房地產(chǎn)對(duì)于信托公司 是“肥肉”還是“雞肋”？

扎根

用益信托數(shù)據(jù)顯示，1至5月份，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模分別為302.9億元、101.7億元、203.6億元、241.6億元、118.7億元

從2002年開(kāi)始，房地產(chǎn)信托就一路成為信托行業(yè)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域和盈利“肥田”。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度遇冷，但房地產(chǎn)信托仍然以月均百億元以上的規(guī)模成立。不過(guò)，從光耀地產(chǎn)開(kāi)始，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始顯露。那么，房地產(chǎn)信托對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)是仍放不下的“肥肉”，還是已經(jīng)見(jiàn)骨頭的“雞肋”？

信托公司

不放棄房地產(chǎn)信托

“某名列前茅信托公司尋訪房地產(chǎn)投行事業(yè)部總裁及董事總經(jīng)理，歡迎商業(yè)銀行總行房地產(chǎn)事業(yè)部/國(guó)內(nèi)外大型投行房地產(chǎn)板塊高管/行業(yè)領(lǐng)先的大型地產(chǎn)公司集團(tuán)財(cái)務(wù)副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)等了解職位詳情。固薪百萬(wàn)，獎(jiǎng)金機(jī)制非常激勵(lì)！”這是近期一個(gè)獵頭發(fā)布的信息。

由此可見(jiàn)，盡管市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增加，信托公司仍然鐘情于房地產(chǎn)行業(yè)。

一位信托經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托仍然不失為競(jìng)相爭(zhēng)奪的“香餑餑”。在找到新的轉(zhuǎn)型方向之前，不會(huì)停止此類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

用益信托研究員帥國(guó)讓表示，房地產(chǎn)信托的高風(fēng)險(xiǎn)性和房地產(chǎn)市場(chǎng)直接相關(guān)。房地產(chǎn)信托特別受到監(jiān)管層及外界的關(guān)注，針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的政策也更為集中和嚴(yán)厲，因此，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，起伏也較大。盡管如此，但高額的利益使得信托公司不可能放棄這塊業(yè)務(wù)，與政策的博弈也一直貫穿整個(gè)過(guò)程，并將持續(xù)下去。

但對(duì)于整個(gè)行業(yè)不景氣帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，信托公司也不得不慎重考慮。

因此，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)信托的風(fēng)控要求大大提高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)、排名、自有資金大多有較高要求，融資主體多集中于一、二線城市和大中型房地產(chǎn)商。而大型房地產(chǎn)商相較于中小房地產(chǎn)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)很多，且一、二線城市由于聚集了房屋需求，房?jī)r(jià)下跌的深度和時(shí)間都將小于三、四線城市。

不僅如此，為了緩沖風(fēng)險(xiǎn)，以往股權(quán)質(zhì)押等的增信方式也越來(lái)越少，土地抵押的增信方式越來(lái)越多，而且，抵押率常低于50％。

而有的信托公司已經(jīng)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)在開(kāi)發(fā)商拿地初期進(jìn)入項(xiàng)目，盡量避免涉及到后期項(xiàng)目銷售階段，通過(guò)掌握項(xiàng)目現(xiàn)金流提高風(fēng)控能力。

業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)于其他領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托在風(fēng)險(xiǎn)控制上比一般項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)需求和占比相當(dāng)大。

值得注意的是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，回款和兌付出現(xiàn)困難，有信托公司開(kāi)始“借新還舊”。

今年前5月房地產(chǎn)信托

規(guī)模均超100億元

隨著各地陸續(xù)傳出房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重下跌的聲音，信托公司的日子也越來(lái)越不好過(guò)。還款來(lái)源的不確定性進(jìn)一步加深了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)陡端坪醭蔀榱藬[在融資方和信托公司面前最大的問(wèn)題。

受此影響，本月各大信托公司在發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)謹(jǐn)慎許多，房地產(chǎn)投向產(chǎn)品一改往日強(qiáng)勁的走勢(shì)，首次有了被金融類產(chǎn)品趕超的態(tài)勢(shì)。但從實(shí)際成立的規(guī)模來(lái)看，1月份至5月份各月的數(shù)據(jù)均沒(méi)有低于100億元。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，1月份，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模為302.9億元，2月份的規(guī)模為101.7億元，3月份為203.6億元，4月份為241.6億元，5月份為118.7億元。

國(guó)際金融投資家聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席、著名金融信托基金專家孫飛對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)出現(xiàn)系統(tǒng)性下跌風(fēng)險(xiǎn)，為控制風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托量的下跌在預(yù)料之中。

據(jù)格上理財(cái)統(tǒng)計(jì)，今年5月份，在可統(tǒng)計(jì)資金投向的146只產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)領(lǐng)跑第一，共計(jì)成立47只產(chǎn)品，占比32.19%，但較上月（66只，占比42.86%）數(shù)量占比明顯下挫。

另?yè)?jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)，今年一季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模1462億元，相比去年一季度的1532億元，同比下降4.57％；相比去年四季度的2097億元，環(huán)比回落30.28％。不論是同比還是環(huán)比，今年一季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模均下滑。除此之外，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比也出現(xiàn)拐點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)去年一直平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。一季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比為10.8％，與去年四季度13.6％相比，回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。

而具體到信托公司則有不同，有的信托公司大幅度收縮業(yè)務(wù)，但也有公司表現(xiàn)激進(jìn)，2014年1月份至5月份，中融信托房地產(chǎn)集合信托共成立28只，規(guī)模為918496萬(wàn)元。而2013年1月份至5月份，中融信托房地產(chǎn)集合信托共成立31只，規(guī)模為1669877萬(wàn)元。規(guī)模同比縮減了近50%。

而四川信托卻不改激進(jìn)作風(fēng)， 2013年1月份至5月份，房地產(chǎn)集合信托共成立47只，規(guī)模為348580萬(wàn)元，而2014年1月份至5月份，房地產(chǎn)集合信托共成立94只，規(guī)模為769430萬(wàn)元。規(guī)模增長(zhǎng)了一倍多。

房地產(chǎn)行業(yè)低迷

房地產(chǎn)信托的成立熱情仍在，然而從房地產(chǎn)行業(yè)的情況來(lái)看，現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，從完成年度目標(biāo)的情況看，目前公布5月銷售數(shù)據(jù)的31家上市房企中，除了恒大、萬(wàn)科、中海等個(gè)別前期降價(jià)走量的企業(yè)情況較好之外，其他企業(yè)普遍非常差，平均完成率不到三成，完成任務(wù)不足30%的企業(yè)達(dá)到19家之眾，其中不乏招商、龍湖、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等地產(chǎn)“大佬”。此外，富力地產(chǎn)、綠城、保利等企業(yè)也僅僅完成了不到35%的銷售目標(biāo)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，2014年如果繼續(xù)目前發(fā)展趨勢(shì)，房企不加快以價(jià)換量的努力，很可能九成以上的企業(yè)難以完成年度目標(biāo)，“預(yù)計(jì)在6月份之后會(huì)有越來(lái)越多的房企下調(diào)年度銷售目標(biāo)�！�

根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，21個(gè)大中城市近四周的新開(kāi)樓盤認(rèn)購(gòu)率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%。

不僅如此，土地市場(chǎng)也迅速降溫，房企拿地積極性也在下降。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，銷售前20強(qiáng)的標(biāo)桿房企，最近幾月拿地?cái)?shù)量逐月遞減。去年5月拿地金額高達(dá)455億元，今年5月拿地金額僅有71.28億元，降幅達(dá)84%。其中，只有萬(wàn)達(dá)、保利、金地、恒大、碧桂園小規(guī)模拿地，其他15家房企在5月無(wú)動(dòng)作。而去年同期，土地市場(chǎng)火熱，“地王”項(xiàng)目頻現(xiàn)。

從今年前5個(gè)月土地市場(chǎng)情況看，20家標(biāo)桿房企連續(xù)5個(gè)月減少拿地額度。其中，1月拿地金額為600.99億元，隨后連續(xù)多月下降，2月拿地額為325.62億元，3月為254.54億元，4月下降到142.23億元，5月甚至低于100億元。

標(biāo)準(zhǔn)普爾近期的一份報(bào)告中稱，中國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的大量庫(kù)存將壓低中國(guó)整體房地產(chǎn)價(jià)格。該報(bào)告指出，全國(guó)范圍內(nèi)今年以來(lái)的銷售與去年同期較高的基數(shù)相比已經(jīng)變?nèi)�。平均售價(jià)也開(kāi)始下跌。

標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，納入觀察的50家房地產(chǎn)企業(yè)盡管經(jīng)營(yíng)狀況有所削弱，但獲評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商今年的信用趨勢(shì)將為中性。大部分全國(guó)性開(kāi)發(fā)商將有能力抵御未來(lái)的市場(chǎng)回調(diào)帶來(lái)的影響。大部分獲評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商是上市的中大型企業(yè)。在獲評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商中，那些更為激進(jìn)的以債務(wù)融資支持?jǐn)U張或執(zhí)行能力較弱的企業(yè)將面臨評(píng)級(jí)下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

無(wú)論是從房屋銷售情況，還是土地市場(chǎng)的熱度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度下降已經(jīng)成為毋庸置疑的事實(shí)。

此前，一位評(píng)級(jí)公司董事對(duì)本報(bào)記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)是高周期性行業(yè)，從2011年開(kāi)始，機(jī)構(gòu)就整體下降了行業(yè)公司的評(píng)級(jí)，至今情況仍沒(méi)有改善，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)較高。

(證券日?qǐng)?bào)-資本證券網(wǎng))