特殊“黃金月”如何突圍？樓市在樂觀與悲觀中前行

梁家水

      近日，港資上市房企的一名營銷總監(jiān)對其下屬說，9月、10月份誰膽敢請假，將會“剁掉他/她的手”�！岸缡帧笔峭嫘Φ恼f法，房地產(chǎn)的工作環(huán)境尚未差至如斯地步。但在“剁手”的玩笑之中，便透露出開發(fā)商對今年“黃金月”的重視程度。

   “黃金月”歷來為兵家必爭之地，開發(fā)商一年的收成如何深受“黃金月”的影響，2008年和2011年最慘淡的“黃金月”就導(dǎo)致了最慘淡的全年業(yè)績。相比以往，今年9月、10月是最為特殊的“黃金月”，市場環(huán)境、政策環(huán)境、信貸環(huán)境都是樓市多年來從未曾面對之局面。

      特殊“黃金月”并未減輕商家對其銷售的依賴，如何從中突圍，保證“金九銀十”成色不變，成為房企今年最為嚴(yán)峻的考驗。經(jīng)過前8個月的低迷、唱衰、促銷、降價之后，市場信心并沒有被消磨殆盡，樂觀與悲觀同行：方正證券分析師肖肖在其最新分析報告中明確指出“9月之后銷售將好轉(zhuǎn)”；有香港上市房企營銷負(fù)責(zé)人說：“‘黃金月’銷售會比上半年更差�！�

     誰的預(yù)測成真？“黃金月”后見分曉。

     特殊市場環(huán)境：

     不看全局看個盤，“開門黑”下有例外

     數(shù)據(jù)顯示，9月首周，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽801套，環(huán)比下跌35%，同比下跌48.9%�！包S金月”來了一個“開門黑”。

   “開門黑”并沒有擊潰所有商家的信心。增城景新國際副總經(jīng)理胡紅軍日前接受羊城晚報記者采訪時表示，對“黃金月”市場很有信心；黃埔的中鼎君和名城有關(guān)負(fù)責(zé)人對“黃金月”市場同樣看好。合富輝煌（中國）市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年“黃金月”廣州市十區(qū)新貨將接近1.1萬套，與往年推貨量相當(dāng)。開發(fā)商敢于在“黃金月”推出大量新貨，也是對市場有信心的表現(xiàn)。

      商家信心猶存，和此前部分樓盤的試水市場反應(yīng)良好密切相關(guān)。8月份，增城的景新國際推出50套單位試水“黃金月”，結(jié)果所推單位當(dāng)天售完，給開發(fā)商在“黃金月”的推貨增添了信心。8月末，黃埔的中鼎君和名城一次性推出近500套單位，超過八成的消化率，不僅讓樓盤本身有信心，區(qū)域內(nèi)的其他樓盤也因此收獲信心。同處黃埔的東城華庭有關(guān)負(fù)責(zé)人難得地為競爭樓盤叫好：中鼎君和名城的熱銷說明市場消費力仍在。

      經(jīng)過最近幾年市場的熏陶，商家重視個盤的銷售大于全局，畢竟，全局受到推貨量等眾多因素的影響。與之相比，個盤的銷售更能反映市場的真實情況。在個盤出現(xiàn)熱銷的情況下，全市銷售的“開門黑”仍未摧毀所有商家的信心。

       特殊政策環(huán)境：

      十年難見之松綁 助力“黃金月”銷售

      9月3日起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時，不再核查現(xiàn)有住房情況；9月6日，西寧市購房不再進(jìn)行資格審查。

      松綁限購的腳步仍在前進(jìn)。剛踏進(jìn)9月份，方正證券的報告說，目前僅有9個城市未松綁限購。幾天時間過去，未松綁限購的城市就從9個減少至7個（減少的城市為蘭州和西寧），繼續(xù)堅守陣地的只有北上廣深四大一線城市以及珠海、三亞、南京。

      自2005年樓市調(diào)控以來的十年時間，除了2008年，其余的年份都是調(diào)控加碼的節(jié)奏，政策環(huán)境一年緊似一年，今年的松綁限購，是最近十年來“唯二”的年份。

雖然松綁限購尚未現(xiàn)身廣州，甚至佛山松綁限購帶走了部分廣州買家，但其他城市松綁限購依然有可能惠及廣州。因為隨著限購城市的陣地不斷被蠶食，市場預(yù)期廣州等一線城市也終將加入松綁限購的行列。預(yù)期的改變，肯定會導(dǎo)致部分買家心態(tài)發(fā)生改變，改變原先濃厚的觀望氛圍，助力“黃金月”銷售。正如廣發(fā)證券分析師樂加棟所言，當(dāng)下樓市基本面已經(jīng)出現(xiàn)較顯著的變化，“金九銀十”成交維持當(dāng)前復(fù)蘇走勢成為大概率事情。

      2010年“黃金月”，因為預(yù)期限購的到來買家紛紛出手，最終創(chuàng)下9月、10月份成交230多萬平方米的奇跡。不知今年“黃金月”的松綁預(yù)期，會帶來什么樣的成交局面。

      特殊信貸環(huán)境：

      房貸偏緊，“黃金月”最大的“痛”

      有廣州業(yè)內(nèi)資深人士多次表示，無論政策環(huán)境如何，市場環(huán)境如何，沒有房貸的松綁，“黃金月”成色始終不會太足，因此如果“黃金月”房貸未見放松，會勸告開發(fā)商再度降價。

“整體感覺現(xiàn)在的房貸有所放松了，”廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理賴崢說，房貸放款時間沒有變化，幾家大銀行的利率也沒有變化，不過“還是有部分銀行的利率有所下調(diào)，首套房貸出現(xiàn)基準(zhǔn)利率甚至在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上還有優(yōu)惠。”

      房貸利率的小小變化難以滿足市場的需求，廣州多個樓盤的營銷負(fù)責(zé)人在接受采訪時抱怨現(xiàn)在房貸放款時間太長，利率太高。據(jù)了解，目前商貸放款時間至少3個月以上，公積金貸款1年都有可能。至于房貸利率，每家銀行都不一樣，上浮還是最為普遍的現(xiàn)象，首套房貸在基準(zhǔn)利率上浮5%已經(jīng)是“良心銀行”，值得點贊，還有部分銀行利率上浮幅度達(dá)到10%，甚至15%。

     亦正基于房貸依然偏緊，上述香港上市房企營銷負(fù)責(zé)人對今年“黃金月”期望較低，認(rèn)為“黃金月”銷售甚至可能不如上半年。該負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在一些客戶到場之后只是了解一下價格情況就走了，真正出手的不多�！昂芏嗫蛻粲X得現(xiàn)在房價高，房貸利率也高，當(dāng)前買房很可能會虧�！苯衲陿鞘械牡兔裕�和調(diào)控關(guān)系不大，和房貸收緊關(guān)系很大。一旦房貸情況在“黃金月”沒有改善，部分商家的信心、買家預(yù)期改變，都不足以催生成色十足的“黃金月”，房貸可能成為這個“黃金月”最大的“痛”。

楊娃娃

地下海陸豐