眾籌買房火爆 專家:法律邊緣地帶新事物要謹(jǐn)慎

扎根

“若您愿意支持我20元，我將從西藏為您寄來(lái)明信片和特色工藝品，每日為您直播旅行日記，并在微信、微博等公眾平臺(tái)署名感謝�！币粋�(gè)90后女孩通過(guò)社交平臺(tái)眾籌畢業(yè)旅行，5000元的目標(biāo)在短短幾天的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)。眼下這樣博人眼球的“網(wǎng)上眾籌”此起彼伏，因?yàn)樗鼛Ыo投資者的風(fēng)險(xiǎn)小得簡(jiǎn)直可以忽略不計(jì)，而他們得到的回報(bào)卻可能是身心的愉悅或是幫助他人后的成就感。其實(shí)“眾籌”這一概念在國(guó)外十分流行，這種“花小錢辦大事”的新思維在諸多領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用。作為新興的互聯(lián)網(wǎng)金融模式，有越來(lái)越多的人愿意嘗試用這種方式達(dá)成目標(biāo)。

但如果讓您拿出幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)去跟別人一起眾籌買房，您還會(huì)覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)小嗎？眼下，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有不少機(jī)構(gòu)或有影響力的個(gè)人在醞釀更大的眾籌風(fēng)暴，與此同時(shí)，有關(guān)眾籌買房的合法性、合理性以及風(fēng)險(xiǎn)控制等問(wèn)題一直伴隨著這個(gè)新事物。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，眾籌買房一旦有了一些成功的案例，并且隨著這種觀念的推廣，房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生巨大的變革。正如一位正在籌劃北京眾籌買房的人士對(duì)北青報(bào)記者所說(shuō)的那樣：我能讓眾籌的房地產(chǎn)項(xiàng)目比周邊便宜20%至30%……

小試牛刀廣東眾籌新品“房寶寶”投資很火爆質(zhì)疑聲不斷

近日，一款名為“房寶寶”的房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品吸引了投資者的關(guān)注。該產(chǎn)品由“團(tuán)貸網(wǎng)”推出，每份金額1000元，第一期廣東東莞“中信御園獨(dú)棟別墅”項(xiàng)目共有443人參與眾籌，上線不到三天，別墅就已經(jīng)賣光。據(jù)悉，第一期“房寶寶”原價(jià)3萬(wàn)/平方米，認(rèn)購(gòu)金額卻僅有2.2萬(wàn)/平方米，也就意味著投資者眾籌可以打七折。雖然團(tuán)貸網(wǎng)方面并不承諾預(yù)期收益，但相對(duì)較大的保值和升值空間可想而知。而該項(xiàng)目的第二期更為火爆，上線不到10小時(shí)，18000份就被630人認(rèn)購(gòu)一空。

據(jù)了解，該房產(chǎn)的最長(zhǎng)持有期限不超過(guò)3年。參與者可以投票決定是否將房產(chǎn)賣出

以獲得投資收益，參與眾籌者一人一票，投票結(jié)果超過(guò)51%即為通過(guò)。同時(shí)，也可在房產(chǎn)證下來(lái)后將房產(chǎn)投資份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

就在第一期眾籌項(xiàng)目完成不到半個(gè)月時(shí)，第一套眾籌房，總價(jià)高達(dá)1491萬(wàn)元的656.43平方米的獨(dú)棟別墅已經(jīng)確定了新買主。如果最終成交的話，1600萬(wàn)元的售價(jià)在除去稅費(fèi)后，仍能保證投資者近5%的收益率。然而是否出售，還有待眾籌參與者投票決定。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這種眾籌方式從一開(kāi)始便受到了多方質(zhì)疑，其中，涉嫌非法集資是主要問(wèn)題所在。

質(zhì)疑主要有三：第一，組織者聲稱投資者購(gòu)買后一個(gè)月可以自由轉(zhuǎn)讓，但這個(gè)“自由”是建立在房?jī)r(jià)還能上漲的基礎(chǔ)上，但如果房?jī)r(jià)處

于跌勢(shì)，誰(shuí)又會(huì)來(lái)做“接盤者”呢？那真成了炒房炒成房東。

第二，角色定位問(wèn)題。在本次“房寶寶”產(chǎn)品的眾籌過(guò)程中，團(tuán)貸網(wǎng)本身是平臺(tái)，但同時(shí)也是投資者，角色上的定位不清，很容易讓人產(chǎn)生“團(tuán)貸網(wǎng)是否會(huì)和地產(chǎn)商產(chǎn)生利益輸送可能性”的聯(lián)想。

第三，由于“房寶寶”眾籌項(xiàng)目人數(shù)已經(jīng)超過(guò)了400人，遠(yuǎn)超非法集資的人數(shù)上限，“房寶寶”就相當(dāng)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的私募。傳統(tǒng)私募的概念，超過(guò)50人就屬于非法集資。雖然“房寶寶”是以眾籌的名義，在監(jiān)管政策還未下來(lái)的背景下，聚集了四五百人，是不是也算一種非法集資？

面對(duì)質(zhì)疑，“房寶寶”一再聲明早已咨詢了法律專家，不存在非法集資的可能性。但以這種眾籌方式買房還是讓人捏了把汗。

北京：圈層文化帶動(dòng)微信眾籌群體消費(fèi)商機(jī)多

眾籌買房這種看似不規(guī)范，在法律上卻也沒(méi)有相關(guān)明確條文規(guī)范的集體行為，正在伴隨著互聯(lián)網(wǎng)思維悄然滋長(zhǎng)，成為當(dāng)今越來(lái)越火熱的投資新模式。事實(shí)上，眾籌買房在北京已經(jīng)有了先例。

今年3月4日，中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)尹立志在微信朋友圈發(fā)起了眾籌買房的項(xiàng)目，擬募集200人，項(xiàng)目的戶型、景觀設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等問(wèn)題都由參與者親自參與。在選址時(shí)，剛巧河北滄州的政府官員找到他，表示地方政府有大量的閑置土地，有一些已經(jīng)開(kāi)發(fā)好，希望他能夠引薦一批中關(guān)村人才，去當(dāng)?shù)氐母咝麻_(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)。尹立志表示，由于眾籌買房的參與者們都是熟人朋友圈，所以大家并不太在意這房子位于哪兒，自己創(chuàng)建一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融社區(qū)是更為重要的事情。于是，經(jīng)過(guò)深思熟慮，他們將房子的位置定在了河北滄州的中捷高新區(qū)。

據(jù)悉，在初步設(shè)計(jì)方案中，房?jī)r(jià)在3500元/平方米以內(nèi)，戶型包括88平方米、93平方米、110平方米三種，70年產(chǎn)權(quán)，可以辦理銀行貸款，每人限購(gòu)一套。通過(guò)一個(gè)多月的融資，尹立志帶動(dòng)了身邊熟人圈互聯(lián)網(wǎng)、金融、投資界的白領(lǐng)朋友成為了國(guó)內(nèi)第一批“眾籌買房人”。比市場(chǎng)水平便宜約30%的房?jī)r(jià)，無(wú)論投資或是自住，對(duì)于參與者來(lái)說(shuō)是不小的誘惑。

專家：法律邊緣地帶的新事物要謹(jǐn)慎

毋庸置疑，眾籌買房確實(shí)存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且有不少人質(zhì)疑該行為“是一種新形式的炒房”，涉及非法集資。相關(guān)法律規(guī)定，募資對(duì)象超過(guò)200人即為公開(kāi)發(fā)行，而眾籌這種低門檻的籌資方式一旦涉及金額過(guò)大，確實(shí)極易涉嫌非法集資和非法發(fā)行股票。

尹立志等人的行為，如果是和開(kāi)發(fā)區(qū)政府合作，那么購(gòu)買的房子是政府提供的已經(jīng)建造好的“人才房”，因此通過(guò)眾籌的方式組織朋友圈購(gòu)買只能被稱作大規(guī)�！皥F(tuán)購(gòu)”。而如果尹

立志先成立一個(gè)合作公司，主要投資房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)投資基金的形式運(yùn)作整間公司，再委托有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建造的話，便不涉及非法集資。據(jù)悉，這一項(xiàng)目中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會(huì)和河北中捷高新區(qū)已經(jīng)形成了合作關(guān)系，由政府出面為其后續(xù)工作保駕護(hù)航。

如此看來(lái)，尹立志的眾籌項(xiàng)目是很好地邁過(guò)了一道道法律門檻，但其他的眾籌項(xiàng)目，不知會(huì)不會(huì)有如此好運(yùn)了。在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中，如何拿地、開(kāi)發(fā)、建設(shè)，其實(shí)都是需要面

對(duì)的問(wèn)題，一不留神，便會(huì)觸碰紅線�！笆烊伺笥讶�兒辦這事兒，可以很好地規(guī)避非法集資的風(fēng)險(xiǎn)�！睒I(yè)內(nèi)人士稱。

相關(guān)法律專家表示，地產(chǎn)眾籌投資在國(guó)內(nèi)還屬于一個(gè)相對(duì)較新的概念，本質(zhì)上是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)投資。建議從小額投資開(kāi)始嘗試，并了解項(xiàng)目的人員構(gòu)成，確認(rèn)資金是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的，不要盲目參與，畢竟房子貶值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也需要共同承擔(dān)。另外，眾籌資金也應(yīng)該去向明確，保證公開(kāi)透明化。

在投資項(xiàng)目獲得全部目標(biāo)金額之前，投資人要注意資金的安全和動(dòng)向。發(fā)起方如果在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，便會(huì)構(gòu)成犯罪。像“房寶寶”這類產(chǎn)品，團(tuán)貸網(wǎng)這個(gè)大平臺(tái)包辦了交易的整個(gè)環(huán)節(jié)，如果沒(méi)有監(jiān)督機(jī)制，實(shí)行信息透明公開(kāi)化，投資者的利益將會(huì)很難保證。

同時(shí)，由于眾籌參與者人數(shù)眾多，一旦產(chǎn)生糾紛，追究責(zé)任會(huì)非常復(fù)雜。雖然踩在了法律紅線邊緣，也會(huì)受法律保護(hù)，但在真正操作的過(guò)程中，投資者仍要謹(jǐn)慎對(duì)待。

前景：眾籌能降房?jī)r(jià)？

眾籌項(xiàng)目幾次試水行情看漲，是否就意味著眾籌買房前景一片大好？

諸如“房寶寶”這樣對(duì)已建成房產(chǎn)發(fā)起眾籌、繼而持有并尋找買家的案例，其實(shí)帶有更為明顯的投資性質(zhì)，因?yàn)橥顿Y是指通過(guò)購(gòu)買并再次賣出的差價(jià)而獲得收益。而大多數(shù)情況下，這類房子都是價(jià)格較低，市場(chǎng)較好，眾籌時(shí)價(jià)格有折扣，出手時(shí)也自然會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。另外，國(guó)家的調(diào)控政策是鼓勵(lì)剛需，打擊炒房投資。眾籌來(lái)的別墅在短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓將被征收高額的稅費(fèi)，雖然第一套房產(chǎn)保證了收益，但持續(xù)“又快又多”地賺錢并不是長(zhǎng)久之計(jì)。而對(duì)于尹立志等人的眾籌行為，在一切塵埃落定之前，業(yè)內(nèi)還是暫持觀望態(tài)度。

但是，既然有人邁出了第一步，就有人會(huì)前仆后繼地推陳出新。眼下，眾籌買房的新思維

直指高房?jī)r(jià)，讓很多買房人期待。正在籌劃北京眾籌買房的付先生告訴記者，其實(shí)真正眾籌買房的精髓是通過(guò)眾籌的方式減少中間環(huán)節(jié)，建房的不缺錢、買房的能看得到房不擔(dān)心房?jī)r(jià)起伏，最終靠買房人自己的力量使房?jī)r(jià)降下來(lái)。

付先生是北京一家投資公司的總經(jīng)理，創(chuàng)業(yè)前是中國(guó)排名前十某上市房企北京操盤手，在他看來(lái)，房?jī)r(jià)高的根源就在于土地溢價(jià)高、產(chǎn)生的稅費(fèi)高、運(yùn)營(yíng)成本高，如果將一些中間環(huán)節(jié)減少甚至刪除，房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)。他舉例說(shuō)，有幾百個(gè)志同道合并且想買房和投資的朋友或親屬群，每人拿出100萬(wàn)元眾籌，將款項(xiàng)放在一個(gè)三方監(jiān)管的賬戶，通過(guò)群里的各種資源進(jìn)行拿地、融資、管理，群策群力，有了土地資源之后，通過(guò)引進(jìn)建筑方，根據(jù)工期的進(jìn)度進(jìn)行付款，直至項(xiàng)目完工進(jìn)行眾籌分配。

這種眾籌最重要的幾點(diǎn)在于：首先，眾籌的資金劃成幾百份，在資金沒(méi)有流動(dòng)的情況下投到理財(cái)產(chǎn)品當(dāng)中，每個(gè)眾籌的人每月都能享受一定比例的理財(cái)回報(bào)，在這方面，眾籌者首先是個(gè)理財(cái)者；其次，由于土地、建設(shè)、購(gòu)買環(huán)節(jié)都已經(jīng)有了保障，房?jī)r(jià)在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，因此，傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司繳納的一些土地方面稅費(fèi)、銀行貸款利息、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)維護(hù)費(fèi)用、推廣費(fèi)用很多都能減免，這幾項(xiàng)省出來(lái)的費(fèi)用比例大概占到總房?jī)r(jià)的20%甚至30%，也就是說(shuō)，建設(shè)出來(lái)的項(xiàng)目起碼會(huì)比周邊項(xiàng)目便宜20%至30%，在這方面，眾籌者是開(kāi)發(fā)商角色；第三，房子建成后，眾籌者可以選擇自己購(gòu)買居住，也可以選擇出讓。這方面，眾籌者是投資者兼買房者�？傊�，一份眾籌

可以得到三方保障。如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，這種眾籌方式可以大量復(fù)制，將買房當(dāng)成是投資理財(cái)?shù)男袨�，這種觀念也許會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)一股不可忽視的力量。

付先生告訴記者，眾籌的平臺(tái)已經(jīng)搭建完畢，他們正在北京積極尋找合適的土地，不久后，他認(rèn)為的“真正的眾籌買房”將浮出水面。

有關(guān)專家認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)金融當(dāng)?shù)赖慕裉�，互�?lián)網(wǎng)思維在地產(chǎn)圈兒的盛行無(wú)疑為業(yè)內(nèi)帶來(lái)一陣不小的騷動(dòng)，雖然在利益的誘惑下，我們還是要且行且珍惜，但用“互聯(lián)”的眼光看看周遭的世界，還是會(huì)有新的收獲和未來(lái)。