樓市調整不會很快結束 房價不會無限制下跌

扎根

當前房地產市場低迷，量價齊跌的態(tài)勢為近幾年來首次出現(xiàn)，房地產投資增速也罕見地低于固定資產投資增速。在此情況下，不少人寄望于救市政策來激活市場，但在供需關系趨于平衡、內外經濟環(huán)境穩(wěn)定的情況下，樓市調整期恐不會在短期內結束。

從去年末開始，房地產市場調整就初現(xiàn)端倪，如今調整期已超過半年。雖然去年年初，我國曾出臺調控樓市的“新國五條”，但就市場表現(xiàn)來看，該政策的效果并不明顯。國內外經濟形勢相對穩(wěn)定，由此可以得出，此輪房地產市場的異動并未受到宏觀經濟和政策環(huán)境的過多影響，而是市場自發(fā)調整的結果。

所謂的“自發(fā)調整”，主要體現(xiàn)在供需關系和價格等市場要素上。從供應端來看，經過多年的房地產投資高速增長，我國房屋供應量大大增加。尤其在土地財政和房地產經濟的驅動下，不少城市出現(xiàn)供大于求的情況，近幾年頻繁被曝出的“空城”等現(xiàn)象，無一不是明證。

數(shù)據(jù)顯示，當前各大城市的庫存量均比以往有明顯提高。其中，武漢、青島、長沙等熱點城市的去化周期已超過20個月，而西安、杭州、天津的去化周期則超過兩年，北京的庫存也在近期突破8萬套大關，為近兩年的新高，市場過剩水平可見一斑。

在需求端，由于產業(yè)配套不足、戶籍門檻阻礙，使得城鎮(zhèn)化進程偏慢，需求增速放緩。很多二三線城市表現(xiàn)出“人口凈流出”，極大削減了購房需求。同時，隨著市場調整的開始，不少購房者轉為觀望，進一步加劇了需求頹勢。

價格因素同樣成為市場調整的誘因，尤其在一線城市。

近幾年來，一線城市房價上漲迅速，去年的同比漲幅甚至一度超過20%，為有統(tǒng)計以來的首次。在房價長期背離居民購買力之后，成交量勢必難以持續(xù)，價格也會出現(xiàn)明顯回調。

從上述情況不難看出，如今的房地產市場正處在自我糾偏的過程中。供需關系的平衡意味著，市場已經告別短缺時代，房地產業(yè)的高速增長也將隨之終結。除非出現(xiàn)信貸政策的大規(guī)模放松和類似“四萬億投資”的刺激，否則這種趨勢很難因零星的救市措施而發(fā)生改變。

我國樓市的周期性調整一直是市場常態(tài)。在此輪市場異動之前，前兩輪調整分別位于2008年底至2009年初，以及2011年底至2012年初。其中，根據(jù)國家統(tǒng)計局對70大中城市的統(tǒng)計，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月，后者為8個月。

但如今樓市面臨的內外環(huán)境都有明顯不同。從行業(yè)內來看，整體供需關系趨于平衡，爆發(fā)式增長乏力；外部環(huán)境中，國內外經濟形勢相對穩(wěn)定，出臺貨幣刺激的可能性較小，這也決定了此輪市場調整的周期可能會超過前者。今年5月出現(xiàn)的70大中城市新房價格環(huán)比下調，可能至少持續(xù)到今年年末。

當然，在漫長的調整期中，仍有兩個特征值得關注。一是區(qū)域差異愈加顯著。由于城市資源的分配不均，不同層級的城市之間，差異愈加顯著。一線城市和熱點二線城市仍有較大的吸引力，這也決定了在適當?shù)臈l件下，市場可能會提前回暖。而廣大三四線城市完全陷入供應過剩、消化不足的窘境，市場低迷期或將更長。

二是房價下調空間不大。雖然各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價已經出現(xiàn)下調，但在“穩(wěn)健貨幣政策”的背景下，房屋作為重大可投資不動產，其價值并不會出現(xiàn)縮水，反而可能繼續(xù)抬升。同時，隨著土地、建安、財務等各項成本的提高，房價下調的空間已經不大。在此輪調整中，房價只會向“合理水平”回歸，而不會無限制地下跌。