京滬穗漢下月 試點“以房養(yǎng)老”

扎根

從征求意見稿到正式文件出臺，備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”保險政策終于在3個月后塵埃落定。根據(jù)23日下午保監(jiān)會發(fā)布的《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，自2014年7月1日起，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險將在北京、上海、廣州、武漢四個試點城市推開，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。

  業(yè)內(nèi)分析人士指出，伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養(yǎng)老保險的推廣十分有必要。以房養(yǎng)老作為一種金融產(chǎn)品模式，不僅可以彌補(bǔ)老年人多層次養(yǎng)老潛在的發(fā)展需求，同時還使老年人“養(yǎng)老金”的籌集渠道也不再僅依靠“存款”和“退休金”，有望進(jìn)一步拓寬。這是政府兜底之外的一種市場行為。

  有房屋獨立產(chǎn)權(quán)老人可投保

  與今年3月下發(fā)的征求意見稿相同，《意見》決定將在北京、上海、廣州、武漢四個試點城市開展為期兩年的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(以下簡稱“反向抵押養(yǎng)老保險”)。

  保監(jiān)會指出，開展反向抵押養(yǎng)老保險試點是為了貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》有關(guān)要求，鼓勵保險業(yè)積極參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，探索完善我國養(yǎng)老保障體系、豐富養(yǎng)老保障方式新途徑。

  所謂的反向抵押養(yǎng)老保險是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

  “反向抵押養(yǎng)老保險屬于商業(yè)保險范疇，符合條件的老年人可根據(jù)個人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保。”保監(jiān)會表示，對于開展試點的保險公司，應(yīng)當(dāng)向中國保監(jiān)會提出申請，獲得試點資格。

  《意見》中明確提出，申請試點資格的保險公司應(yīng)具備的條件包括，已開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元；滿足保險公司償付能力管理規(guī)定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等七項。

  “由于保險公司擁有依靠生命表定價的機(jī)制以及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析，所以保險公司對自有客戶采取‘以房養(yǎng)老’或者‘以保單養(yǎng)老’的服務(wù)提供方式比其他機(jī)構(gòu)擁有更準(zhǔn)確的定價權(quán)。”招商證券分析師表示，隨著上世紀(jì)50年代左右出生人群逐步邁入老年，將面臨子女較少但房產(chǎn)較多的養(yǎng)老問題，因此將部分房產(chǎn)用于養(yǎng)老支出將是長期的轉(zhuǎn)化趨勢。

  該人士進(jìn)一步指出，與之前的“以房自助養(yǎng)老”、“倒按揭”、“反向住房抵押貸款”等提法不同，此次《意見》將“以房養(yǎng)老”明確定義為老年人住房反向抵押“養(yǎng)老保險”，就是要明確產(chǎn)品的保險屬性。

  京滬此前試點大多已終止

  資料顯示，國際上住房反向抵押參與的主體為政府和保險、銀行等金融機(jī)構(gòu)，在日本還存在房地產(chǎn)企業(yè)以住房重建的形式參與。此前，國內(nèi)北京、上海等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養(yǎng)老院、銀行為主體，但目前試點大多已終止。

  業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在英國由于房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

  “隨著中國逐步步入老齡化社會，以房養(yǎng)老的推廣，有望成為顛覆傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的一次變革�！痹撊耸勘硎�，目前養(yǎng)老市場正處于快速發(fā)展中，除以往政府主辦的基本養(yǎng)老保險、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(企業(yè)年金)和個人儲蓄性養(yǎng)老保險三大支柱外，近十年來新興的商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)復(fù)合增速已達(dá)到了75%。

  盡管如此，未來“以房養(yǎng)老”保險推廣進(jìn)度究竟如何，尚需等待試點保險公司推出具體產(chǎn)品�！啊�以房養(yǎng)老’看上去很美，現(xiàn)實操作卻面臨著層層阻礙�！庇蟹治鋈耸空J(rèn)為，當(dāng)前商品房70年產(chǎn)權(quán)以及傳統(tǒng)觀念等問題，都是反向抵押養(yǎng)老保險現(xiàn)實操作中面臨的難點。“比如，房屋到期后如何處理？目前我國商品住房產(chǎn)權(quán)使用年限在70年，如果假設(shè)30歲購房，80歲去世，一套商品住房剩余使用年限僅20年。相關(guān)房產(chǎn)資產(chǎn)價值是否足以滿足養(yǎng)老資金需求存在疑問�！�

  “保險版”以房養(yǎng)老，究竟怎樣“養(yǎng)”？

  ——聚焦百姓三大疑問

  ▶▷疑問一

  以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”？

  反向抵押養(yǎng)老保險并非我國首創(chuàng)，在一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。

  “反向抵押養(yǎng)老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)。”保監(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序成說。

  事實上，“保險版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利；投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會返還給繼承人。

  中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。

  ▶▷疑問二

  房價漲跌怎么“算”？

  無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險和不確定性都來自房價的波動。

  房產(chǎn)究竟價值多少？這無疑是反向抵押養(yǎng)老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導(dǎo)意見中稱：“保險公司要聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，費用由保險公司和消費者共同負(fù)擔(dān)�！�

  如果房價上漲，房屋增值怎么辦？根據(jù)指導(dǎo)意見，保險公司推出的試點產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。

  首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險系教授庹國柱說，對于參與型產(chǎn)品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來分配？歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)��？這些都可以在合同中加以約定。對于非參與型產(chǎn)品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。

  那么，如果房價下跌了怎么辦？業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司要承擔(dān)這個風(fēng)險，對于專業(yè)的投資運行機(jī)構(gòu)——保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風(fēng)險。

  當(dāng)然，這一商業(yè)保險新事物還面臨著房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦這一重大問題。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。如果續(xù)期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。

  ▶▷疑問三

  養(yǎng)老隱憂怎么“解”？

  “以房養(yǎng)老”商業(yè)保險的出爐，承載著豐富養(yǎng)老保障方式、拓寬養(yǎng)老保障資金來源的“雙重期盼”，但這一產(chǎn)品對于緩解養(yǎng)老隱憂作用究竟有多大備受關(guān)注。

  合眾人壽保險公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這一新產(chǎn)品與該公司力推的養(yǎng)老產(chǎn)品的發(fā)展思路吻合，目前針對指導(dǎo)意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養(yǎng)老社區(qū)實現(xiàn)對接。

  不過，業(yè)內(nèi)的積極參與并不能扭轉(zhuǎn)市場對這一商業(yè)保險的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估等，與個人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，另一障礙則在于養(yǎng)兒防老和家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念。

南方日報

作者：郭家軒

20121208

 有房屋獨立產(chǎn)權(quán)老人可投保

不是很明白

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以房養(yǎng)老作為一種金融產(chǎn)品模式