京滬穗漢下月 試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”

扎根

從征求意見(jiàn)稿到正式文件出臺(tái)，備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)政策終于在3個(gè)月后塵埃落定。根據(jù)23日下午保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，自2014年7月1日起，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)將在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)試點(diǎn)城市推開，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。

  業(yè)內(nèi)分析人士指出，伴隨著中國(guó)社會(huì)的老齡化正不斷加速，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的推廣十分有必要。以房養(yǎng)老作為一種金融產(chǎn)品模式，不僅可以彌補(bǔ)老年人多層次養(yǎng)老潛在的發(fā)展需求，同時(shí)還使老年人“養(yǎng)老金”的籌集渠道也不再僅依靠“存款”和“退休金”，有望進(jìn)一步拓寬。這是政府兜底之外的一種市場(chǎng)行為。

  有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)老人可投保

  與今年3月下發(fā)的征求意見(jiàn)稿相同，《意見(jiàn)》決定將在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)試點(diǎn)城市開展為期兩年的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(以下簡(jiǎn)稱“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”)。

  保監(jiān)會(huì)指出，開展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)是為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》有關(guān)要求，鼓勵(lì)保險(xiǎn)業(yè)積極參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，探索完善我國(guó)養(yǎng)老保障體系、豐富養(yǎng)老保障方式新途徑。

  所謂的反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

  “反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，符合條件的老年人可根據(jù)個(gè)人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保�！北１O(jiān)會(huì)表示，對(duì)于開展試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司，應(yīng)當(dāng)向中國(guó)保監(jiān)會(huì)提出申請(qǐng)，獲得試點(diǎn)資格。

  《意見(jiàn)》中明確提出，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司應(yīng)具備的條件包括，已開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元；滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等七項(xiàng)。

  “由于保險(xiǎn)公司擁有依靠生命表定價(jià)的機(jī)制以及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析，所以保險(xiǎn)公司對(duì)自有客戶采取‘以房養(yǎng)老’或者‘以保單養(yǎng)老’的服務(wù)提供方式比其他機(jī)構(gòu)擁有更準(zhǔn)確的定價(jià)權(quán)�！闭猩套C券分析師表示，隨著上世紀(jì)50年代左右出生人群逐步邁入老年，將面臨子女較少但房產(chǎn)較多的養(yǎng)老問(wèn)題，因此將部分房產(chǎn)用于養(yǎng)老支出將是長(zhǎng)期的轉(zhuǎn)化趨勢(shì)。

  該人士進(jìn)一步指出，與之前的“以房自助養(yǎng)老”、“倒按揭”、“反向住房抵押貸款”等提法不同，此次《意見(jiàn)》將“以房養(yǎng)老”明確定義為老年人住房反向抵押“養(yǎng)老保險(xiǎn)”，就是要明確產(chǎn)品的保險(xiǎn)屬性。

  京滬此前試點(diǎn)大多已終止

  資料顯示，國(guó)際上住房反向抵押參與的主體為政府和保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，在日本還存在房地產(chǎn)企業(yè)以住房重建的形式參與。此前，國(guó)內(nèi)北京、上海等地也曾嘗試一些試點(diǎn)，主要是以地方財(cái)政、養(yǎng)老院、銀行為主體，但目前試點(diǎn)大多已終止。

  業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在英國(guó)由于房子不存在使用年限的問(wèn)題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

  “隨著中國(guó)逐步步入老齡化社會(huì)，以房養(yǎng)老的推廣，有望成為顛覆傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的一次變革。”該人士表示，目前養(yǎng)老市場(chǎng)正處于快速發(fā)展中，除以往政府主辦的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)(企業(yè)年金)和個(gè)人儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老保險(xiǎn)三大支柱外，近十年來(lái)新興的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)復(fù)合增速已達(dá)到了75%。

  盡管如此，未來(lái)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)推廣進(jìn)度究竟如何，尚需等待試點(diǎn)保險(xiǎn)公司推出具體產(chǎn)品�！啊�以房養(yǎng)老’看上去很美，現(xiàn)實(shí)操作卻面臨著層層阻礙�！庇蟹治鋈耸空J(rèn)為，當(dāng)前商品房70年產(chǎn)權(quán)以及傳統(tǒng)觀念等問(wèn)題，都是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)現(xiàn)實(shí)操作中面臨的難點(diǎn)�！氨热�，房屋到期后如何處理？目前我國(guó)商品住房產(chǎn)權(quán)使用年限在70年，如果假設(shè)30歲購(gòu)房，80歲去世，一套商品住房剩余使用年限僅20年。相關(guān)房產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值是否足以滿足養(yǎng)老資金需求存在疑問(wèn)�！�

  “保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老，究竟怎樣“養(yǎng)”？

  ——聚焦百姓三大疑問(wèn)

  ▶▷疑問(wèn)一

  以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”？

  反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)并非我國(guó)首創(chuàng)，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)嘗試多年。簡(jiǎn)而言之，這種保險(xiǎn)就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。

  “反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人群須同時(shí)符合兩個(gè)條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)�！北１O(jiān)會(huì)人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成說(shuō)。

  事實(shí)上，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長(zhǎng)；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利；投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會(huì)返還給繼承人。

  中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房?jī)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無(wú)子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購(gòu)買群體。

  ▶▷疑問(wèn)二

  房?jī)r(jià)漲跌怎么“算”？

  無(wú)論是投保人也好，保險(xiǎn)公司也好，“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都來(lái)自房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

  房產(chǎn)究竟價(jià)值多少？這無(wú)疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，指導(dǎo)意見(jiàn)中稱：“保險(xiǎn)公司要聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。”

  如果房?jī)r(jià)上漲，房屋增值怎么辦？根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)，保險(xiǎn)公司推出的試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險(xiǎn)公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。

  首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)系教授庹國(guó)柱說(shuō)，對(duì)于參與型產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司可在與投保人簽訂購(gòu)買合同時(shí)有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來(lái)分配？歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)�。窟@些都可以在合同中加以約定。對(duì)于非參與型產(chǎn)品，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲與否，保險(xiǎn)公司均不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。

  那么，如果房?jī)r(jià)下跌了怎么辦？業(yè)內(nèi)人士指出，保險(xiǎn)公司要承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于專業(yè)的投資運(yùn)行機(jī)構(gòu)——保險(xiǎn)公司而言，可以通過(guò)資金的運(yùn)作、再保險(xiǎn)等形式化解或是降低這一風(fēng)險(xiǎn)。

  當(dāng)然，這一商業(yè)保險(xiǎn)新事物還面臨著房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦這一重大問(wèn)題。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，保險(xiǎn)公司很可能會(huì)無(wú)利可圖，甚至虧本。

  ▶▷疑問(wèn)三

  養(yǎng)老隱憂怎么“解”？

  “以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)的出爐，承載著豐富養(yǎng)老保障方式、拓寬養(yǎng)老保障資金來(lái)源的“雙重期盼”，但這一產(chǎn)品對(duì)于緩解養(yǎng)老隱憂作用究竟有多大備受關(guān)注。

  合眾人壽保險(xiǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這一新產(chǎn)品與該公司力推的養(yǎng)老產(chǎn)品的發(fā)展思路吻合，目前針對(duì)指導(dǎo)意見(jiàn)完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。

  不過(guò)，業(yè)內(nèi)的積極參與并不能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)這一商業(yè)保險(xiǎn)的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等，與個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，另一障礙則在于養(yǎng)兒防老和家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念。

南方日?qǐng)?bào)

作者：郭家軒

20121208

 有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)老人可投保

不是很明白

充電

以房養(yǎng)老作為一種金融產(chǎn)品模式