馬光遠(yuǎn)：中國房地產(chǎn)的驚天變局

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馬光遠(yuǎn)：中國房地產(chǎn)的驚天變局

www.eastmoney.com2014年09月25日 11:18馬光遠(yuǎn)

　　首套政策調(diào)整后[color=rgb(0, 0, 0) !important]房地產(chǎn)走勢會如何？

　　媒體熱傳，央行將調(diào)整“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對于已經(jīng)還清貸款者，不管名下有沒有房，都算首套，即最寬松的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。對于這一迄今未證實(shí)的政策，我在第一時間表示，“如果此消息屬真，則意味著最強(qiáng)的房地產(chǎn)救市政策出臺，熱點(diǎn)城市的房子可以開始看了。”但微博畢竟難以達(dá)意，應(yīng)該通過文章更全面的表達(dá)我對這個政策以及政策效果的觀點(diǎn)。

　　首先，我認(rèn)為這個政策屬實(shí)的概率不到10%。中國貨幣當(dāng)局在二套房的認(rèn)定上經(jīng)歷了一個變化。最早是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，也就是說只要以前有過貸款，不管有沒有還清，在買第二套房的時候，都認(rèn)定為第二套房；后來變化為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，不管有沒有貸款，只要手頭有房產(chǎn)，在購房的時候就認(rèn)定是第二套房。在2010年所謂最嚴(yán)厲調(diào)控的時候又變?yōu)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”，即能夠在系統(tǒng)查清有多少房子的，比如在整個房屋登記系統(tǒng)里邊查清購房者的家庭已經(jīng)有一套房子，這個直接認(rèn)房就可以；如果查不到的話，查清已經(jīng)有過貸款的話，按照貸款來進(jìn)行認(rèn)定。實(shí)事求是而言，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格，客觀上存在著調(diào)整的可能。但如果調(diào)整到媒體所傳言的，不管有多少套房子，只要還了貸款都算一套，那顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷，基本是不可能的。

　　但奇怪的是，對于這個幾乎不可能的傳言，央行、幾大行都沒有回應(yīng)和辟謠，原因何在？本人不認(rèn)為是“默認(rèn)”，如果這個政策真的默認(rèn)，那意味著這是房地產(chǎn)調(diào)控以為最為厲害的救市。以前二套不但要首付50%，而且要執(zhí)行至少1.1倍的[color=#000 !important]利率，如果回歸到一套，等于鼓勵大家通過信貸杠桿炒房，在目前極其敏感的情況下，這種概率幾乎等于零。我認(rèn)為，首套房政策會調(diào)整，但一定會調(diào)整回以前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，而不是把褲帶全部解開，在這個問題上，知一點(diǎn)羞還是必須的。如果政策調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，客觀而言，仍然復(fù)合差異化政策鼓勵居住需求而抑制投資的原則。

　　其次，最近房地產(chǎn)救市政策頻頻，特別是地方政府，救市的舉措和尺度直逼2008年金融危機(jī)之前。有些地方政府在救市的時候亂了方寸，把自己沒有權(quán)力調(diào)整的信貸政策都納入了自己的政策體系，比如湖北，要求[color=rgb(0, 0, 0) !important]銀行可以執(zhí)行7折[color=#000 !important]利率，這說明在房地產(chǎn)問題上，很多地方政府就其內(nèi)心而言是沒有任何底線的，只要可能，他們恨不得搞零首付，恨不得銀行給開發(fā)商墊錢。但是，我個人認(rèn)為，這一次，不管地方政府如何救市，房地產(chǎn)這個他們的寶貝兒子是真的救不起來了。何也，因?yàn)楫?dāng)?shù)禺a(chǎn)正在發(fā)生三大驚天變局：其一，過去買房炒房者，都變成了賣房者，這是房地產(chǎn)市場最大的變化，看不到這個變化的，都沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢；其二，80%以上的城市住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩。除了幾個一線城市、熱點(diǎn)城市、一小部分的省會城市，住房庫存的消化周期已經(jīng)到了紅色警報(bào)線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的價(jià)值就和大白菜一樣；其三，社會資金正在撤離房地產(chǎn)市場，不要說投資已經(jīng)降到14%以下，也不要說70個大中城市只剩下廈門一個在漲，看房地產(chǎn)的未來，最終要看資金如何投票。前8個月，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金增速只有3%，這是有房地產(chǎn)市場以來最差的，考慮到房地產(chǎn)2013年以來的體量已經(jīng)很大，這個增幅意味著資金在逃離房地產(chǎn)行業(yè)。如果看不到這三大驚天變化，以為任何政策松動都能引發(fā)房地產(chǎn)市場的反彈，認(rèn)為政府想救市就能救起來，是很傻很天真的。

　　第三，本人從去年9月到現(xiàn)在一直堅(jiān)持自己對未來房地產(chǎn)市場的幾個判斷：一，房地產(chǎn)市場不會崩盤，但迎來了真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，轉(zhuǎn)折點(diǎn)不是崩盤點(diǎn)；二，2014年及以后兩到三年的市場，主要受流動性緊張的影響，流動性的短缺對于房地產(chǎn)市場是致命的，很多開發(fā)商會死掉，死掉之前跑路的也會大有人在，擁有足夠現(xiàn)金流活過這個冬天的就是王者，他們能迎來第二個春天；三，房地產(chǎn)市場會分化，而且分化會更加明顯。比如，如果信貸政策調(diào)整，我總會提醒一線城市和熱點(diǎn)城市的購房者可以看房，一線城市房地產(chǎn)的問題是價(jià)格泡沫，價(jià)格泡沫在價(jià)格合理的時候自然會有真實(shí)需求，但80%以上的城市房地產(chǎn)是產(chǎn)能泡沫，房子太多，難以消化，這個問題不可能靠救市解決。

　　最后，未來會如何。很簡單，別聽暴漲論胡扯，也別聽崩盤論的囈語。中國房地產(chǎn)的任何選項(xiàng)里，都既不會有暴漲，也不會有崩盤。房地產(chǎn)在告別短缺之后，只是迎來了真正的市場競爭階段而已，有些房子可能永遠(yuǎn)賣不出去了而已，這對市場而言是好事。但熱點(diǎn)城市、大城市、人口未來流入的城市，需求仍然是存在的，庫存是可以消化完的，一旦救市政策喪心病狂，你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房，但除了這20%的城市，剩下80%的城市，房地產(chǎn)至少要陰跌三年，溫州、[color=rgb(0, 0, 0) !important]鄂爾多斯模式會形成燎原之勢。但，你一定要清醒：中國的地方政府在房子已經(jīng)太多的情況下，無力阻止房價(jià)的下跌，但他有力量阻止房價(jià)的崩盤。

　　最后，想給各位說，請全面理解我的觀點(diǎn)，我說得足夠清楚。我不屬于空方，我也不屬于多方，我最多算個實(shí)事求是方。毛主席說，與天斗，其樂無窮，與地斗，其樂無窮，與人斗，其樂更無窮。但他老人家可能沒想到，在中國，最其樂無窮的斗爭是猜房價(jià)。在一個作弊的環(huán)境下，各方的博弈可謂精彩紛呈。中國人都在想著大房子，但中國人的靈魂已經(jīng)被房子兩個字塞得裝不下一點(diǎn)快樂和理智。有人總是問：政府會救市嗎？每當(dāng)我看到還有這么單純的靈魂眨巴著眼睛深情等著我的回答，我真的不忍心告訴他最真實(shí)的答案。我只能默默祈禱，孩子，多保重，但愿來世你不再轉(zhuǎn)世到一個把房子當(dāng)宗教的變態(tài)國度。

　　阿門！

(責(zé)任編輯：DF010)

小鴨梨

百味人生

神觸大蝦

希望房價(jià)能快點(diǎn)降下來啊