閩系房企全國快速拿地隱藏風(fēng)險(xiǎn)

樂居 · 發(fā)表于 2014-2-26 08:00:00

土地市場今年年初持續(xù)高溫，閩系地產(chǎn)商無疑起到了推波助瀾的作用。

  近日，上海青浦區(qū)推出兩宗經(jīng)營性用地，來自福建的泰禾集團(tuán)以及正榮集團(tuán)各有一宗土地入賬，總成交金額約40億元，溢價(jià)分別達(dá)到93%和59%。加上1月份融信集團(tuán)聯(lián)合綠地集團(tuán)拿到的20.4萬平方米商業(yè)用地，閩系房企加速擴(kuò)張步伐引起業(yè)內(nèi)熱議。

  不少市場人士擔(dān)憂，包括旭輝控股、陽光城、融信集團(tuán)在內(nèi)的閩系房企，全國范圍內(nèi)的高成本拿地不斷涌現(xiàn)，部分房企拿地投入遠(yuǎn)超銷售額，背后帶來的高負(fù)債以及未來市場的不可預(yù)測將導(dǎo)致較大風(fēng)險(xiǎn)。

  全國快速擴(kuò)張

 在國內(nèi)土地市場上，閩系房企已經(jīng)成為不容忽視的群體，多次高溢價(jià)拿下焦點(diǎn)地塊。此次成交的兩宗土地分別為上海青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)62A-02A純住宅地塊和青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民路東側(cè)商住地塊。

  經(jīng)過94輪舉牌、與11家開發(fā)商現(xiàn)場競價(jià)后，泰禾集團(tuán)最終以15.3億的價(jià)格將62A-02A地塊收入囊中，溢價(jià)率92.75%，樓板價(jià)1.26萬元/平方米。緊隨泰禾高溢價(jià)奪地之后，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民路東側(cè)地塊被正榮集團(tuán)收入囊中，成交金額約25.6億元，溢價(jià)59.4%，樓面價(jià)為1.58萬元/平方米。

  值得注意的是，不論是泰禾還是正榮，這兩家福建開發(fā)商都是去年才剛剛進(jìn)入上海市場。

  2013年，泰禾曾斥資近200億元在全國拿地，并正式進(jìn)入上海，先后購得上海閘北區(qū)商辦地塊以及寶山高境住宅地塊，此次青浦地塊是其在滬第三個(gè)項(xiàng)目。2014年以來，泰禾在全國拿地價(jià)款已接近30億元，獲得土地建筑面積接近100萬平方米。除了泰禾外，近兩年來，諸如旭輝、陽光城、泰禾、融信、正榮等起家于福建的房企，紛紛大刀闊斧地進(jìn)行全國化布局。

  從2013年開始，旭輝加大了在土地市場上的出手力度，先后拿下將近30個(gè)地塊，規(guī)模將近千萬平方米。陽光城在2012年11月才進(jìn)入上海，但在一年的時(shí)間里，該公司就斥資38.81億元拿地，搶先完成了環(huán)繞上海自貿(mào)區(qū)的布局。

  高價(jià)拿地埋風(fēng)險(xiǎn)地雷

  “這些閩系房企憑借積極擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)策略，在銷售業(yè)績方面也取得了質(zhì)的飛躍。然而，對于迅猛增長的業(yè)績，公司土地投入增幅更大，部分公司拿地金額甚至超出銷售額。” 克爾瑞中心研究員沈曉玲認(rèn)為。

  根據(jù)克爾瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，閩系房企在拿地方面普遍較為激進(jìn)，旭輝、陽光城、泰禾和融信四家閩系房企銷售拿地金額比均大幅低于國內(nèi)十大標(biāo)桿房企3.24的均值，特別是泰禾與融信兩家后起之秀，2013年拿地投入金額遠(yuǎn)超當(dāng)年的銷售業(yè)績。

  以融信地產(chǎn)為例，2013年以來拿地金額超過240億元，而融信目前僅10個(gè)在售項(xiàng)目，其2013年的銷售金額約為120億元，只夠拿地金額的一半。“而閩系房企擴(kuò)張步子邁得太大，一旦經(jīng)營管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙，很容易導(dǎo)致公司資金鏈緊張甚至斷裂�！� 沈曉玲認(rèn)為。

  房企高成本拿地意味著公司需要靠不斷的融資來補(bǔ)充資金維持流轉(zhuǎn)，特別是對于銷售額低于拿地成本公司來說更是如此。以旭輝為例，去年旭輝以銀行貸款、發(fā)行票據(jù)以及配股的方式進(jìn)行了4次融資，成功導(dǎo)入了約合37億元的現(xiàn)金流。該公司去年上半年的凈負(fù)債率也已超出60%的安全值，達(dá)到67%。

  “左手融資，右手拿地”是福建房企此輪擴(kuò)張的普遍手段。“去年北京、上海等一線城市過熱的土地市場透支了市場未來兩三年的增量，市場風(fēng)險(xiǎn)在土地價(jià)格不斷推高下積聚�！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，福建房企已經(jīng)把資金杠桿作用發(fā)揮到極致，借用基金、信托等方式來拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。

證券時(shí)報(bào)

作者：馮堯