買地產(chǎn)股，好過買房子

哥哥說

買地產(chǎn)股，好過買房子？

2014-09-11 23:06

據(jù)南方日報(bào)報(bào)道，“死多頭”、英大證券李大霄最近表示：現(xiàn)在地產(chǎn)股的吸引力、投資價(jià)值遠(yuǎn)超房子。

李大霄認(rèn)為，這些年房地產(chǎn)市場都在一路上揚(yáng)，基本沒有經(jīng)過大的調(diào)整，但是房地產(chǎn)股票卻經(jīng)過了7年的熊市，調(diào)整已經(jīng)比較充分了。“從這個(gè)角度來看，我們用0.8倍的PB（市凈率）就可以買到股票，用0.7倍或0.5倍甚至0.3倍的PB就可以買房地產(chǎn)股。這意味著，我們只需付首付的價(jià)錢，就可以買一套房子，而不用付后面70%的余款�！崩畲笙稣J(rèn)為，按照這個(gè)邏輯，買地產(chǎn)股要比付了首付買個(gè)房產(chǎn)，再還70%的余款好得多。

李大霄的觀點(diǎn)對嗎？我的回答是，凡是斬釘截鐵非常簡單地告訴你一個(gè)投資結(jié)論的，都有忽悠的嫌疑。實(shí)際生活中情況復(fù)雜得多，我們很難說李大霄的觀點(diǎn)是對是錯(cuò)。但說他在忽悠人，是沒有問題的。

要指出的是，根據(jù)國信證券“金太陽證券軟件”提供的資料，國內(nèi)證券市場135只地產(chǎn)股中，PB（市凈率，也就是每股股價(jià)除以每股凈資產(chǎn)）最低是的“福星股份”和“世茂股份”，PB分別是0.73倍和0.78倍，不存在0.5倍和0.3倍PB的地產(chǎn)股。

李大霄說的超級便宜的股票，或許港股里有，但內(nèi)地居民買不到。即便買到了，鑒于某些公司惡劣的財(cái)務(wù)狀況，將來風(fēng)險(xiǎn)也非常大。要知道，香港是個(gè)國際市場，這么便宜的東西在市場里沒有人買，也說明了一定的問題。李大霄還提到了萬科如何便宜，萬科市盈率的確不高，但A股的PB是1.36倍，H股更高一些。距離他說的0.3倍、0.5倍，有天壤之別。

事實(shí)上，在比較地產(chǎn)股和房子的時(shí)候，至少有10多種具體的情況，其結(jié)論都會不同：

1、你準(zhǔn)備買入的地產(chǎn)股，其公司開發(fā)的樓盤遍布全國大中小城市。在這種情況下，買這只股票類似買入了房地產(chǎn)指數(shù)。如果你在三四五線城市買房子，肯定不如買這只股票，因?yàn)檫@家公司還有一線、二線城市的房子；如果你買“弱二線城市”的房子，或許回報(bào)接近買這只股票。如果你買一線城市的房子，或者“強(qiáng)二線城市”的房子，其結(jié)果或許會跑贏這只股票。當(dāng)然，這里面又有一個(gè)投資時(shí)間長短的問題。相比之下，房產(chǎn)投資屬于中長線投資，交易期長，交易成本高；而股票是長短皆宜、偏向中短期的投資，交易成本低，變現(xiàn)容易。交易成本低、變現(xiàn)容易就一定好嗎？其實(shí)未必。很多投資者正是因?yàn)檫@一原因，頻繁操作，反而虧了錢。

2、你準(zhǔn)備買入的地產(chǎn)股，其公司開發(fā)的樓盤集中在三四五線城市，或者集中在房地產(chǎn)泡沫比較厲害的浙江、江蘇、福建地區(qū)。買這種股票，就跟自殺差不多。你到大城市中心區(qū)，閉著眼睛買套房子，肯定比買這種股票靠譜。即便在小城市一類地段買房子，也比買這種股票好。

3、你準(zhǔn)備買入的地產(chǎn)股，其公司開發(fā)的樓盤集中在一線城市，以及“強(qiáng)二線城市”。那么，這種地產(chǎn)股票的投資價(jià)值就會比較高。但還要具體研究它的中短期債務(wù)問題，現(xiàn)金流，以及主要樓盤是在郊區(qū)新區(qū)，還是在傳統(tǒng)市中心。如果償債能力強(qiáng)，樓盤集中在市中心，那么這種股票還是比較靠譜的。但即便如此，買這種股票會比在一線城市中心區(qū)買普通住宅更好嗎？股票更多時(shí)候是一種中短期投資工具，一線城市房地產(chǎn)是中長期投資工具，很難說誰好誰壞。但這種股票，肯定比你買三四五線城市的房子靠譜，比你買二、三流風(fēng)景區(qū)附近的度假物業(yè)靠譜。

其實(shí)，當(dāng)你看不清投資方向的時(shí)候，買股票和買房子風(fēng)險(xiǎn)都比較大。這時(shí)候，寧可買一些風(fēng)險(xiǎn)比較低，收益中庸的理財(cái)產(chǎn)品，比如三個(gè)月、六個(gè)月的銀行理財(cái)產(chǎn)品，讓自己靜下心來細(xì)細(xì)思考一下，比盲動要好很多。有些人外語好，朋友多，到國外找找機(jī)會也不錯(cuò)的。跟歐美比，人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)都存在高估現(xiàn)象，讓自己的資金在歐美“飛上幾年”，或許也是不錯(cuò)的選擇。

中國房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代肯定是結(jié)束了，未來只有一線城市、強(qiáng)二線城市好地段的房子，有明顯跑贏通脹的可能。在中國，房子將主要是一種“防御性資產(chǎn)”，或者叫“慢資產(chǎn)”，是人到中年之后，保守投資的首選。如果你年輕，當(dāng)然可以選擇更激進(jìn)的投資方式。我覺得相比之下，到歐美去，或者創(chuàng)業(yè)，都比投資中國股市強(qiáng)。

中國股市目前仍然是舊制度下的股市，“沒有規(guī)矩的賭場”的實(shí)質(zhì)還沒有改變。我們只能將希望寄托在注冊制改革，與全面的反腐敗和政府職能轉(zhuǎn)變。如果改革成功，中國股市可以浴火重生，將有比較大的投資價(jià)值。但如果改革成功，自己創(chuàng)業(yè)的回報(bào)率顯然會更高，所以股市仍然未必是首選。

如果你沒有什么雄心壯志，也不想冒比較大的風(fēng)險(xiǎn)，希望過有保證的悠閑生活，那么還是選擇一線城市中心區(qū)的房子吧（住宅長遠(yuǎn)也許好過商業(yè)物業(yè)），這仍將是未來中國最安全的資產(chǎn)。

Nickudo

一起瘋過