季末房企以價換量拼業(yè)績專家稱剛需客入市正當(dāng)時

扎根 · 發(fā)表于 2014-6-27 09:35:21

進(jìn)入6月份以來，傳統(tǒng)淡季再加上市場未見回暖，越來越多的樓盤開始跟風(fēng)降價，降幅高達(dá)10%以上。不少業(yè)內(nèi)專家指出，對住房剛性需求者而言，現(xiàn)在是購房抄底的好時機(jī)。

多盤掀降價潮

據(jù)廣州市國土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價15767元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。為何網(wǎng)簽均價上升，各大樓盤降價促銷的消息卻不絕于耳呢？

據(jù)寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同分析，5月的網(wǎng)簽均價被拉高與高價樓盤集中網(wǎng)簽有關(guān)。如越秀區(qū)梅花村街上月一手房均價由35771元/平方米漲至47294元/平方米，就是因為5套商品住宅均來自定價較高的富力東山新天地 (詳情圖庫團(tuán)購點評) 。另據(jù)廣州市社科院研究員彭澎補充，增城從化5月開始放開限價，無需使用雙合同，全市的網(wǎng)簽均價也因此拉高。

事實上，近期各大樓盤推出優(yōu)惠降價攬客的不在少數(shù)。據(jù)房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，本月廣州市98個主要成交項目與標(biāo)桿樓盤，有56個樓盤網(wǎng)簽價格環(huán)比下跌，42個樓盤網(wǎng)簽價格環(huán)比上漲。

其中，番禺降價盤最多，達(dá)15個，其次是增城和南沙，分別有9個盤報價下跌。值得注意的是，南沙4、5月份同期在售樓盤僅20個，報價持平樓盤10個，跌價盤9個占比接近一半。報價下調(diào)幅度最大的前十個樓盤集中在番禺和花都。

番禺大盤萬科歐泊 (詳情圖庫團(tuán)購點評)目前主推兩到三房的剛需戶型，面積在80到95平米之間，平均價格在16000元/平方米上下，與此前21000元/平方米的報價相比顯然優(yōu)惠不少。

售價16000元至21000元/平方米的亞運城山海灣項目在5月30日突然降價銷售，只售9800元至12500元/平方米。繼亞運城大幅降價促銷后，雅居樂劍橋郡 (詳情圖庫團(tuán)購點評) 也加入降價促銷大軍，近期新推的E3棟單位，一次性付款折后售價為12000元/平方米左右，比前期單位的售價低了不少。

廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜表示，樓市現(xiàn)在逐步進(jìn)入買方市場，開發(fā)商的優(yōu)勢不如往日。開發(fā)商資金鏈吃緊，房子必須盡快賣出去，于是就用降價吸引客戶。不過，也有多個降價樓盤在特價房源售罄后立即取消優(yōu)惠，報價恢復(fù)之前水平。

之前售價達(dá)到18000元/平方米的深業(yè)江悅灣 (詳情圖庫團(tuán)購點評) ，現(xiàn)在打出了14000元/平方米的價格。而據(jù)曾經(jīng)現(xiàn)場看樓的網(wǎng)友陳先生表示，雖然推出了一萬四的特價單位，但是數(shù)量很少，而且樓層較低，朝向也不太好。

而在番禺的另外一處樓盤祈福名都 (詳情圖庫團(tuán)購點評)，因為同樣宣稱降價促銷，人氣也非常旺。但據(jù)現(xiàn)場接待人員介紹，均價在14800元/平方米左右的現(xiàn)金一口價單位僅限一周內(nèi)少量推出。

整體成交量下滑

盡管開發(fā)商降價頻頻，但整體成交量環(huán)比呈下滑態(tài)勢。據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，5月廣州郊區(qū)新建商品住宅僅成交了3298套，環(huán)比大跌25%，是今年以來的最低峰值。

另據(jù)合富輝煌(中國)市場研究部監(jiān)測，1至4月全國主要城市商品住宅成交幾乎都出現(xiàn)不同程度的下滑，個別城市下降幅度超過40%。在廣州，1至5月原十區(qū)成交同比下滑35 .6%，原十區(qū)庫存量需要23個月才能消化完，是北上廣深四大一線城市中最久的。其中南沙消化完庫存量需要31.4個月、花都29 .9個月、番禺26 .4個月、天河22 .8個月、海珠21 .1個月。存量多、消化慢的南沙、花都、番禺壓力最大。

南沙一手樓市在進(jìn)入2014年后表現(xiàn)不如預(yù)期，今年前5月一手房網(wǎng)簽量僅為2032套，創(chuàng)下近4年同期成交量新低。5月初，曾傳出南沙限購或松綁的傳言，但并未對南沙一手房網(wǎng)簽量起到促進(jìn)作用。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，傳言傳出后的幾周，南沙一手房網(wǎng)簽量持續(xù)走低。6月初，由于端午節(jié)前期推出了不少優(yōu)惠政策，其一手房網(wǎng)簽才有所回升，隨后又出現(xiàn)下滑趨勢。

“南沙一手市場成交差不是最近一兩周才發(fā)生的�！狈綀A地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，“大部分買家在南沙買樓都是為了投資�！迸砼熘毖裕骸澳仙炒蟛糠謽潜P入住率不到30%，南沙的購房者顯然以投資居多�！�

據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，今年廣州約有127個樓盤開盤或推新。其中花都單區(qū)預(yù)計將有14個項目開盤或推新，與2013年的37個項目開盤或推新相比大大縮水。在不久前的端午假期也少有全新盤入市，多個在售樓盤均以推售存貨為主，小長假期間也并無明顯降價促銷優(yōu)惠，成交價和成交量趨于平穩(wěn)，表現(xiàn)平淡。

韓世同分析，由于花都的市政建設(shè)仍在進(jìn)行當(dāng)中，交通配套進(jìn)展比較緩慢，所以造成了成交方面比較緩和的局面。交通不便，購房者看樓受影響，自然不會把花都納為購房的首選。此外，對購房者而言，花都的地理距離和心理距離都比較遙遠(yuǎn)，彭澎認(rèn)為，這也是消費者選擇番禺而不選花都的其中一個理由。

房企迫切回籠資金

截至6月17日，全國35個上市房企發(fā)布了前5個月銷售數(shù)據(jù)，前5個月合計銷售5606億元，除了恒大、萬科等數(shù)據(jù)較好，房企業(yè)績普遍低于預(yù)期。其中公開銷售目標(biāo)的23家房企的平均完成前5月銷售目標(biāo)率僅為33.4%。

對此，合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示，房企的降價促銷不一定是資金鏈緊張，而是與銷售目標(biāo)完成度不高有關(guān)。他指出，今年第一波降價集中在三四月份，以時代、敏捷、富力為代表；第二波降價在6月份端午小長假前后，以萬科歐泊、亞運城、雅居樂為代表，5月份還不是降價促銷集中出現(xiàn)的時段。上市公司的業(yè)績對公司的股票有一定的影響，房企在6月份降價促銷多是為了以價換量，拼業(yè)績。

有評論認(rèn)為，根據(jù)上市房企前五個月的銷售狀況，房企可能會急于降價拋房，以完成全年銷售目標(biāo)。對此，韓世同直言：“銷售目標(biāo)不是上級給的，是企業(yè)自己定的，調(diào)整銷售目標(biāo)才是勢在必行的。”由于開發(fā)商在年初參照了去年的銷售狀況，對市場預(yù)期過于樂觀，所以定下高目標(biāo)。相比業(yè)績，企業(yè)的生存才是第一位的，開發(fā)商要在完成業(yè)績和取得效益之間尋找平衡，或許會將銷售目標(biāo)調(diào)整到合理水平。

考慮到目前在售項目的土地和資金成本，房企的利潤率被進(jìn)一步擠壓。房企的銷售資金和預(yù)期利潤是整個資金鏈的核心，對于一些杠桿過高、過于依賴民間借貸等高成本資金的中小房企，在市場預(yù)期低迷、周轉(zhuǎn)不暢的情況下，資金風(fēng)險將會急劇增加。韓世同也指出，目前已經(jīng)有一些中小房企出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。

剛需買房時機(jī)已到？

針對開發(fā)商降價促銷的原因，雖然業(yè)內(nèi)專家說法不一，但大部分專家都認(rèn)為，目前的樓市正處于下行階段，對于真正的剛需買家而言，入市時機(jī)已經(jīng)到來。

黃韜表示：“目前是好的入市時機(jī)。”在他看

來，目前樓市并非迎來拐點，而是處于調(diào)整階段，這個調(diào)整期是由市場環(huán)境、信貸政策共同造成的；目前樓盤價格確實有優(yōu)惠，這種優(yōu)惠可能會持續(xù)到8月份。在6月到8月期間，會有更多開發(fā)商陸續(xù)加入到減價促銷行列，但并非所有開發(fā)商都面臨資金緊張的困境，資金緊張也有得到緩解的時候，所以黃韜認(rèn)為6至8月是比較不錯的入市時機(jī)。

黎文江認(rèn)為，樓市目前所處的位置是“U形”的底部，屬于比較平穩(wěn)的底部，估計到9月份才會上行。他也認(rèn)為，9月份前是較好的入市時機(jī)，不過買方市場趨勢卻還沒有形成。之所以這么說，是因為目前銀行信貸政策依然緊縮，買家貸款難，想買房卻“貸不了款只能干瞪眼”；而且目前中心城區(qū)的價格還是比較穩(wěn)健，降價促銷的樓盤主要集中在郊區(qū)，并沒有形成全部開發(fā)商都參與的全面降價，開發(fā)商在觀望降價的效果，故黎文江認(rèn)為，買方市場趨勢還沒有形成。

鑒于樓市目前的狀況，彭澎建議，真正的剛需族，現(xiàn)在已可以選購心儀的房屋了，非剛需族還可以再繼續(xù)觀望。韓世同也持此觀點，對有能力而又急需買房的人而言，目前已經(jīng)是比較適宜的時候。

據(jù)韓世同介紹，雖然現(xiàn)在是進(jìn)入降價的初始階段，但是降價的態(tài)勢基本形成，在經(jīng)歷了三、四月和6月這兩波降價風(fēng)潮之后，第三波降價只有加大力度才會更具吸引力。那么目前對換房要求不那么迫切的改善型買家，在9月之前還可以再觀望一段時間，但最好不要超過9月份才入手。

房企的降價促銷不一定是資金鏈緊張，而是與銷售目標(biāo)完成度不高有關(guān)。

———合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江

目前是好的入市時機(jī)。當(dāng)前樓市并非迎來拐點，而是處于調(diào)整階段，這個調(diào)整期是由市場環(huán)境、信貸政策共同造成的。

———廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜

（南方都市報）