王玨林：樓市行政調(diào)控手段未到退出時(shí)

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 春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)悲觀(guān)情緒。一方面，三四線(xiàn)城市樓市供給過(guò)�，F(xiàn)象被媒體集中披露；另一方面，香港地區(qū)部分新房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格下降明顯，業(yè)界擔(dān)心此種現(xiàn)象會(huì)傳導(dǎo)至內(nèi)地。住建部政策研究中心研究員王玨林向中國(guó)證券報(bào)記者表示，香港樓市是“黃金”，不會(huì)輕易崩盤(pán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)仍然樂(lè)觀(guān)。

  對(duì)于三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資熱潮的興起，王玨林認(rèn)為主要由三個(gè)因素引發(fā)：第一，從2008年末開(kāi)始，在“四萬(wàn)億”投資的帶動(dòng)下，很多中小城市投入大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加了城市吸引力；第二，2010年以來(lái)，大型房地產(chǎn)普遍向三四線(xiàn)城市拓展，加之這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，住宅品質(zhì)不高，給大型房企的進(jìn)入創(chuàng)造了空間；第三，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方財(cái)政、GDP的帶動(dòng)效應(yīng)明顯，很多地方政府在拿地、稅收等環(huán)節(jié)給予企業(yè)優(yōu)惠，在主觀(guān)上鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

  王玨林表示，從各地房屋滯銷(xiāo)的情況不難看出，這樣的發(fā)展模式不可持續(xù)，因?yàn)椤百u(mài)地、建房只是短期經(jīng)濟(jì)行為”。至于破解之道，王玨林認(rèn)為，要依靠工業(yè)、科技等基礎(chǔ)，培育適合區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，才能為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供穩(wěn)定的支撐，進(jìn)而形成人口聚集效應(yīng)，促進(jìn)房屋消化。

  相比內(nèi)地市場(chǎng)，香港樓市更易受到國(guó)際資本流動(dòng)影響。針對(duì)香港部分房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象，王玨林認(rèn)為，在限制外資炒作政策出臺(tái)后，這是市場(chǎng)出現(xiàn)一輪自我調(diào)整。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的自由貿(mào)易城市，香港樓市有著“黃金”般的價(jià)值，所以香港房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌。

  值得注意的是，從去年八九月開(kāi)始，李嘉誠(chéng)旗下公司先后拋售上海(樓盤(pán))、廣州(樓盤(pán))等地物業(yè)，涉及金額約410億港元。同時(shí)，李嘉誠(chéng)加大對(duì)歐洲投資。王玨林認(rèn)為，這只是李嘉誠(chéng)對(duì)資金的一種調(diào)配，并非大規(guī)模撤資的信號(hào)�！袄罴握\(chéng)不會(huì)輕易放棄內(nèi)地的大市場(chǎng)�！蓖醌k林說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)能夠保持穩(wěn)定的前提下，內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)仍有很大的發(fā)展空間。

  “經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，房地產(chǎn)形勢(shì)就會(huì)好，這其中有著必然性。”王玨林說(shuō)，通過(guò)中央對(duì)此輪改革的部署可以看出，城鎮(zhèn)化將成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。而城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，必然引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)的需求。

  但此輪城鎮(zhèn)化“紅利”能在多大程度上釋放，各界的看法不一。不少機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2014年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步放緩。王玨林認(rèn)為不能輕易做出結(jié)論，2014年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，將主要取決于各項(xiàng)改革的進(jìn)展。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，王玨林持樂(lè)觀(guān)態(tài)度，認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)每年都會(huì)遇到很多困難，但每年的銷(xiāo)售額都會(huì)創(chuàng)歷史新高�！�

  精彩對(duì)話(huà)

  中國(guó)證券報(bào)：溫州(樓盤(pán))、鄂爾多斯(樓盤(pán))都曾經(jīng)因?yàn)橘Y金撤出而出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌。陷入庫(kù)存積壓的這批三四線(xiàn)城市，今年會(huì)否重蹈覆轍？

  王玨林：要從兩個(gè)方面來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題。

  一方面，溫州、鄂爾多斯雖然都出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌，但這兩個(gè)城市中，一個(gè)是民間資本發(fā)達(dá)的東部城市，另一個(gè)是西部資源(600139,股吧)型城市。與其他城市相比，這兩個(gè)案例有一定特殊性。

  另一方面，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看，只要充分釋放城鎮(zhèn)化“紅利”，這部分過(guò)剩的房屋具有被消化的潛力。但與前幾年相比，房屋銷(xiāo)售周期可能延長(zhǎng)。對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從快速發(fā)展階段進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。

  雖然不排除個(gè)別城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，但今年出現(xiàn)大幅降價(jià)的可能性很小。而一線(xiàn)城市具備房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力。

  經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，房地產(chǎn)形勢(shì)就會(huì)好，這其中有著必然性。從中央對(duì)此輪改革的部署可以看出，城鎮(zhèn)化將成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。而城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，必然引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)的需求。

  中國(guó)證券報(bào)：既然市場(chǎng)化主導(dǎo)調(diào)控的思路已經(jīng)確立，那么限購(gòu)、限貸等行政化調(diào)控手段是否到了該退出的時(shí)候？

  王玨林：《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提到，要嚴(yán)格控制特大城市的人口規(guī)模。單從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，以抑制需求為主要目的的行政調(diào)控手段就有存在的必要�，F(xiàn)在大城市的市場(chǎng)供需關(guān)系不夠平衡，供不應(yīng)求形勢(shì)較為嚴(yán)重，一旦放開(kāi)限購(gòu)等手段，市場(chǎng)很容易進(jìn)入新一輪暴漲。所以，行政調(diào)控手段還未迎來(lái)退出時(shí)機(jī)。

中國(guó)證券報(bào)

作者：張敏

肖衣軒

現(xiàn)在大城市的市場(chǎng)供需關(guān)系不夠平衡