葉檀：未來幾十是是建筑報復(fù)期？

花好月圓33 · 發(fā)表于 2014-4-14 08:00:00

 奉化事件并不孤立，此前石家莊、上海等城市均出現(xiàn)樓倒倒事件，一場汶川地震更讓建筑的脆弱性暴露無遺。這像是中國GDP的縮影，大規(guī)模的建造、拆除、再建造、再拆除，因為貧困和不安全，GDP反而增加了。

  住建部副部長仇保興在2010年3月底召開的“第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會暨新技術(shù)與產(chǎn)品博覽會”上表示，我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，但住房使用壽命只能持續(xù)25至30年。每年產(chǎn)生數(shù)以億計的建筑垃圾，“我國建筑垃圾的數(shù)量已占到城市垃圾總量的30%～40%。據(jù)對磚混結(jié)構(gòu)、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等建筑的施工材料損耗的粗略統(tǒng)計，在每萬平米建筑的施工過程中，僅建筑垃圾就會產(chǎn)生500～600噸；而每萬平方米拆除的舊建筑，將產(chǎn)生7000～12000噸建筑垃圾而中國每年拆毀的老建筑占建筑總量的40%”，給中國乃至世界帶來巨大的環(huán)境威脅。

  浪費(fèi)成就GDP，卻摧毀了財富

  根據(jù)稅務(wù)規(guī)則，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，固定資產(chǎn)中房屋、建筑物折舊的最低年限為20年，這真是一個非常樂觀的估計，其實很多建筑不必等到20年折舊期滿就轟然倒塌。

  按照近些年的數(shù)據(jù)保守估計，一年建造20億平米的新建筑，上世紀(jì)90年代的建筑進(jìn)入可怕的20年大限期，這些建筑價值將歸零，不必計算殘值，而要付出大代價檢驗、維修、拆除，價值甚至為負(fù)。所有這些成本都是隱性的，而產(chǎn)值與GDP是顯性的。以20年的速度每年折舊，每年消失20年前5%左右的財富，總有一天，隨著投資數(shù)量的下降，房地產(chǎn)領(lǐng)域消失的財富會超過增加的財富。

  近二十年來，房地產(chǎn)投資以幾何級數(shù)增長，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計司的數(shù)據(jù)，從1981年投資149.23億元上升到1991年的640.83億元，上升了329%。據(jù)最新數(shù)據(jù)，到2013年上升到8.6萬億元，上升134.375倍。上世紀(jì)80年代、90年代初尚未開啟房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，如果從1998年以后房地產(chǎn)經(jīng)歷20年進(jìn)入高危期，意味著在2018年以后有越來越多的房產(chǎn)將成為令人提心吊膽的高危建筑。

  從理論上說，公眾有充分理由對住房設(shè)計使用年限保持樂觀。根據(jù)國家頒布的《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005)規(guī)定：住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限不應(yīng)少于50年，其安全等級不應(yīng)低于二級。在結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限內(nèi)，住宅結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)構(gòu)件必須滿足安全性、適用性和耐久性要求。如果遭遇重大災(zāi)害，住宅需要繼續(xù)使用時，也應(yīng)進(jìn)行鑒定，并做相應(yīng)處理。在50年內(nèi)，按照法律，我們對住房安全應(yīng)該放心。

  法律說了不算，無底線的利益說了算

  筆者曾擔(dān)心城市規(guī)劃不足，導(dǎo)致城市建筑整體粗鄙化，出現(xiàn)工業(yè)時代的貧民窟現(xiàn)象，這種基于文化認(rèn)同的擔(dān)心過于奢侈，我們首先要關(guān)注基本安全保障。

  建筑質(zhì)量下行還摧毀了購房者的財富。公眾購買商品房購買的是70年產(chǎn)權(quán)，但設(shè)計使用年限只有50年，中間多付20年差價，更別提實際使用壽命只能持續(xù)25年到30年，他們充當(dāng)了購買低劣住宅的冤大頭，支撐起源源不斷的基建資金。

  不可控風(fēng)險是投機(jī)者的樂園。這與股票市場一樣，當(dāng)風(fēng)險不可預(yù)測、不可控制，投機(jī)就是理性選擇。70年有限產(chǎn)權(quán)，不知何時倒塌的房屋，追責(zé)時已經(jīng)注銷的建筑公司與開發(fā)企業(yè)，一系列不可控的風(fēng)險決定了，短炒是理性選擇。但短炒受到政策抑制，政府希望長期投資者入場，降低不確定風(fēng)險，建立私有產(chǎn)權(quán)、提升建筑基本質(zhì)量，建立追責(zé)與嚴(yán)懲機(jī)制，是價值投資的必要前提。

  發(fā)生系列房屋質(zhì)量悲劇之后，住建部于2009年7月發(fā)布緊急通知，要求各地立即開展對在建住宅工程質(zhì)量的檢查，檢查范圍包括保障性住房和商品住房等各類在建住宅工程。檢查內(nèi)容則包括工程實體質(zhì)量情況，施工單位、執(zhí)業(yè)人員和責(zé)任主體執(zhí)行國家法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況。全國30多個省的90多個城市中的180多個建筑工程接受了檢查，結(jié)果顯示96.1%的建筑工程合格。地方檢查地方質(zhì)量，其公信力讓人生疑，惟一的辦法是獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)異地抽查，住建部公示檢查的具體信息，嚴(yán)懲造假，公示于眾。

  更不必說，30年建筑物在拆除過程中產(chǎn)生無數(shù)建筑垃圾，消耗無數(shù)能源，導(dǎo)致環(huán)境更加惡化。存量真實財富在減少——青山綠水，通暢的河道，古老優(yōu)美的建筑；流量的GDP在增加——拆毀一座建筑，多建一座水泥廠，多賣一些建筑垃圾，所有這些都構(gòu)成產(chǎn)出法計算的GDP

  根據(jù)官方的數(shù)據(jù)，2013年投資對GDP的貢獻(xiàn)率為54.4%，通常房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為25%左右，也就是說，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)貢獻(xiàn)率為13.6%左右，被拆除的建筑、大片大片的低質(zhì)建筑功莫大焉。

  我們是希望樓歪歪、樓倒倒更多一些增加GDP，還是真實財富增加，民眾生活得更加安全、體面？

  有兩大件國人最舍得花錢，一是子女教育二是購房裝房，筆者所住的樓房已近20年，每每聽到隔壁傳來令人牙酸的鉆機(jī)聲，排山倒海般的聲音在耳邊響起，瘋狂的不顧一切的裝修熱情，和低劣的建筑質(zhì)量疊加，是否意味著再過幾十年，高樓、軌交，會向后一代人進(jìn)行瘋狂的報復(fù)？