房企患上集體焦灼癥 地產(chǎn)“土豪”首季身陷五大忙

zhang33

2014年第一季度已過(guò)，羊城晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，去年意氣風(fēng)發(fā)的開(kāi)發(fā)商們今年都非常忙碌：忙借殼涉銀、忙拿地、忙轉(zhuǎn)型、忙回購(gòu)股票、忙加速“出�！�，而透過(guò)這五大忙，反映的是不同房企面臨的不同問(wèn)題，“2014年，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商都患上了‘集體焦灼癥’”，在知名地產(chǎn)專(zhuān)家楊紅旭看來(lái)，各自忙碌的開(kāi)發(fā)商折射房地產(chǎn)行業(yè)變革的到來(lái)。

第一忙 忙拿地 主力變成非標(biāo)桿房企

中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月2日，萬(wàn)科、保利等16家標(biāo)桿房企今年第一季度拿地總額為1165.24億元，同比上漲29%，環(huán)比降幅高達(dá)37%.據(jù)分析，龍頭房企一季度業(yè)績(jī)并不理想，在銷(xiāo)售遇冷的情況下暫停激進(jìn)拿地，導(dǎo)致地價(jià)回落。這正好給中小房企“逢低補(bǔ)倉(cāng)”的機(jī)會(huì)，與16家標(biāo)桿房企形成此消彼長(zhǎng)的是二線(xiàn)房企的主動(dòng)出擊。

去年被譽(yù)為拿地“黑馬”的泰禾集團(tuán)，2014年拿地旋風(fēng)不減，截至2014年3月在全國(guó)已斬獲土地超過(guò)1000畝，金額超過(guò)80億元。一線(xiàn)城市也是非標(biāo)桿房企搶地的重點(diǎn)區(qū)域，3月26日，北京出讓兩宗經(jīng)營(yíng)性用地，中鐵建、中弘分別成為這兩宗地塊的“地主”。而在2月26日北京平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)地塊競(jìng)拍的64輪舉牌中，世紀(jì)鴻占29次，當(dāng)代旭輝聯(lián)合體30次最終以7.78億的價(jià)格競(jìng)得。3月19日，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、廈門(mén)筑成、寶達(dá)投資（香港）聯(lián)合體以11億元奪下上海松江區(qū)佘山北54A-05A號(hào)地塊，此后，又以8.04億元摘得松江區(qū)佘山北37A-01A號(hào)地塊，凸顯這些非標(biāo)桿房企買(mǎi)地積極性。

第二忙 忙借殼 涉銀房企資金緊張？

2014年3月，綠地集團(tuán)借殼金豐投資上市，預(yù)估值達(dá)655億元，此次重組是A股交易金額最大的一次重組并購(gòu)。與此同時(shí)，時(shí)隔3年多后，房企再融資也終于開(kāi)閘。繼中茵股份和天�；�建兩公司的非公開(kāi)增發(fā)申請(qǐng)獲批后，近日，北京城建和迪馬股份也相繼公布了同樣消息。另外，除了股權(quán)類(lèi)再融資大門(mén)獲得“開(kāi)閘”后，房企債券類(lèi)融資也有新進(jìn)展。

房企“涉銀”更來(lái)勢(shì)洶洶。繼2013年下半年以來(lái)，包括萬(wàn)科、新華聯(lián)、世茂、越秀地產(chǎn)、恒大等多家房企已進(jìn)軍金融業(yè)，房企金融化呈加速態(tài)勢(shì)。2014年1月底，恒大地產(chǎn)公告稱(chēng)，以33億元收購(gòu)了華夏銀行4.522%的股份，成其第五大股東。2月初，越秀集團(tuán)以116.4億港元完成對(duì)創(chuàng)興銀行75%已發(fā)行股本的收購(gòu)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有約30家房企涉足銀行。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，銀行信貸緊縮是客觀存在的，與此同時(shí)，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)逐漸推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“加工業(yè)”的特征，未來(lái)地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢(shì)，整個(gè)行業(yè)也會(huì)因此發(fā)生變革。

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第三忙 忙出海 海外淘金OR規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前3個(gè)月，房企在海外總投資額達(dá)到近千億元人民幣，已超去年全年投資額。房企將資金投向海外，是因?yàn)楹Ｍ饣貓?bào)率夠高，還是感到了國(guó)內(nèi)潛在的危機(jī)？
業(yè)內(nèi)人士指出，房企紛紛選擇海外淘金，一定程度上受了國(guó)內(nèi)政策不確定性的影響。在限購(gòu)政策未來(lái)尚不明確的前提下，在海外投入不失為一種好的投資渠道。然而專(zhuān)家指出，國(guó)內(nèi)房企海外投資中很大比例是用低杠桿甚至現(xiàn)金投入，把錢(qián)帶到海外市場(chǎng)提振當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)從而受到西方國(guó)家歡迎，然而這樣大規(guī)模的投資是否能帶來(lái)高回報(bào)有待觀察。
在2011年投資冰島生態(tài)旅游項(xiàng)目失敗后，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波就坦言：“把去冰島買(mǎi)地想得太簡(jiǎn)單，低估了海外投資的政治風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。”可見(jiàn)，海外開(kāi)發(fā)究竟是淘金還是制造新的泡沫，仍有待詳盡分析。
第四忙 忙回購(gòu) 股票力挽股價(jià)提振市場(chǎng)？
鑒于業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)但股價(jià)卻跌跌不休，3月10日，萬(wàn)科總裁郁亮增持100萬(wàn)股萬(wàn)科股票，以提振投資者信心。這也是繼恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)等房企回購(gòu)或增持股票后，又一房企巨頭高管購(gòu)入本公司股票。
根據(jù)券商研究，目前A股房地產(chǎn)板塊的估值水平創(chuàng)下近5年新低，包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家房企股價(jià)逼近凈資產(chǎn)。中銀國(guó)際研報(bào)顯示，截至2014年1月15日，33家主要上市房企的市盈率由2012年的20.2倍下跌至2013年的7.2倍，地產(chǎn)板塊的市盈率創(chuàng)下近五年新低。
面對(duì)股價(jià)持續(xù)下跌，不少上市房企開(kāi)始回購(gòu)股票。從今年1月27日至2月24日，恒大地產(chǎn)回購(gòu)股票合計(jì)斥資超40億元。保利地產(chǎn)于2月25日晚公告，保利集團(tuán)同日增持公司股份共計(jì)40萬(wàn)股，隨后，3月3日又公告稱(chēng)，公司部分董事和高級(jí)管理人員于2月28日買(mǎi)入公司股票共計(jì)18萬(wàn)股。此外，新湖中寶和深振業(yè)A不久前也分別被各自股東增持。

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第五忙 忙轉(zhuǎn)型 變身“城市配套服務(wù)商”

忙轉(zhuǎn)型的房企動(dòng)作也不小。商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)在2013年就決定向電商發(fā)展，今年更開(kāi)始百萬(wàn)年薪高調(diào)挖人。據(jù)傳，除了馬云、劉強(qiáng)東等幾位大佬外，萬(wàn)達(dá)的挖人電話(huà)幾乎覆蓋了整個(gè)電商圈。

地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科則轉(zhuǎn)型要做“城市配套服務(wù)商”，這正是萬(wàn)科進(jìn)入30歲后對(duì)自己的全新定位，其策略就是將旗下所有業(yè)務(wù)的思維核心聚焦在如何服務(wù)于整個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)，所有產(chǎn)品均作為城市配套的一部分，在近日的北京春季房展會(huì)上，萬(wàn)科就以“城市配套服務(wù)商”的角色出現(xiàn)。
地產(chǎn)業(yè)熱鬧了十多年
從沒(méi)這么鬧騰與惶恐
楊紅旭表示，2014年，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商都患上了“集體焦灼癥”，并坦言房地產(chǎn)業(yè)已熱鬧了十多年，從沒(méi)像當(dāng)前這么鬧騰與惶恐。而對(duì)于各大開(kāi)發(fā)商的忙碌，他將其歸納為企業(yè)戰(zhàn)略重塑。
楊紅旭認(rèn)為，行業(yè)外部和內(nèi)部大環(huán)境的偏負(fù)面變化，房地產(chǎn)業(yè)及房企增長(zhǎng)速度的下滑，正成為套在開(kāi)發(fā)商頭上的“緊箍咒”。不必說(shuō)中小房企迷茫而不知所措，就連大房企也心生惶恐。郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科高管頻頻考察阿里、騰訊、海爾、小米，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)與新銳產(chǎn)業(yè)的合作，似乎箭已上弦。另外，萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)、恒大賣(mài)礦泉水、世茂入股申銀萬(wàn)國(guó)、諸多房企入股銀行、進(jìn)軍海外房地產(chǎn)等，都在預(yù)示著地產(chǎn)巨頭們的焦灼與謀變。

記者多方觀察認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已意識(shí)到傳統(tǒng)的“拿地、建房、銷(xiāo)售”的模式已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)的格局，而“五大忙”正是大佬們尋求突破的標(biāo)志。涉足金融、借殼融資是向房地產(chǎn)行業(yè)的上游縱向延伸；拓展海外市場(chǎng)是將產(chǎn)品線(xiàn)橫向拉長(zhǎng)；牽手電商是順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的轉(zhuǎn)型，在對(duì)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)保持樂(lè)觀的前提下，各方開(kāi)始將雞蛋放在更多的籃子里。

melody33

2014年，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商都患上了“集體焦灼癥”，并坦言房地產(chǎn)業(yè)已熱鬧了十多年，從沒(méi)像當(dāng)前這么鬧騰與惶恐。

房?jī)r(jià)都降低吧

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房企“涉銀”更來(lái)勢(shì)洶洶

ze0819

萬(wàn)科就以“城市配套服務(wù)商”這個(gè)虛頭是挺大