華南板塊樓市從此將攀上“3萬元”大關(guān)？

扎根 · 發(fā)表于 2014-2-18 08:00:00

2014廣州樓市馬年的開局有點(diǎn)不尋常。

  往年的開春，正是土地市場最淡靜的時候，今年在北京、上海、廣州全國多個一線城市，卻上演了一出出地王頻現(xiàn)的“賀歲大片”。光是在廣州市番禺區(qū)，就在一天內(nèi)一連誕生兩個“地王”�！暗赝酢钡泥従印A南板塊內(nèi)的時代傾城(廣州)、中環(huán)品悅等樓盤雖然目前仍未調(diào)價，但都有借勢推盤的行為。而且板塊內(nèi)不少樓盤并未排除后續(xù)漲價的可能，板塊內(nèi)一個在售樓盤的副總經(jīng)理就據(jù)此預(yù)言：“周邊樓價將快步奔入‘3萬元時代’。”

  在剛剛過去的2013年，由于“地王”出現(xiàn)而帶動周邊樓價暴漲的案例不絕于耳，以南洲路“地王”為例，帶動樓價上漲可不止1萬元/平方米，而此前華南板塊的主流價格已在2萬元/平方米以上，“地王”一出，華南板塊樓市從此將攀上“3萬元”大關(guān)？

  新聞回放

  PART 1

  1月土地成交比去年增7倍

  為了兌現(xiàn)去年年底穗六條推出時“增加住宅土地供應(yīng)、放緩樓價上漲速度”的承諾，新年伊始，廣州房管局就加快了土地的推出，今年1月共拍賣了10幅土地，而接下來的2月，廣鋼新城等熱門地塊仍將接踵而來。

  按照以往的管理，年初這場土地盛宴很可能會成為今年土地市場的風(fēng)向標(biāo)和探測器：如果大旺，則預(yù)示今年土地市場會有好的開局和好的成果；如果平平，則表明房企對樓市后市并不看好也并不悲觀；如果流拍，那就說明樓市和土地市場已經(jīng)很差而政府卻對市場過于樂觀。由于土地供應(yīng)大幅增加，加上去年年底更為嚴(yán)格的“穗六條”正式出臺，不少業(yè)內(nèi)人士都預(yù)言廣州樓市開春的土地市場可能會較為冷清。

  事實(shí)卻讓人大跌眼鏡。1月28日的土地拍賣會上，招商地產(chǎn)以14528元/平方米奪得萬博商業(yè)地王，成為番禺新的單價“地王”。但僅在幾分鐘后，保利地產(chǎn)便刷新紀(jì)錄，以8億元總價競得廣州番禺區(qū)鐘村街漢溪村地塊，土地溢價33.5%，折合樓面地價為18694元/平方米，刷新了番禺單價新“地王”，番禺一天誕生兩個“地王”。此后，保利地產(chǎn)再下一城，以16.6億元的價格再次刷新了黃埔區(qū)域的單價“地王”。來自珠海的華發(fā)股份則以近17億元的價格將廣州老城區(qū)兩幅宅地收入囊中。

  整個1月，廣州共賣地10宗，其中住宅用地4宗，商業(yè)用地4宗，工業(yè)用地2宗。最終總成交宗地面積為324572平方米，總成交建筑面積為906161平方米，總成交金額超過69.55億元，成交額比去年12月大漲393%，比去年1月大漲近7倍。

  圈內(nèi)人語

  PART 2

  高價拿地，各有內(nèi)情

  廣州在開年就誕生了多個新“地王”，是否意味著今年的廣州樓市又將“一路高歌”？寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同直言：“我事前估計這些地塊中有些地塊底價成交的可能性比較大，但結(jié)果卻有些出乎我的意料�！钡直硎荆暗赝酢辈灰欢芊从呈袌龅恼鎸�(shí)情況，以此來判定今年樓市又將迅速上行證據(jù)不足。他認(rèn)為，各“地王”的產(chǎn)生其實(shí)各有內(nèi)情。

  保利“地王”：

  連片開發(fā)，攤薄成本

  對于保利兩大“地王”的誕生，一位熟悉保利的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，保利地產(chǎn)對番禺漢溪和黃埔蟹山地塊志在必得，因?yàn)橹苓叾加衅湎嚓P(guān)項(xiàng)目，可以連片開發(fā)。據(jù)了解，保利在黃埔魚珠附近有項(xiàng)目，離黃埔蟹山地塊并不遠(yuǎn)，新推出的保利大都匯離番禺漢溪地塊距離也不遠(yuǎn)。

  韓世同據(jù)此評論，保利兩個“地王”都有關(guān)聯(lián)項(xiàng)目可平攤成本，因此不具有指標(biāo)意義，若放在同行，這樣的地價別人可能受不了。

  招商“地王”：

  看好市場，加快步伐

  而同樣以高價拿下番禺“地王”的招商地產(chǎn)也有自己高價拿地的原因。廣州招商地產(chǎn)有限公司廣告經(jīng)理李兆濤告訴記者：“大廣州中心南拓，番禺將成為大廣州新的中心，番禺的中心已經(jīng)不是市橋，而是萬博，我們地塊在漢溪大道東邊端頭，直通亞洲最大的火車站番禺南站，周邊有萬達(dá)、萬科、敏捷開發(fā)的項(xiàng)目，與地鐵口僅五六百米距離，目前周邊的樓價已經(jīng)賣到2.5萬元/平方米，未來的升值空間還很大！”

  李兆濤還表示：“今年我們公司還會再拿地，番禺項(xiàng)目爭取在今年開售，現(xiàn)在全公司都在趕銷售旺季節(jié)點(diǎn)�！� 李兆濤個人認(rèn)為，去年很多大的房企發(fā)展迅速，招商地產(chǎn)由于步伐相對謹(jǐn)慎，已經(jīng)落后于一些大房企很多了，“我們要趕啊，你看看，綠地今年要做2400億元，我們不快不行�。　�

  后市研判

  PART 3

  “哪天不調(diào)控了，那才真的值得擔(dān)心！”

  當(dāng)然，無論企業(yè)有著怎么樣的內(nèi)情，聯(lián)系到今年年初一線城市土地市場的全面飄紅，房地產(chǎn)企業(yè)對一線城市市場的看好都很難繞過去。

  一線城市還將漲20%？

  合富輝煌集團(tuán)首席市場分析師黎文江表示，“地王”的出現(xiàn)只是正常現(xiàn)象，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)都不去三、四線城市了，要拿地，還是一線城市的市場和樓價最穩(wěn)定，“就算整個樓市要倒，最后才會輪到一線城市，這是樓市最核心的一層，如果一線城市都倒了，市場就全面崩潰了。去年的佳兆業(yè)、今年的華發(fā)都是抱著這樣的心態(tài)拿地。開發(fā)商現(xiàn)正整體回流一線城市�！�

  春節(jié)期間，網(wǎng)上流傳著這樣一個說法：由于深圳的地方負(fù)債率低，可能是退潮后唯一一個穿著內(nèi)褲的一線城市，保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英卻在個人微博中說，廣州可能是唯一一個穿著泳褲的城市，以此意見鮮明地表達(dá)對廣州樓市的信心。他解釋說：他預(yù)言全國樓市2014年漲7%左右，而一線和二線核心城市的中心區(qū)房價還將漲20%左右，“一、二線城市的城市中心和地鐵上蓋物業(yè)今年繼續(xù)大漲，郊區(qū)則冷熱不均；三、四線有稀缺資源的、離一、二線城市近的城市今年被看好�！�

  不再調(diào)控才更可怕

  去年年底，針對廣州樓市的調(diào)控明顯收緊了，開發(fā)商不怕市場的逆轉(zhuǎn)嗎？李兆濤表示，繼續(xù)看好后市，他個人認(rèn)為，“調(diào)控是因?yàn)槭袌龊茫€在漲，哪天不調(diào)控了，那才真的值得擔(dān)心了�！�

  韓世同卻有不同的看法，他認(rèn)為年初土地市場依然十分火爆有很多其他原因，不能光依此就判斷后市看好：一是去年下半年許多該推出的土地沒有推出，造成開發(fā)商對土地尤其是住宅用地十分渴求；二是華發(fā)等外來開發(fā)商對于進(jìn)入一線城市的意愿十分強(qiáng)烈，不惜重金高價拿地，這些開發(fā)商對廣州市場未必很了解，其意見沒有代表性意義；三是保利地產(chǎn)拿地因?yàn)橹苓叾加锌梢赃B片或聯(lián)動開發(fā)的項(xiàng)目，綜合開發(fā)的地價成本可以攤薄和降低，因此并不具備普遍的土地價格標(biāo)尺的意義。

  他提醒說，這些“地王”雖然還沒有像去年那樣“面粉比面包貴”，但由于目前樓市成交已經(jīng)開始出現(xiàn)回落、銀行信貸資金和流動性依然比較吃緊，而且還將面臨土地制度深化改革的變化，在這樣的市場和政策環(huán)境下，“地王”可能會再次成為“燙手山芋”，對此房企還是采取審慎的策略和態(tài)度應(yīng)對為好。

  黎文江的態(tài)度則比較中性，他認(rèn)為，今年廣州的土地供應(yīng)比較寬松，市場有很多地，開發(fā)商不會這么緊張，今年房價也不會漲得這么快。

金羊網(wǎng)-羊城晚報

作者：梁棟賢