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[樓市資訊] 樓市短期泡沫將破 “崩盤(pán)說(shuō)”聳人聽(tīng)聞

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1#樓主
發(fā)表于 2014-3-18 08:00:00 | 只看該作者 回帖獎(jiǎng)勵(lì) |倒序?yàn)g覽 |閱讀模式
未來(lái)10年,由于城市化的推進(jìn),而目前人均居住面積仍處合理范圍,我國(guó)地產(chǎn)需求仍有潛力。但人口紅利的下降則給未來(lái)的需求帶來(lái)了不確定性,要看本輪改革能否處理得當(dāng),從而提升勞動(dòng)生產(chǎn)率,抵消人口紅利下降的負(fù)面影響。如果能夠改革成功,則未來(lái)10年需求增長(zhǎng)確定性更強(qiáng)。從未來(lái)1-2年的中期來(lái)看,我國(guó)地產(chǎn)整體有些供過(guò)于求。
  當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫明顯
  據(jù)統(tǒng)計(jì),目前全國(guó)平均房?jī)r(jià)在6000元上下,基本位于歷史最高點(diǎn)。2014年2月末,北上廣深四個(gè)一線城市的平均價(jià)格為29783元/平方米,位于歷史高點(diǎn),同比增幅為同比增長(zhǎng)17.7%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,目前房?jī)r(jià)收入比位于歷史最高點(diǎn)。此處對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義為,一套100平方米的商品房相當(dāng)于三口市民之家年可支配收入的多少倍。我們知道,北上廣深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)基本上在2007年末及2010年中達(dá)到了最高點(diǎn),這兩個(gè)時(shí)間四個(gè)一線城市的平均房?jī)r(jià)收入比分別為20.5及23.3倍,而2014年2月末的房?jī)r(jià)收入比為23.4,達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。
  從租金回報(bào)率來(lái)看,2014年初,一線城市租金回報(bào)率基本上為歷史最低。此處的租金回報(bào)率定義為月租金乘以12,再除以總房?jī)r(jià)。在北京、深圳及廣州的市內(nèi)旺地抽樣調(diào)查的樓盤(pán)租金回報(bào)率平均僅為1.9%,遠(yuǎn)低于銀行理財(cái)資金收益率。這說(shuō)明,以租金來(lái)衡量,房?jī)r(jià)非常貴,買房不如租房。
  房貸緊縮抑制房?jī)r(jià)
  經(jīng)過(guò)多年依賴出口及投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式,我國(guó)的貨幣供應(yīng)量目前達(dá)到了一個(gè)驚人的高度,增加了金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。而美聯(lián)儲(chǔ)QE退出導(dǎo)致的人民幣貶值預(yù)期是國(guó)內(nèi)貨幣緊縮的外部風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái),我國(guó)將經(jīng)歷去杠桿周期,這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資金偏緊。
  我國(guó)將經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的去杠桿。美國(guó)QE退出,人民幣貶值預(yù)期是可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貨幣緊縮的外部因素。而國(guó)家也為了調(diào)結(jié)構(gòu),防金融風(fēng)險(xiǎn)而主動(dòng)降杠桿。國(guó)家降杠桿的大政策導(dǎo)致資金偏緊,而利率市場(chǎng)化又提升了銀行的資金成本,再考慮到房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),銀行逐步減少了利率較低的按揭貸款。按揭貸款收緊會(huì)降低買房者的杠桿,打擊購(gòu)房需求,從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。經(jīng)驗(yàn)表明,銀行收緊按揭貸款,則房?jī)r(jià)難有好的表現(xiàn)。例如2007年12月及2010年3月,受銀行收緊按揭的影響,全國(guó)按揭貸款余額同比增速?gòu)母呶幌禄S后房?jī)r(jià)表現(xiàn)不佳。而放松按揭貸款,則房?jī)r(jià)有好的表現(xiàn)。例如,2008年末及2012年終,受銀行增加按揭貸款的影響,全國(guó)按揭貸款余額增速反彈之時(shí),后續(xù)房?jī)r(jià)上漲。主要銀行2013年下半年以來(lái)都在收緊個(gè)人按揭貸款,按揭貸款余額增速已經(jīng)開(kāi)始下滑,在政策性限購(gòu)及限貸比較嚴(yán)重的情況下,這對(duì)房地產(chǎn)的成交量及價(jià)格有進(jìn)一步的負(fù)面影響。
  短期看空風(fēng)險(xiǎn)在于政策
  短期看空的風(fēng)險(xiǎn)在于政府的政策。如果為了保增長(zhǎng)又開(kāi)始加大投資,勢(shì)必會(huì)放松房地產(chǎn),則房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。當(dāng)然這會(huì)延緩改革,并帶來(lái)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的后遺癥。
  從未來(lái)10年來(lái)看,我國(guó)的房子還不算嚴(yán)重過(guò)剩。因此,長(zhǎng)期還是有不少需求。在這種情況下,政府的房地產(chǎn)政策對(duì)地產(chǎn)的影響還是比較大。今年兩會(huì)上,李克強(qiáng)總理設(shè)立2014年我國(guó)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%,并稱要守住就業(yè)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的底線。在反腐、改革及調(diào)結(jié)構(gòu)的大背景下,這是一個(gè)偏樂(lè)觀的目標(biāo)。而如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,導(dǎo)致此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),不排除政府為了保經(jīng)濟(jì)而再次放松貨幣和投資。目前看,這個(gè)概率應(yīng)該不是很大,但也不能排除。如果政府真這樣做了,并大規(guī)模放松限貸及限購(gòu),且鼓勵(lì)銀行提供房地產(chǎn)貸款,則房?jī)r(jià)會(huì)重拾升勢(shì)。這會(huì)延緩結(jié)構(gòu)調(diào)整,給經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展埋下嚴(yán)重隱患。


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作者:曾憲斌


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2#狀元
發(fā)表于 2014-3-18 10:45:41 | 只看該作者
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人口紅利的下降則給未來(lái)的需求帶來(lái)了不確定性
3#榜眼
發(fā)表于 2014-3-18 10:47:04 | 只看該作者
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人民幣貶值預(yù)期是可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貨幣緊縮的外部因素
4#探花
發(fā)表于 2014-3-18 10:54:48 | 只看該作者
短期看空的風(fēng)險(xiǎn)在于政府的政策

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