城鎮(zhèn)多套房家庭比重達21% 住房增量市場供過于求

扎根

“從增量的角度講，目前城鎮(zhèn)住房市場處于供過于求的狀態(tài)�！边@是西南財經大學經濟與管理研究院副院長、中國家庭金融調查與研究中心副主任譚繼軍在二季度金融形勢會議上所作出的結論。

然而，上述結論并不意味著房地產行業(yè)的高增長將在房地產市場的“下半場”宣告終結。海通證券房地產行業(yè)首席分析師涂力磊說，房地產行業(yè)價值鏈正在重構。而在價值鏈重構的過程中，房地產服務業(yè)和金融業(yè)將迎來一輪高速增長。

上述觀點已經得到了2014價值地產年會組委會的印證。在過去一年里，組委會收集到的大量樣本反映出，借助房地產服務業(yè)和金融業(yè)，開發(fā)商獲得了新的高速增長空間。

新房市場高增長即將結束？

根據中房信提供的會議速記資料，譚繼軍在二季度金融會議上曾作出明確判斷：未來，城鎮(zhèn)化的速度將要減慢，從過去10年的1.35降低至未來兩年的0.84；根據人口的自然增長速度、新房竣工速度、城鎮(zhèn)化速度以及新開工數據測算，新房市場將出現供過于求的現象。

由西南財經大學中國家庭金融調查和研究中心制作的 《中國家庭金融調查》顯示，我國城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已經達到87%，遠遠超過日、韓、德、美等國家，也高于印度、墨西哥、克羅地亞等發(fā)展中國家。尤其在最近三年，城鎮(zhèn)居民的住房擁有率更是大幅增長，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。

而城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重，至今年3月已經達到21%。在房屋擁有率偏高，擁有多套房家庭比重較大的情況下，新房市場未來的增長空間顯然非常有限。

根據測算，目前有24.6%的家庭存在剛性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力買房的家庭只占其中的18%~39%，而2013年的住房空置率是22.4%。

事實上，房地產市場的“天花板”早在去年就已經被提及。在今年市場低迷的大環(huán)境下，這個趨勢變得更加明顯。

涂力磊研究了美國過去40年的房地產市場發(fā)現，當市場進入成熟期之后，想特別賺錢很難。

房地產行業(yè)還有高增長機會

雖然行業(yè)的“天花板”不可避免地到來，但是房地產行業(yè)仍然有高速成長的機會。

涂力磊指出，未來可長期挖掘這樣幾塊“金礦”：一是后端服務產業(yè)鏈，如配套設施、公共服務、物業(yè)管理、地產衍生金融等；二是行業(yè)并購，當行業(yè)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)后，企業(yè)的并購將有一個蓬勃發(fā)展的過程；三是工業(yè)用地的盤活再利用，今年中央和地方政府陸續(xù)頒布了一系列關于集約節(jié)約用地等方面的政策，說明這一塊的價值是被低估的。

而世茂集團副總裁蔡雪梅則進一步指出，未來的房地產市場需求將和此前截然不同，開發(fā)商會創(chuàng)造、改變、挖掘、引領新的客戶需求。世茂此前就將大量的后端服務整合到房地產項目中，通過提供教育、醫(yī)療等多種后端服務，吸引消費者購買。

事實上，涂力磊所說的未來“金礦”早在一年前就被本屆價值地產組委會追蹤發(fā)現。后者收集到的數十個高增長案例中，有相當一部分企業(yè)憑借后端服務產業(yè)鏈為股東創(chuàng)造了價值。最近數年，在規(guī)模迅速擴增的同時，公司的凈資產收益率還不斷地攀新高。在房地產的“白銀時代”，創(chuàng)造了“黃金時代”才有的業(yè)績。有業(yè)內人士甚至把后端服務比作房地產行業(yè)的“微軟”，認為未來后端服務的價值將最終超過房地產開發(fā)，成為房企利潤中最主要的部分。

然而，以服務為主業(yè)的時代真會到來嗎？房地產后端服務業(yè)的利潤和銷售規(guī)模又會超過房地產開發(fā)嗎？開發(fā)商又該怎樣提早調整戰(zhàn)略迎接新的時代？所有這些問題都需要在7月25日至27日由每日經濟新聞報社主辦的2014年價值地產年會上得到解答。