遭遇“奇葩”交易步步驚心

樂居 · 發(fā)表于 2014-3-18 08:00:00

買到被查封的房屋怎么辦？房屋自行出租有什么甘苦談？

  往年“3·15”，報紙電臺電視都是充滿消費(fèi)者誤墮消費(fèi)“陷阱”的各種案例與提示，讓人不禁感嘆，租售房屋仿佛是“一個人在戰(zhàn)斗”，付錢一方就是“冤大頭”，碰到種種麻煩都不知怎樣解決，若是能投訴到相關(guān)部門或借助媒體曝光成功解決問題就覺得萬幸，相當(dāng)一部分的消費(fèi)者或房東為怕麻煩而吃“啞巴虧”。其實，遇到購房麻煩或糾紛并非完全沒有出路，即使是買到被查封的房屋，只要沉著冷靜，最終也是有解決辦法。在本期“3·15”專題，記者采寫了兩個精明消費(fèi)者的個案，一個是買到被查封房屋的首次置業(yè)者“85后女漢子”，一個是精心布置房屋一心想自行出租的房東。這兩個買房和出租房屋的故事，過程曲折但最終迎來美好的結(jié)局，相信會給廣大讀者帶來消費(fèi)正能量。記者李鳳荷

  買到查封房子

  與“放貸”公司一起周旋

  靠資金托管逃出生天

  名為“Lucky Lucy”的網(wǎng)友號稱自己是“85后女漢子”，去年畢業(yè)時，家里覺得廣州房價飛漲，催著她買房。去年10月開始看房，最終在一個她頗為中意的小區(qū)(此小區(qū)離地鐵步行2分鐘，左右兩個BRT站)看中一套西向房源，她覺得看房過程太折磨人，且該小區(qū)地段非常優(yōu)越，就決定買這套西向的房源。她雖說是第一次買房，但決定置業(yè)后一直堅持以下原則：同一天先查冊，再簽三方約，交定金，網(wǎng)簽。但當(dāng)天因業(yè)主到中介門店很晚，中介怕業(yè)主反價，業(yè)主又堅持不簽好三方約不去查冊，還一直說別的買家還等著呢，不簽約就走了，網(wǎng)友“Lucky Lucy”腦子一熱就先簽好了三方約，然后去房管局查冊。

  不料，一查冊讓她嚇一跳，業(yè)主的房子被幾家法院輪候查封，當(dāng)時她心里涼了半截。不過后來房管局的人說是查封兩年就自動解封了，可以遞件�！癓ucky Lucy”算了下，按輪候查封算，也超過3年了，所以應(yīng)該沒問題。于是，她還是交了定金，簽了網(wǎng)簽。隨后，她在網(wǎng)上用業(yè)主的姓名查詢發(fā)現(xiàn)該房屋被查封前涉及一單買賣糾紛，業(yè)主房屋當(dāng)時已被查封，上手買家告上法庭�！癓ucky Lucy”對業(yè)主的信任已降到最低點(diǎn)，在后面的步驟中加了300%的小心。

  接下來就是辦貸款，業(yè)主去贖契。年后，“Lucky Lucy”的同貸書下來了，但業(yè)主贖契還未完成。最終，雙方在2月要遞件了，可到房地產(chǎn)交易中心時，她才發(fā)現(xiàn)又出新狀況了——業(yè)主用房子的房產(chǎn)證在民間借貸公司借了款，民間借貸公司的員工貼身跟隨業(yè)主不讓遞件。后來由于民間借貸公司看到唯有業(yè)主賣房，他們才可收回借款，最終也讓業(yè)主賣房，但整個交易過程如影隨形。

  鑒于業(yè)主的誠信記錄，“Lucky Lucy”早就跟業(yè)主約定好了要去資金托管，出新證劃首付。在做資金托管時，她堅持劃款的條件是：雙方持新房產(chǎn)證和各自身份證原件同時到場。最終，她這宗難度極大的“奇葩”交易終于走完遞件、完稅、拿回執(zhí)、出新證、歸檔、入押的過程，現(xiàn)在就等收樓了。

  Lucky Lucy經(jīng)驗談

  1.查冊前不要簽三方約。如果我在談三方約之前就查冊了，了解該房子曾被多次查封，我肯定不會買了，就不會有后邊這許多的麻煩。

  2.首付款最好做資金托管，出新證雙方到場劃款。如果不做資金托管，那么遞件后就要給賣方首付了，如果在遞件到出新證期間房子被查封，你的首付就打水漂了。因為房子被查封了，你再去報警也不過是輪候查封，如果賣家欠款多于房子能拍賣到的價格，那么你就只能守著法院的判決書，追著賣家要錢了。

  3.打房管局咨詢電話了解。這次沒查冊就簽三方約，中介和我都有責(zé)任。我這次買房的中介就兩個“90后”小姑娘，還算靠譜。當(dāng)然，我們也不能將所有的事情都托給中介，還是要自己多留心，多給房管局打咨詢電話了解流程，了解交易中存在的風(fēng)險，自己能夠心里有數(shù)，然后就是多給中介打電話，多催促。

  4.明確交樓時間和違約責(zé)任。我和業(yè)主約定的是出同貸交樓，但沒有明確違約責(zé)任，業(yè)主現(xiàn)在還沒交樓，應(yīng)該是打算放款之后，或者至少確認(rèn)何時放款才交樓，我也能理解，由于我不著急住，就沒有據(jù)理力爭，但他確實違約。提醒打算買房的人，如果你們急需用樓，最好約定好交樓時間，然后明確違約責(zé)任。

  5.房子解封日算清楚。按有關(guān)法律，查封兩年自動解封，不過有一年的恢復(fù)期，所以自查封時間起過3年后，這個查封才是完全解除了。而所謂輪候查封就是，比如2006年1月10日法院A查封了這個房子，在2007年1月10日法院B輪候查封了這個房子，那么如果法院A一直沒有解封，法院B的查封日期起點(diǎn)會延遲到2008年1月10日，也就是說這個房子的自動解封日為2010年1月10日。如果法院A有發(fā)解封函，那么就從解封日起計法院B的查封日。作者：Lucky Lucy

  (請Lucky Lucy聯(lián)系本版領(lǐng)取稿酬)

  光大花園房東“紅孩兒爸”：

  “處女租”叫價高甄選租客標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)

  “紅孩兒爸”第一次做房東，他在光大花園有一個精裝單間，決定自行通過網(wǎng)絡(luò)和微信進(jìn)行放租。等待了一段時間后，他的房屋還是通過中介出租成功。光大花園單間租金一般在3000元左右，“紅孩兒爸”用名牌家電和家私裝修房屋，喊出“3500元”的高價，最終還是出租成功，為此他非常滿意自己的定價策略。

  “紅孩兒爸”回憶剛開始自行放租的情形：自己的房子裝修和配套都非常好，所以剛開始放租時感覺很新鮮也很興奮，每次有人找過來我就主動搭訕、講解、發(fā)圖等，但后來發(fā)現(xiàn)這樣做很累而且沒有成效。于是，他漸漸改變了策略，變主動為被動：

  1.直接問前來咨詢的人是否了解光大花園，因為光大花園的租金比較高，不了解的話就讓他自己去做功課，不要問我。這樣就省掉他很多口水，也過濾掉很多沒有誠意的租客。

  2.直接告訴他先去中介看同等戶型的房子，了解市場價后再來看房，這樣就省得討價還價�！凹t孩兒爸”的朋友也以租客的身份去中介看過同等戶型的房子，算是知己知彼。

  3.微信渠道來的租客，他會先把對租客要求發(fā)過去(不接受寵物等等)，只有對方接受才發(fā)圖片。發(fā)完圖片，如果有興趣并且可接受價錢的才預(yù)約看房。

  4.簽約前溫馨提醒：如果簽約就不要嫌貴，簽完就不要后悔�！凹t孩兒爸”說，房子一分錢一分貨，過幾天如果租客后悔了，房東和租客也就不好相處了。

  對于“紅孩兒爸”的出租攻略，網(wǎng)友提出不少建設(shè)性的意見，一些網(wǎng)友提示他自行出租應(yīng)注意安全，因為之前已發(fā)生過不少網(wǎng)上渠道的租客假借看房之名搶劫的事件。不少網(wǎng)友忠告他：“你這個屬于相對高檔的房子，高端一點(diǎn)的，最好放中介，中介有各種層次的客源。而在各大網(wǎng)站自己找房的，一般都是要求價格相對便宜、實用、實惠的租客�！币晃痪W(wǎng)友用自己的經(jīng)歷告訴“紅孩兒爸”別歧視中介：“我也有一套小兩房放租，第一次當(dāng)‘包租婆’，房子收拾得非常干凈，能扔的都扔了，家具、家電全部都配齊了，天河北電梯樓，我開價3000元，這要是放在中介，早就租出去了吧，但我掛在網(wǎng)上，聯(lián)系我的挺少。下次我是不會自己折騰自己了，直接丟給中介吧。”

  網(wǎng)友出租貼士：

  1.自行放租注意安全，不要單獨(dú)見租客，看房時間別約在晚上。

  2.2000元以下的低價租盤可網(wǎng)上放租，但應(yīng)注意安全，從租客的外形、言談判斷是否為“實客”。

  3.最安全的方法是通過中介放租。之前曾經(jīng)出現(xiàn)租客修改租賃合同，惡意延長租期。如果由業(yè)主自行放租，沒有第三方佐證就麻煩一點(diǎn)。有中介留底的合同作為證據(jù)，業(yè) 主打官司也容易一些。

  4.房東“處女租”的情結(jié)要適當(dāng)調(diào)整�！安锁B”房東第一次放租，不舍得房屋由他人住。其實名牌家私家電對租客來說意義不大，房東既然決定出租房屋，就應(yīng)該割舍對屋內(nèi)陳設(shè)的感情，盡量找一個愛護(hù)房屋的租客就可以。

大洋網(wǎng)-廣州日報