樓市短期泡沫將破 “崩盤說”聳人聽聞

樂居

未來10年，由于城市化的推進，而目前人均居住面積仍處合理范圍，我國地產(chǎn)需求仍有潛力。但人口紅利的下降則給未來的需求帶來了不確定性，要看本輪改革能否處理得當(dāng)，從而提升勞動生產(chǎn)率，抵消人口紅利下降的負面影響。如果能夠改革成功，則未來10年需求增長確定性更強。從未來1-2年的中期來看，我國地產(chǎn)整體有些供過于求。

  當(dāng)前房價泡沫明顯

  據(jù)統(tǒng)計，目前全國平均房價在6000元上下，基本位于歷史最高點。2014年2月末，北上廣深四個一線城市的平均價格為29783元/平方米，位于歷史高點，同比增幅為同比增長17.7%。從歷史數(shù)據(jù)來看，目前房價收入比位于歷史最高點。此處對房價收入比的定義為，一套100平方米的商品房相當(dāng)于三口市民之家年可支配收入的多少倍。我們知道，北上廣深四個一線城市的房價基本上在2007年末及2010年中達到了最高點，這兩個時間四個一線城市的平均房價收入比分別為20.5及23.3倍，而2014年2月末的房價收入比為23.4，達到了歷史最高點。

  從租金回報率來看，2014年初，一線城市租金回報率基本上為歷史最低。此處的租金回報率定義為月租金乘以12，再除以總房價。在北京、深圳及廣州的市內(nèi)旺地抽樣調(diào)查的樓盤租金回報率平均僅為1.9%，遠低于銀行理財資金收益率。這說明，以租金來衡量，房價非常貴，買房不如租房。

  房貸緊縮抑制房價

  經(jīng)過多年依賴出口及投資拉動經(jīng)濟的發(fā)展模式，我國的貨幣供應(yīng)量目前達到了一個驚人的高度，增加了金融風(fēng)險發(fā)生的概率。而美聯(lián)儲QE退出導(dǎo)致的人民幣貶值預(yù)期是國內(nèi)貨幣緊縮的外部風(fēng)險。未來，我國將經(jīng)歷去杠桿周期，這會導(dǎo)致社會資金偏緊。

  我國將經(jīng)歷較長時間的去杠桿。美國QE退出，人民幣貶值預(yù)期是可能導(dǎo)致國內(nèi)貨幣緊縮的外部因素。而國家也為了調(diào)結(jié)構(gòu)，防金融風(fēng)險而主動降杠桿。國家降杠桿的大政策導(dǎo)致資金偏緊，而利率市場化又提升了銀行的資金成本，再考慮到房價下跌的風(fēng)險，銀行逐步減少了利率較低的按揭貸款。按揭貸款收緊會降低買房者的杠桿，打擊購房需求，從而起到抑制房價的作用。經(jīng)驗表明，銀行收緊按揭貸款，則房價難有好的表現(xiàn)。例如2007年12月及2010年3月，受銀行收緊按揭的影響，全國按揭貸款余額同比增速從高位下滑，隨后房價表現(xiàn)不佳。而放松按揭貸款，則房價有好的表現(xiàn)。例如，2008年末及2012年終，受銀行增加按揭貸款的影響，全國按揭貸款余額增速反彈之時，后續(xù)房價上漲。主要銀行2013年下半年以來都在收緊個人按揭貸款，按揭貸款余額增速已經(jīng)開始下滑，在政策性限購及限貸比較嚴重的情況下，這對房地產(chǎn)的成交量及價格有進一步的負面影響。

  短期看空風(fēng)險在于政策

  短期看空的風(fēng)險在于政府的政策。如果為了保增長又開始加大投資，勢必會放松房地產(chǎn)，則房價仍會上漲。當(dāng)然這會延緩改革，并帶來經(jīng)濟長期的后遺癥。

  從未來10年來看，我國的房子還不算嚴重過剩。因此，長期還是有不少需求。在這種情況下，政府的房地產(chǎn)政策對地產(chǎn)的影響還是比較大。今年兩會上，李克強總理設(shè)立2014年我國GDP增長目標為7.5%，并稱要守住就業(yè)以及經(jīng)濟增長的底線。在反腐、改革及調(diào)結(jié)構(gòu)的大背景下，這是一個偏樂觀的目標。而如果經(jīng)濟形勢不好，導(dǎo)致此經(jīng)濟增長目標難以實現(xiàn)，不排除政府為了保經(jīng)濟而再次放松貨幣和投資。目前看，這個概率應(yīng)該不是很大，但也不能排除。如果政府真這樣做了，并大規(guī)模放松限貸及限購，且鼓勵銀行提供房地產(chǎn)貸款，則房價會重拾升勢。這會延緩結(jié)構(gòu)調(diào)整，給經(jīng)濟健康發(fā)展埋下嚴重隱患。

證券時報網(wǎng)

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作者：曾憲斌

單人旁

人口紅利的下降則給未來的需求帶來了不確定性

能不能

人民幣貶值預(yù)期是可能導(dǎo)致國內(nèi)貨幣緊縮的外部因素

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短期看空的風(fēng)險在于政府的政策