二手房買賣雙方心理價差超5%

扎根

“一手樓市的降價潮波及二手樓市，二手買家的降價心理預(yù)期再次加大，但在實際議價過程中空間并不大，成交價并未見明顯下跌。”廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會、合富置業(yè)等機構(gòu)8日紛紛發(fā)布最新的廣州二手樓市報告。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析稱，廣州作為國內(nèi)一線城市，取消限購可能性不大，但不排除接下來政府會有微調(diào)動作。預(yù)計第三季度市場仍處于調(diào)整狀態(tài)，第四季度樓市或?qū)⒅�底成功�?/font>

  大多業(yè)主寧愿轉(zhuǎn)租亦不降價

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的報告顯示，廣州市中心六區(qū)二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為8.45萬平方米、9.61萬平方米，分別下跌12.47%和11.17%，成交均價18322元/平方米，微跌2.77%。成交價方面，上月的中心六區(qū)中介促成二手住宅成交價下跌2.77%。“一手樓市的降價潮波及二手樓市，二手買家的降價心理預(yù)期再次加大。但在實際議價過程中空間并不大，多數(shù)二手業(yè)主心態(tài)寧愿以租代售亦不愿再降價出售，因此造成成交量持續(xù)收縮，但成交價并未見明顯下跌�！�

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，樓市成交局面受困已經(jīng)數(shù)月，成交的上升通道遲遲未能打開。一手樓市成交淡靜，開發(fā)商以價換量，降價面再次擴大；一手降價浪潮波及二手市場，抽離了部分剛需買家，同時也加劇了買方對后市的觀望情緒及等降心態(tài)。

  廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析稱，上半年的樓市受信貸收緊、利率上浮及“穗六條”等的影響，成交萎靡不振，一手樓市開發(fā)商以價換量，二手樓市則陷入膠著狀態(tài)。目前其他城市已經(jīng)有取消限購的傳聞，但廣州作為國內(nèi)一線城市，取消限購可能性不大，但不排除接下來政府會有微調(diào)動作。預(yù)計第三季度市場仍處于調(diào)整狀態(tài)，第四季度樓市或?qū)⒅�底成功，出現(xiàn)向好的轉(zhuǎn)折點。

  二手車位成交放緩

  值得一提的是，住宅市場成交乏力，二手車位成交也在放緩。6月中心六區(qū)中介促成的二手車位物業(yè)的新增放盤面積與簽約面積分別為0.06萬平方米及0.07萬平方米，成交量環(huán)比下降13%。相比前兩個月，車位成交雖然放緩，但除了一些郊區(qū)大盤外，廣州幾乎所有的小區(qū)都會出現(xiàn)停車位緊缺的情況，而在未來一段時間，緊缺現(xiàn)象難以改善。

  合富置業(yè)的報告則指出，二季度以來廣州二手樓價漲幅明顯較之前有所收窄，國家統(tǒng)計局公布的“5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，5月份廣州二手住宅價格環(huán)比和同比分別上漲0.1%和8.7%，而4月份環(huán)比和同比分別上漲0.7%和9.8%，數(shù)據(jù)反映廣州二手住宅價格環(huán)比和同比漲幅雙雙趨緩。

  合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，從現(xiàn)有政策以及中央對房地產(chǎn)調(diào)控的“不打壓、不刺激”思路來看，下半年的二手樓市估計也難有政策上的轉(zhuǎn)機。不過，隨著一手房行情的整體回溫，地方政府對限購政策的微調(diào)以及信貸額度的放松，下半年的二手樓市雖不見有起色，但也不會比上半年更糟。

  剛需二手房僅降價5%

  盡管整體成交價并未見明顯下跌，但是隨著一手市場頻頻有樓盤打折促銷，有的二手小業(yè)主終于愿意放低身段調(diào)價，不過與買家心理預(yù)期的降價幅度仍有一定差距。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，二手樓市業(yè)主愿意給予的平均讓價幅度已由年初不到3%增大到年中超過6%，不過，買家對業(yè)主給予的讓價幅度并不買賬，現(xiàn)時買家希望業(yè)主給予的讓價幅度在10%甚至更高，因此，現(xiàn)時買賣雙方對價格的心理預(yù)期約有5%或以上的差距，促使市場交投繼續(xù)處于膠著，只有讓價幅度明顯的筍盤才稍稍獲得買家青睞。

  從筍盤分布情況來看，大面積的高總價物業(yè)讓價幅度較明顯，平均可達10%左右，而剛需的中低總價物業(yè)讓價幅度平均僅5%左右。從市場需求情況來看，盡管剛需的中低總價物業(yè)讓價幅度不大，但二手樓市交投的熱點還是主要集中在這類中低價物業(yè)上，不過，隨著樓價的上升，這類中低價二手房成交占比較去年同期明顯下降。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1—6月總價150萬元以內(nèi)的二手住宅成交占比為54%，而去年1—6月該總價段物業(yè)成交占比為62%。

  從單價段分析，與去年上半年相比，今年上半年中低單價段物業(yè)成交占比下降亦較明顯。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，單價在1萬—2萬元/平方米之間的二手住宅成交占比，今年1—6月為39%，去年1—6月為56%，兩者相差17%，而2萬元/平方米以上各單價段的成交占比隨之亦有不同幅度的增加，如單價2萬—3萬元/平方米之間的二手住宅，去年1—6月成交占比為25%，而今年1—6月成交占比上升到32%。

  一次性付款比例處高位

  合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，由于房貸偏緊一次性付款購房比例保持高位，1—6月單月一次性付款購房比例最高達45%，而其他月份單月一次性付款購房比例亦基本保持在42%左右。反觀2013年1—6月單月一次性付款購房比例最高僅36%，其余月份單月一次性付款購房比例僅保持在25%—34%之間。

  影響按揭買家入市的因素除了房貸額度是否偏緊外，房貸利率也是相當(dāng)重要的因素之一。與去年初首套房貸利率還有85折優(yōu)惠相比，今年上半年首套房貸利率不但沒有了優(yōu)惠，基準(zhǔn)的情況亦相當(dāng)少見，大多銀行的首套房貸利率甚至出現(xiàn)了5%—10%的上浮。與商貸相比，利率相對較實惠的公積金貸款更加受市場青睞，據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1—6月非一次性付款的二手住宅成交個案當(dāng)中，高達六成多以上是涉及到公積金貸款的，純商貸購房個案僅占三成左右。