購(gòu)房者如何評(píng)估樓盤區(qū)位？

陸豐自由人

很多購(gòu)房者在購(gòu)房前跑了幾個(gè)月，手頭中意的房子也有了十幾處，總覺(jué)得這套有這套的好，那套有那套的優(yōu)，但不知該如何割舍，那么應(yīng)該如何評(píng)估樓盤呢？不妨依下列方法實(shí)施：先列出自己各方面的需要和限制，如自己、配偶、雙親、子女的工作學(xué)習(xí)地點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)承受能力、小區(qū)環(huán)境要求、住宅總面積要求、物業(yè)管理要求等等，然后對(duì)照中意的房子進(jìn)行比較，為幫助自己下決心，拿主意，也可以對(duì)各處房子進(jìn)行分等評(píng)分。當(dāng)然評(píng)判這些房子首先需要一些標(biāo)準(zhǔn)，下面就從由遠(yuǎn)及近、由大及小、由外而內(nèi)的順序?yàn)橘?gòu)房者決策提供一個(gè)參考。
　　一、區(qū)位好壞有何指標(biāo)？
　　一講到“住在徐家匯”，上海人肯定會(huì)說(shuō)“地段老好呃”，用專業(yè)一點(diǎn)的話說(shuō)，就是“徐家匯的區(qū)位條件優(yōu)越”。那么什么是區(qū)位？區(qū)位好壞有何指標(biāo)？簡(jiǎn)單地說(shuō)，區(qū)位就是地塊的空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系。這里的空間位置表面上看起來(lái)是一個(gè)地理概念，但實(shí)際上其中包含了與這一地塊全部相關(guān)聯(lián)的自然條件、環(huán)境條件、交通條件、經(jīng)濟(jì)條件、政治條件、社會(huì)條件和文化條件等，是上述各種因素共同作用形成的綜合體。毫不夸張地說(shuō)，購(gòu)買住宅就是要選擇一個(gè)符合自己要求的理想?yún)^(qū)位（地段）。
　　從大的方面來(lái)說(shuō)，全國(guó)各地的住宅市場(chǎng)差異很大。比較典型的差異明顯的城市如北京、上海、廣州、成都、武漢，都具有不同的自然、經(jīng)濟(jì)、政治和文化條件。這些差別對(duì)一個(gè)人的購(gòu)房決策影響不太，加上中國(guó)人守土觀念較強(qiáng)，一般不會(huì)選擇到外地城市購(gòu)房，往往集中于自己工作的城市，不過(guò)隨著我國(guó)人員流動(dòng)越來(lái)越容易，地區(qū)性的選擇也將提上議事日程。
　　對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，主要是要做出在一個(gè)特定城市的區(qū)域選擇決策。通常，一個(gè)城市的功能分區(qū)對(duì)人們居住區(qū)域選擇的影響很大。對(duì)于住宅的具體位置，其區(qū)位特征最終都在價(jià)格上反映出來(lái)，有興趣的購(gòu)房者可以沿城市中心區(qū)一直向城郊前進(jìn)，可以看到價(jià)格呈現(xiàn)梯級(jí)遞減的現(xiàn)象，如從上海外灘到閔行莘莊，每平方米建筑面積價(jià)格的落差達(dá)萬(wàn)元以上。
　　判斷一個(gè)城市內(nèi)的不同區(qū)域（行政區(qū)域或人們習(xí)慣上劃分的區(qū)域）的區(qū)位好壞一般有下面一些指標(biāo)：在宏觀層次上有自然條件、社會(huì)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及政策狀況等；在中觀層次上有環(huán)境條件、交通狀況、區(qū)域特征、配套狀況、街道狀況等；在微觀層次上有建筑質(zhì)量、管理水平、戶型設(shè)計(jì)、品牌特征、產(chǎn)權(quán)狀況等。下面?zhèn)戎亟榻B一些對(duì)評(píng)判住宅區(qū)位條件好壞的主要指標(biāo)。
　　（一）、自然條件
　　自然條件中，日照、溫度、風(fēng)向等氣象狀態(tài)，房屋景觀、小區(qū)綠化、是否沿水、臨街等人文和天然環(huán)境狀態(tài)，空氣、水流等公害污染程度等方面，均是考慮的重點(diǎn)要素。對(duì)于氣象狀態(tài)，往往受住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境與外環(huán)境情況影響極大。這也是臨近公園或大片綠地的住宅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊其他住宅的主要原因。許多開(kāi)發(fā)商抓住這些特征大作文章，如中山公園附近的“長(zhǎng)寧大廈”就以中山公園作為樓盤的重要賣點(diǎn)。又如臨近蘇州河邊的“上�；ǔ恰保�以將來(lái)蘇州河整治成功后自然生態(tài)環(huán)境的改善作為吸引客戶的重要手段。又如，與“上�；ǔ恰备袈废嗤�的“虹橋新城”，則以先植綠、后建房作為營(yíng)銷的重要戰(zhàn)術(shù)。這些無(wú)不反映了自然條件對(duì)居住質(zhì)量的影響，這是判斷住宅區(qū)位條件的一個(gè)重要指標(biāo)。
　　對(duì)于一些災(zāi)害發(fā)生可能性及現(xiàn)實(shí)或潛在污染源的考察也是很重要的。對(duì)于臨水房屋，要考慮該城市歷史上降雨量的大小，是否發(fā)生過(guò)大型的洪澇災(zāi)害，該房屋的抗災(zāi)性能及臨近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及護(hù)欄是否安全。如果是臨海房屋，不僅要考慮防水，還要考慮該地點(diǎn)的臺(tái)風(fēng)記錄以及該房屋的抗風(fēng)性能。如果該地點(diǎn)(或地區(qū))是地震多發(fā)區(qū)，重要的考慮對(duì)象就是該房屋的減震性及抗震性措施。此外，對(duì)有可能對(duì)水質(zhì)、空氣等造成污染的源頭和由于靠近主要交通干線或餐飲娛樂(lè)設(shè)施而帶來(lái)的噪聲污染源也應(yīng)密切關(guān)注，以免帶來(lái)不必要的麻煩。
　　（二）、環(huán)境條件
　　環(huán)境條件主要是指小區(qū)或單體房屋所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、小區(qū)周邊建筑物景觀等方面。對(duì)環(huán)境條件的評(píng)判首先是對(duì)住宅建筑或住宅小區(qū)所處城市功能分區(qū)的位置。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各城市建筑必然按照城市規(guī)劃要求逐漸形成區(qū)域性的城市功能劃分，如中心商務(wù)區(qū)(CBD)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)等等。因此在購(gòu)買住宅時(shí)，就要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量購(gòu)買已形成或在近期內(nèi)有條件形成大規(guī)模居住區(qū)的地點(diǎn)，避免選擇座落在或鄰近工業(yè)區(qū)的房屋。此外，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市區(qū)域在不斷地?cái)U(kuò)大，人們的消費(fèi)習(xí)性及需求方式也趨向現(xiàn)代化，即生活、住宅有休閑化的趨勢(shì)。當(dāng)交通條件改善時(shí)，加上郊區(qū)房屋價(jià)格往往較城區(qū)房屋便宜很多，更多的人就喜歡購(gòu)買郊區(qū)房屋。此時(shí)，對(duì)房屋地點(diǎn)環(huán)境的選擇顯得尤為重要。如果選擇不好，聽(tīng)信于發(fā)展商的一些不切實(shí)際的承諾和規(guī)劃，往往由于郊區(qū)房屋均是新區(qū)開(kāi)發(fā)，配套的公共設(shè)施滯后，環(huán)境條件惡劣，甚至改變?cè)�有的�?guī)劃也時(shí)有發(fā)生。因此，購(gòu)房者要挑選一些已有一定規(guī)模，環(huán)境質(zhì)量較佳，特別是一些多期開(kāi)發(fā)住宅區(qū)的中、后期房屋。
　�。ㄈ�）、交通條件
　　交通條件主要是指城市及居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立，道路等級(jí)、道路通過(guò)能力、交通設(shè)施是否齊全等方面。對(duì)交通條件的考慮，主要是針對(duì)遠(yuǎn)郊地點(diǎn)的住宅。由于遠(yuǎn)郊或城郊結(jié)合部地點(diǎn)的居住小區(qū)往往屬于新區(qū)建設(shè)，城市的交通網(wǎng)絡(luò)的完全建立需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期。發(fā)展商為了促銷其產(chǎn)品，往往夸大交通條件，甚至采用欺騙或掩飾的手段以誤導(dǎo)購(gòu)房者。比如在房屋產(chǎn)品廣告上，所列的交通線路圖經(jīng)過(guò)精心編排，所說(shuō)的到某市中心標(biāo)志性建筑所花的時(shí)間或路程只是理論上的數(shù)據(jù)，往往實(shí)際條件遠(yuǎn)非如此。如果交通條件惡劣，而工作地點(diǎn)又距離較遠(yuǎn)時(shí)，可能交通時(shí)間和交通費(fèi)用就會(huì)很高。因此，從交通條件來(lái)看，城市中心地點(diǎn)的住宅要優(yōu)于城郊結(jié)合部的住宅，因?yàn)槠淇晒?jié)約大量的交通費(fèi)用和時(shí)間，也可以省卻交通堵塞、交通事故等帶來(lái)的煩惱。但綜合來(lái)看，城市中心區(qū)的住宅的價(jià)格較高，而且環(huán)境條件比城郊結(jié)合部要差。
　　（四）、配套條件
　　配套條件齊全與否，直接決定著該地點(diǎn)住宅的附加價(jià)值及升值潛力，同時(shí)也決定入住后居家生活方便與舒適與否。配套條件通常是指居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施狀況。這些設(shè)施一般包括，行政管理、金融郵電、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用和教育等。具體是要看以下設(shè)備及設(shè)施配套情況：
　　1、街道辦事處、居委會(huì)、派出所等；
　　2、菜場(chǎng)、糧油店、日雜店、理發(fā)店、超市、銀行、郵局、醫(yī)院、公用電房，垃圾站等；
　　3、托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；
　　4、餐飲娛樂(lè)體閑設(shè)施等。
　　根據(jù)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(上海市標(biāo)準(zhǔn)，DBJ08－55-96)，居住區(qū)級(jí)(人口規(guī)模一般為50000人左右)商業(yè)服務(wù)、金融郵電和文化體育(運(yùn)動(dòng)場(chǎng)除外)等配套公建宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心。中心菜場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)設(shè)在室內(nèi)，宜設(shè)在運(yùn)輸車輛易于進(jìn)出的相對(duì)獨(dú)立地段，與住宅要有一定的間隔，避免干擾。居住區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心、中心菜場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)和人流較多的公共建筑，應(yīng)按照《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫(kù)(場(chǎng))設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(DBJO8－7－96)的規(guī)定，就近配建公共停車場(chǎng)(庫(kù))。
　　幼兒園、托兒所應(yīng)按其服務(wù)范圍均勻分布，設(shè)于方便家長(zhǎng)接送的地段。幼兒園、托兒所應(yīng)有獨(dú)立院落和出入口，其建筑應(yīng)滿足規(guī)定的日照要求。中學(xué)、小學(xué)應(yīng)按其服務(wù)范圍均勻布置，小學(xué)的設(shè)置應(yīng)避免小學(xué)生穿越城市干道。中小學(xué)教學(xué)樓應(yīng)滿足規(guī)定的日照要求。學(xué)校運(yùn)動(dòng)與鄰近住宅要有一定的間隔。小區(qū)級(jí)(人口規(guī)模一般為20000人左右)商業(yè)服務(wù)設(shè)施可設(shè)在小區(qū)的主要出入口，宜與居民的出行路線吻合。組團(tuán)級(jí)(人口模一般為2500人左右)商業(yè)服務(wù)設(shè)施應(yīng)均勻分布在各組團(tuán)之間。