央在節(jié)前最后一天發(fā)布的通知，我們今天剛上班，通知下發(fā)沒那么快�！�10月8日上午，長沙中國銀行一位個貸負責人告訴記者，但按照央行的要求，原來的二套房結清再貸款按首套房執(zhí)行是肯定的。
　　據(jù)記者了解，國慶節(jié)后首日，深圳中國銀行就下發(fā)了通知，規(guī)定有一套房結清再貸款的，執(zhí)行首套房政策；未結清再購房貸款的，執(zhí)行二套房貸政策；購買三套及以上住房的，執(zhí)行深圳限購政策；而房貸利率現(xiàn)在隨行就市，目前仍按9.7折執(zhí)行，若有變動另行通知；對于普通商品住房的認定，現(xiàn)階段暫以“房地產(chǎn)證”用途顯示“住宅”作為執(zhí)行標準。
　　截至目前，僅有北上廣深和三亞五個城市尚未放松限購，這就意味著，其余未限購的城市，銀行都可能執(zhí)行既不認房也不認貸。
　　上述國土部門人士告訴記者，除“央四條”外，決策層還儲備了其他刺激樓市的政策，若放松限貸有限，下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激，但需要先觀察市場走勢。
　　在9月30日發(fā)布“央四條”后，10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長”。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月，后續(xù)信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關鍵因素，但整體看，市場繼續(xù)下調的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。
　　但上述中國銀行個貸部負責人稱，首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在，因為銀行拉存成本較高，利率7折要虧本，8.5折也只能保本，銀行沒有大打折扣的動力。
　　融360調查數(shù)據(jù)顯示，9月，長沙依然沒有出現(xiàn)優(yōu)惠房貸利率，但是首套房提供基準利率的銀行隊伍正在壯大，目前有中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行和廣發(fā)銀行4家銀行提供首套房基準利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢，利率上浮幅度降至7%以下，創(chuàng)年內(nèi)新低。
　　放款時間方面，也出現(xiàn)了明顯加快的跡象。相比上半年動輒兩三個月才能放款的狀態(tài)，目前絕大多數(shù)銀行均表示一個月內(nèi)即可放款。農(nóng)業(yè)銀行表示，如果資料準備齊全，最快半個月即可放款。
　　市場開始回暖
　　國慶期間，記者在長沙新盤云集的洋湖片區(qū)實地踩盤發(fā)現(xiàn)，以剛需為主的新盤售樓處看房者眾多，開發(fā)商也趁勢宣傳“央四條”新政，而且目前首套房貸款利率已經(jīng)回到基準利率，甚至有部分樓盤表示國慶后將收回優(yōu)惠措施，不打算再降價。
　　該片區(qū)的萬科白鷺郡、蘭亭灣畔、湘熙水郡、中天棲溪里售樓員均告訴記者，國慶的客戶來訪量和成交量相比9月都有回升，從外地回湘置業(yè)者明顯增加。
　　“大部分還在觀望，但入市的客戶逐漸增多，我們國慶7天樓盤賣了58套，而整個9月才賣了105套�！遍L沙富基世紀公園營銷負責人劉題解告訴本報記者，他們樓盤客戶雖以首次置業(yè)的剛需為主，但國慶節(jié)前一天公布的限貸放松政策，給整個市場帶來了信心回升，房價筑底信號增強，購房者一旦扭轉房價下跌預期，則會陸續(xù)選擇入市。
　　“長沙新房價格確實降了不少，有的片區(qū)房價甚至回到了2011年，還有些開發(fā)商不惜虧本甩賣，但購房者不買賬�！遍L沙資深地產(chǎn)人士劉佰忠告訴記者，實際上，市場并不缺需求，缺的是信心，如今貸款政策放松，猶如給市場注入一針強心劑，10月份成交量有望超過9月。
　　在業(yè)內(nèi)看來，“央四條”最大的受益者是首次購買第二套房的家庭。此前，即便還清貸款，再買房首付需要六成，一線城市需要七成，貸款利率至少上浮10%，如今首付降至三成，而貸款利率最低可以到基準利率的70%，其中的差價，比房價降20%更大。
　　實際上，一線城市因首套房貸利率從八九月開始已陸續(xù)降至基準，樓市因此率先回暖。深圳規(guī)劃國土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳一手住宅成交量達到3113套，環(huán)比漲幅7.8%，為今年來成交量最高的月份。
　　深圳中原地產(chǎn)置業(yè)顧問李斌告訴記者，9月份銀行利率普遍調回基準，業(yè)主溢價的空間就很少，而國慶期間客戶看房量更是增加了不少，過去積累了很多被壓抑的改善性群體，在銀行限貸放寬后，這部分需求將得到集中釋放。
　　中金公司分析認為，改善性需求一般占到市場需求的15%-25%之間，新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。
　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶7天，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)新建住宅為538套，二手房住宅簽約56套，合計簽約594套，雖然相比2013年同期明顯下調，但優(yōu)于2012年同期。
　　張大偉分析認為，整體上樓市企穩(wěn)跡象逐漸明顯，特別是在央行松綁限貸后，北京市場下半年表現(xiàn)將好于上半年，四季度的表現(xiàn)也將肯定好于三季度。
　　上海易居研究院副院長楊紅旭也認為，樓市筑底信號強烈，購房季已經(jīng)來臨