買美國房地產(chǎn)理財，漲聲持久乎？

維她 · 發(fā)表于 2014-4-2 08:00:00

一夜之間貓叔發(fā)現(xiàn)，美國房地產(chǎn)在中國內(nèi)地火了起來。這次進軍紐約、舊金山的，不是溫州幫或民企太太團，而是券商、信托這類財富管理機構(gòu)——他們把自己淘到的美國房子或投資美國房子的基金嵌入產(chǎn)品，賣給內(nèi)地高凈值人士。

  這些機構(gòu)們異口同聲：美國房產(chǎn)要漲。真是要漲嗎？本周，來聽聽瑞銀證券財富管理研究部主管、首席中國投資策略師高挺，和本報金融觀察員陳植怎么看吧。

  近期美聯(lián)儲忽然宣布QE政策結(jié)束后6個月內(nèi)可能會加息，我想接下來逐步加倉美元與美股，減持黃金，這是不是一個比較好的投資組合？

  春節(jié)后，我收到不少信托公司與證券公司發(fā)來的投資美國房地產(chǎn)的產(chǎn)品推介書，但我對這個市場不了解，該如何辯別這些理財產(chǎn)品的投資風險收益比？

  高挺(瑞銀證券財富管理研究部主管)

  目前而言，這的確是一個可取的投資策略。

  先看美國經(jīng)濟增長的基本面，今年美國沒有財政懸崖與國債上限談判的壓力，財政支出對經(jīng)濟增長拖累較少，GDP有相當把握達到3%的增速。

  落實到美元走勢，由于美國經(jīng)濟持續(xù)增長，美聯(lián)儲就有底氣退出QE并對美元加息，有助于美元升值。而且日本央行與歐洲央行目前還打算進一步放寬貨幣政策刺激經(jīng)濟增長，令美元因貨幣政策收緊衍生的升值優(yōu)勢更加明顯，我預計未來12個月歐元兌美元匯率會從現(xiàn)在的1.37，跌到1.24。

  至于美股，很多人都覺得美股去年大漲，是不是估值偏高了，我對比美股過去25年的平均市盈率發(fā)現(xiàn)，目前仍處于這條25年平均市盈率下方，這意味著美股當前估值并不高，考慮到今年美國企業(yè)利潤還有8%的增長，未來美股還有一定上漲空間。

  黃價走勢老實說我并不看好，未來12個月金價可能跌至1050美元/盎司附近。原因很簡單，目前歐美日的通漲壓力都較低。注意，美國利率上升預期也是不利于金價上漲的，因為你持有黃金的機會成本越來越高。

  總體而言，美國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，應該是可持續(xù)的。盡管去年漲幅不小，但目前美國的整體房價還和2005-2007年持續(xù)大漲前的2004年差不多。這說明當前美國房價并沒有達到最近數(shù)年的最高值區(qū)間。

  影響美國房價的一個關(guān)鍵因素，是按揭利率的高低。2008年次貸危機爆發(fā)前，美國住房按揭利率基本在5%-6%，但現(xiàn)在即使美聯(lián)儲馬上加息才只有3%-4%，這增加了很多美國人的買房意愿，支撐房價上漲。

  最后，美國新屋銷售和新開工數(shù)據(jù)最近創(chuàng)數(shù)年最高值，但我們比較過去15-20年的歷史數(shù)據(jù)，目前還是偏低的，隨著美國經(jīng)濟復蘇還有不小的上升空間，拉動美國房價上漲。

  投資者不妨考慮配置一些投資美國房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品，但在投資時要注意產(chǎn)品條款與自己所能承受的虧損風險，避免孤注一擲型的押寶投資。

  陳植(本報金融觀察員)

  坦白說，我并不建議你開始減持黃金。最近烏克蘭政治風波之下，金價創(chuàng)年內(nèi)最高1392美元/盎司。這再度證明，一旦世界不太平，金價上漲將會“從天而降”。

  至于這場風波是否持續(xù)升級，我也不好判斷。但我了解的一些境外對沖基金都擔心，隨著歐美國家對俄羅斯采取制裁，萬一俄羅斯反擊，全球金融市場動蕩不可避免。

  上周，烏克蘭已決定大幅調(diào)高國內(nèi)天然氣價格，似乎預示著金融市場動蕩即將發(fā)生。

  因為俄羅斯反擊的主要經(jīng)濟武器，就是掐斷通往歐洲國家的天然氣與石油管道，這意味著全球原油價格可能一下子跳漲10-15美元甚至更高，到時黃金上漲機遇再臨。而且最近俄羅斯央行又開始大手筆購入黃金。

  有對沖基金經(jīng)理曾預測，一旦原油價格漲幅超過20-30美元，短期金價可能會漲至1450-1500美元/盎司，到時你再獲利退出也不遲。原油價格上漲，對美股與美元不利。

  當然，我希望政治家能保持理性，這畢竟是一個雙輸?shù)牟┺�。但對投資者而言，不妨再持有黃金一段時間(至少等待烏克蘭政治風波塵埃落定)，也算是防范上述黑天鵝事件。

  近期，我也見過不少投資美國房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品，第一印象是“明星范兒”特別足，又是全球知名房地產(chǎn)基金投資管理，又是基金過去數(shù)年年化投資回報率動輒超20%。

  只是過去的良好業(yè)績能否代表未來，還待商榷。俗話說，出來混，遲早要還的！2008年次貸危機爆發(fā)，令很多全球知名房地產(chǎn)基金也受傷不小。

  你投資這類理財產(chǎn)品前，是否做好了次貸危機再度“來臨”的心理準備？是否已具備相應的風險承受能力？是否全面了解這類產(chǎn)品的整體風險？

  所以我的建議是，即便你經(jīng)受得起上述考驗，投資這類理財產(chǎn)品的資金也不應超過流動資產(chǎn)的20%。畢竟把大量資金投向一個相對陌生的市場，本身就是一種風險；反之你最好不要去投，哪怕美國房價漲得再高。

  老實說，美國房價漲幅，未必能全部轉(zhuǎn)化成你的投資收益。資金回流結(jié)匯審批風險、匯兌損失、境外投資復雜的稅收體系等，都可能吞噬你的收益。

  我最擔心的，是當前個別投資美國房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品，打著“投資移民”的旗號兜售給內(nèi)地土豪。但事實是這些美國房地產(chǎn)，與投資移民沒有一點關(guān)聯(lián)，僅是某些人的營銷策略。所以你不要沖著投資移民概念，就隨意投資這類理財產(chǎn)品，最終賠了夫人又折兵。

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作者：付玉