想買房？先看看廣州樓價(jià)漲跌跡象！

樂居 · 發(fā)表于 2014-3-4 08:00:00

信息時(shí)報(bào)

作者：羅莎琳

近年來，即使樓市調(diào)控不斷升級(jí)，廣州的樓市仍呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。不過，2014年年初，樓市風(fēng)向出現(xiàn)微妙變化——不僅業(yè)界大佬們的預(yù)言出現(xiàn)了明顯分歧，就連銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)也“另眼相看”，不斷預(yù)示著房貸風(fēng)險(xiǎn)。在香港、北京以及杭州多地樓價(jià)下跌的影響下，廣州少數(shù)樓盤近期開始或明或暗地降價(jià)。隨著人們對(duì)樓價(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變以及房產(chǎn)稅政策的臨近，廣州樓市未來將走向何方？

  跌？

  降價(jià)跡象

  廣州部分樓盤出現(xiàn)降價(jià)

  繼香港、杭州出現(xiàn)部分樓盤降價(jià)拋售之后，廣州也出現(xiàn)一些樓盤降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

  日前，信息時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然廣州市中心城區(qū)樓價(jià)基本平穩(wěn)，但廣州花都、番禺等郊區(qū)均有樓盤降價(jià)。

  位于廣州番禺大石的敏捷御峰國(guó)際復(fù)式公寓，均價(jià)從去年的13000~14000/平方米降到現(xiàn)在的11000元/平方米。據(jù)該樓盤的銷售人員介紹，價(jià)格變動(dòng)源于目前有一個(gè)回饋買家的促銷活動(dòng)——部分單位以11000元/平方米的價(jià)格進(jìn)行促銷，該促銷活動(dòng)可能隨時(shí)結(jié)束。

  位于長(zhǎng)隆動(dòng)物世界北門的敏捷華美國(guó)際，今年春節(jié)期間推出了9800元/平方米不帶裝修的多套公寓單元。目前有11800元/平方米帶裝修的公寓在售，價(jià)格比春節(jié)期間更優(yōu)惠。該樓盤還推出了12800元/平方米的復(fù)式公寓。

  家住番禺的周小姐告訴記者，于2013年7月開盤的華美國(guó)際，去年曾經(jīng)賣到14000元/平方米，甚至15000元/平方米的價(jià)格，“如今單價(jià)跌了幾千元，真是讓人難以置信”。據(jù)敏捷華美國(guó)際的銷售人員透露，敏捷地產(chǎn)集團(tuán)將于今年上市，為迅速回籠資金，多個(gè)項(xiàng)目才推出了打折促銷優(yōu)惠。而敏捷地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，敏捷地產(chǎn)每年在歲末年初都會(huì)有回饋業(yè)主和社會(huì)的優(yōu)惠行動(dòng)，今年的優(yōu)惠行動(dòng)也是按照往年的習(xí)慣在春節(jié)期間進(jìn)行，這是企業(yè)階段性的正常營(yíng)銷行為；該回饋行動(dòng)將于2月份結(jié)束。

  此外，記者獲悉，近日時(shí)代地產(chǎn)旗下產(chǎn)品全線推出8.8折；時(shí)代地產(chǎn)旗下六盤(時(shí)代外灘、時(shí)代南灣、時(shí)代花生II、時(shí)代傾城、時(shí)代傾城、時(shí)代糖果)即日起至3月31日促銷——凡現(xiàn)場(chǎng)成功認(rèn)購(gòu)的客戶可享受史無前例的8.8折優(yōu)惠，成交即可獲贈(zèng)豪華鉆石大禮包并參與9999純金開運(yùn)駿馬抽獎(jiǎng)活動(dòng)。

  降價(jià)跡象

  市中心區(qū)豪宅成交放緩

  據(jù)悉，目前廣州樓市成交主要集中在郊區(qū)盤，如增城、從化、番禺等。市中心不少豪宅盤賣不動(dòng)，有的豪宅盤半年時(shí)間僅成交2、3套，甚至有零網(wǎng)簽。比如越秀區(qū)一線江景豪宅盤愛群薈景灣，近半年僅成交3套，均價(jià)為54867元/平方米，其中近一季度時(shí)間無成交量，珠江新城的珠江頤德公館近1個(gè)月僅成交了4套產(chǎn)品，成交均價(jià)為51288元/平方米，越秀區(qū)的富力東山新天地近半年都無網(wǎng)簽，該盤每套房總價(jià)至少過千萬。有行內(nèi)人士表示，市中心豪宅單價(jià)高、總價(jià)也高，買得起的人為少數(shù)，而現(xiàn)在這類人又受到了限購(gòu)等政策影響而缺乏購(gòu)買資格。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志分析，市場(chǎng)資金普遍緊張，首付提高、利率提高、審批時(shí)間長(zhǎng)或者不發(fā)放貸款等原因，都是導(dǎo)致目前豪宅成交放緩的原因。

  降價(jià)跡象

  上周全市網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比降5.50%

  上周是廣州行政區(qū)域重新調(diào)整后的第一周，廣州新十一區(qū)新建商品住宅成交1552套，環(huán)比暴增73%。其中新三區(qū)遭“圍獵”，增城單周成交782套，占全市五成貨量，新黃埔區(qū)和從化區(qū)均出現(xiàn)成交量大幅上漲。而全市一手網(wǎng)簽均價(jià)9671元/平方米，環(huán)比下降5.50%。據(jù)了解，廣州市中心區(qū)域成交低迷，越秀區(qū)連續(xù)三周統(tǒng)計(jì)為零成交，荔灣、海珠區(qū)上周分別成交6套、3套，天河區(qū)成交10套。合富首席分析師龍斌分析，郊區(qū)供應(yīng)量較大，價(jià)格較低，因此成交量大，而市中心特別是老城區(qū)供應(yīng)量本身就比較有限，而且目前還受到了限售的影響，供應(yīng)量少，價(jià)格高，成交自然就更少。預(yù)計(jì)今年4、5月后全市成交量會(huì)開始增加，市中心區(qū)成交量也會(huì)開始增多。

  降價(jià)跡象

  個(gè)別地產(chǎn)集團(tuán)啟動(dòng)“全員營(yíng)銷”

  目前樓市成交放緩，為了擴(kuò)大客源、增加成交，廣州某知名國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行了“全員營(yíng)銷”。也就是說不論你是該公司的行政人員(銷售人員除外)，還者是一般的市民，只要將客戶帶到了售樓部并且促成了交易，你就可以得到房款千分之五的提成，最高提成100萬元。該企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“現(xiàn)在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，公司的營(yíng)銷思路更開闊了。其實(shí)這樣給介紹人的提成比給中介的傭金還少，大家都受益，何樂而不為呢？”

  無獨(dú)有偶，廣州另一房地產(chǎn)企業(yè)日前也召開了集團(tuán)的內(nèi)部員工營(yíng)銷動(dòng)員會(huì)，每個(gè)人可根據(jù)自己的能力領(lǐng)取銷售房產(chǎn)套數(shù)任務(wù)。該集團(tuán)內(nèi)部一策劃人員向信息時(shí)報(bào)記者坦言，他今年的銷售任務(wù)是34套。不過這個(gè)任務(wù)并不是強(qiáng)制性的，即完成任務(wù)有提成，沒完成也不扣錢。

  降價(jià)跡象

  銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)

  針對(duì)市場(chǎng)有關(guān)銀行停止房地產(chǎn)企業(yè)融資的傳言，2月26日，在A股上市的9家銀行齊刷刷在其官網(wǎng)醒目位置發(fā)布公告，表示房地產(chǎn)信貸政策沒有變化。此外，興業(yè)銀行、平安銀行、光大銀行也通過新聞稿方式對(duì)外發(fā)布相關(guān)內(nèi)容澄清傳言。加上2月25日發(fā)布公告的招商銀行，A股16家上市銀行中，除3家城商行外，其他銀行均已就“停貸事件”發(fā)布公告。

  有金融專家指出，興業(yè)銀行停辦的是房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，這與銀行正常的房地產(chǎn)貸款并無太大關(guān)系，市場(chǎng)存在誤讀。不過，根據(jù)中金公司的調(diào)查，2014年銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策確實(shí)較2013年有所收緊，尤其是對(duì)三四線城市住宅和一二線城市商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房貸風(fēng)險(xiǎn)可控，但防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍是監(jiān)管部門和銀行的重點(diǎn)。銀監(jiān)會(huì)在年初明確今年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點(diǎn)時(shí)強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

  方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，興業(yè)銀行停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限。短期內(nèi)樓市確實(shí)有調(diào)整壓力，各地成交萎縮、杭州等地降價(jià)已經(jīng)印證了，但這次降價(jià)幅度、區(qū)域、時(shí)間都會(huì)較2009年、2011年少許多。

  降價(jià)跡象

  “兩會(huì)”后或推出調(diào)控新政

  “全國(guó)兩會(huì)”眼看就要舉行。每年3月的“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)都會(huì)成為一個(gè)熱門話題和提案集中的領(lǐng)域。而近日房地產(chǎn)市場(chǎng)甚是熱鬧，多方傳新政府將在兩會(huì)前后針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺(tái)新組合政策。目前所能看到的信號(hào)之一，是各地住房公積金信貸政策收緊。今年春節(jié)后股市一開市，與房地產(chǎn)相關(guān)的股票價(jià)格大跌。2月24日，房地產(chǎn)板塊股票更遭遇大舉拋售，多只地產(chǎn)股跌停。

  業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，時(shí)下博弈各方正處在對(duì)新年樓市的觀望和預(yù)期之中，在3月的“兩會(huì)”召開之后，樓市走向?qū)⒅鸩角逦�。預(yù)計(jì)“兩會(huì)”后，政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不會(huì)放松，而是重新調(diào)整發(fā)展方面。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問題是如何遏制住投機(jī)投資。政府有可能推出調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，過去十年以行政化為主的調(diào)控方式，有望迎來一個(gè)突破，進(jìn)入以市場(chǎng)為主導(dǎo)的調(diào)控模式。

  降價(jià)跡象

  萬科王石稱“今年樓市不妙”

  近期在接受媒體采訪時(shí)，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石用“非常不妙”來表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn)，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時(shí)的表態(tài)。去年9月4日，融創(chuàng)集團(tuán)以21億元奪得北京農(nóng)展館地塊，樓面地價(jià)高達(dá)7.3萬元/平方米，成為歷史單價(jià)“地王”。此前，香港首富李嘉誠(chéng)則拋售了內(nèi)地410億港元的資產(chǎn)。對(duì)此，王石在微博表示：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

  降價(jià)跡象

  “不動(dòng)產(chǎn)登記”致投資空間變窄

  今年1月底，中央編辦發(fā)布《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，公布了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的方案。其實(shí)早在1月初，中央相關(guān)部門就提出在今年上半年內(nèi)落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的構(gòu)建，雖然沒有具體的時(shí)間表，但地產(chǎn)人士認(rèn)為，這確實(shí)給了市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息查詢肯定會(huì)在某個(gè)時(shí)間段實(shí)現(xiàn)，前提是要保證各地的信息系統(tǒng)陸續(xù)完善。

  滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰預(yù)計(jì)今年內(nèi)，全國(guó)30多個(gè)大中城市有機(jī)會(huì)先實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)。這對(duì)具體的市民而言，意味著他在每個(gè)城市擁有的房產(chǎn)套數(shù)，都有機(jī)會(huì)被房管部門查詢得一清二楚。此舉將是房產(chǎn)稅開征的大前提，不排除今年上半年在一些二、三線城市會(huì)出現(xiàn)前所未有的拋盤潮，這些房源都是之前幾年部分一線城市的投資客戶把資金轉(zhuǎn)移時(shí)購(gòu)置的，而二、三線城市的二手樓市也有可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。

  易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記以后，很多非法來源的房產(chǎn)會(huì)加快拋售，但此類存量物業(yè)并不足以緩解目前的市場(chǎng)供求矛盾。所以這個(gè)政策，真正的作用力應(yīng)該是未來新增供應(yīng)樓盤。未來新的商品房預(yù)售過程中，購(gòu)房者受制于這樣的一種制度，投資投機(jī)性買房的空間變窄。