陽(yáng)光新業(yè)吳堯：積極調(diào)整業(yè)態(tài)應(yīng)對(duì)電商沖擊

豆奶超人

【地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)•高端訪談】房地產(chǎn)涉足電商并不新鮮，萬(wàn)達(dá)傳出消息欲整合旗下五大主營(yíng)業(yè)務(wù)打包上線，將電子商務(wù)作為萬(wàn)達(dá)團(tuán)體旗下第六大主營(yíng)業(yè)務(wù)，包括之前綠城也涉足電子商務(wù)，搭建建材服務(wù)平臺(tái)，在電子商務(wù)逐漸興起的當(dāng)下，一些被搶盡風(fēng)頭的商業(yè)大佬，不甘落后，紛紛出招應(yīng)對(duì)。

陽(yáng)光新業(yè)副總裁暢談電商沖擊下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之道。地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng) 紀(jì)珂/攝

那么，對(duì)于涉足商業(yè)地產(chǎn)較早的陽(yáng)光新業(yè)來(lái)說(shuō)，將如何應(yīng)對(duì)電商帶來(lái)的沖擊？出席首屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)論壇并參與討論的陽(yáng)光新業(yè)副總裁吳堯近日接受地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)獨(dú)家視頻專訪，暢談其對(duì)電商的研究以及應(yīng)對(duì)電商的創(chuàng)新舉措：
線上線下融合 主打集成店
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：電商對(duì)實(shí)體商業(yè)帶來(lái)了很大影響，有萬(wàn)達(dá)、寶龍介入這個(gè)領(lǐng)域，我們看到陽(yáng)光新業(yè)也在網(wǎng)上招聘電商研究經(jīng)理，是否也考慮進(jìn)軍電商？從集團(tuán)的角度來(lái)看，陽(yáng)光新業(yè)的電商會(huì)有什么不同和目標(biāo)？
吳堯：陽(yáng)光新業(yè)原來(lái)主要是專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，主要做一線二線城市大型、中型、生活型的這種購(gòu)物中心，目前來(lái)講的話我們陽(yáng)光新業(yè)已經(jīng)在全國(guó)有27個(gè)購(gòu)物中心。去年到今年這段時(shí)間，由于受電商的影響，大家也看到了，購(gòu)物中心一些同質(zhì)化品牌的同比增長(zhǎng)率是急劇下降的。在這種情況下，我們也做了一些分析和應(yīng)對(duì)的研究。從電商角度來(lái)講，會(huì)帶來(lái)兩種業(yè)態(tài)的分化。一種就是有一些地產(chǎn)公司可能會(huì)轉(zhuǎn)型，或者是再分出一支來(lái)做線上購(gòu)物中心。線上購(gòu)物中心是完全面對(duì)著一個(gè)新的市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作的，所以和線下的購(gòu)物中心可能是有互動(dòng)，但是是完全面對(duì)不同的目標(biāo)市場(chǎng)，這是一類投資的一種變化。
第二類應(yīng)對(duì)政策就是我們陽(yáng)光新業(yè)正在嘗試的，更多的側(cè)重于從CRM的角度，通過(guò)客戶關(guān)系的角度用一些方式來(lái)幫我們購(gòu)物中心的整個(gè)經(jīng)營(yíng)的績(jī)效能夠有一個(gè)比較大的提升。也就是說(shuō)通過(guò)一些線上的活動(dòng)促銷活動(dòng)和線下的實(shí)體店活動(dòng)、促銷，包括我們實(shí)體店的一些特色的運(yùn)營(yíng)來(lái)相促進(jìn)、相融合，這種線上線下的融合是我們下一步工作的重點(diǎn)。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：從集團(tuán)角度來(lái)看，在電商領(lǐng)域有一個(gè)什么樣的目標(biāo)，或者說(shuō)與寶龍、萬(wàn)達(dá)等電商有什么不同？
吳堯：我們目前的專注點(diǎn)還是提升我們現(xiàn)有存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，會(huì)從兩個(gè)角度去做提升。第一個(gè)是業(yè)態(tài)的調(diào)整�，F(xiàn)在來(lái)講，很多一線的地產(chǎn)公司都已經(jīng)做了調(diào)整，比如說(shuō)增加一些體驗(yàn)性的業(yè)態(tài)、增加一些主題性的業(yè)態(tài)、增加更多的細(xì)分性的業(yè)態(tài)，所以這些新業(yè)態(tài)的嘗試，是我們公司下一步的重點(diǎn)。也就是說(shuō)我們要把現(xiàn)在的購(gòu)物中心增加更多的體驗(yàn)性、更多的時(shí)尚感、更多的這種新鮮的業(yè)態(tài)。新型業(yè)態(tài)的引入包括我們現(xiàn)在正在做的集成店等等。
第二個(gè)方面來(lái)講的話，我覺(jué)得應(yīng)該是怎么融合和線上的消費(fèi)群產(chǎn)生良性的互動(dòng)，這個(gè)互動(dòng)目前來(lái)講，我們做了很多的投入和準(zhǔn)備，來(lái)和線上的消費(fèi)者能夠形成一個(gè)良性的互動(dòng)，增加消費(fèi)者對(duì)線下實(shí)體店的體驗(yàn)，通過(guò)各種目標(biāo)消費(fèi)群的各種活動(dòng)各種方式的引流增加我線下實(shí)體店和我線上消費(fèi)者之間的互動(dòng)，這個(gè)互動(dòng)增加完同時(shí)來(lái)講的話，使我整個(gè)線上購(gòu)物中心能夠更加良性的運(yùn)轉(zhuǎn)，使整個(gè)購(gòu)物中心資產(chǎn)質(zhì)量能夠有一個(gè)提升，我覺(jué)得是兩個(gè)渠道，一個(gè)是業(yè)態(tài)的調(diào)整，一個(gè)是通過(guò)線上的引流來(lái)增加我們購(gòu)物中心的客流。

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地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：電子商務(wù)等線上消費(fèi)由于前端成本優(yōu)勢(shì)明顯，增量空間仍然很大。但囿于物流短板，電子商務(wù)無(wú)法完成所有的購(gòu)物體驗(yàn)。那么，陽(yáng)光新業(yè)如果進(jìn)軍電商，如何處理好這個(gè)矛盾？未來(lái)電商對(duì)實(shí)體商業(yè)有什么沖擊？您能否舉一些具體的例子？

吳堯：就目前來(lái)看，我們應(yīng)該理解為這是兩個(gè)差異化的市場(chǎng)。我的看法是這樣的，線上線下是兩種生態(tài)。這兩種生態(tài)的對(duì)運(yùn)營(yíng)者業(yè)態(tài)的要求是不一樣的，兩種生態(tài)環(huán)境下對(duì)經(jīng)營(yíng)的模式的要求，或者是經(jīng)營(yíng)的特質(zhì)的要求是不同的。也就是說(shuō)兩種經(jīng)營(yíng)生態(tài)下商業(yè)模式是需要有所差異化的。那在線上來(lái)講的話會(huì)缺乏體驗(yàn)性，但是線上的體驗(yàn)性和線下之間的互動(dòng)現(xiàn)在有很多種做法。

舉個(gè)例子，可以在線上做一些促銷，然后吸引消費(fèi)者，消費(fèi)者因?yàn)橛辛诉@個(gè)訊息，因?yàn)榫�上的訊息可達(dá)性是最快的，而且成本是最低的，有這些訊息了以后消費(fèi)者會(huì)到線下來(lái)體驗(yàn)。那個(gè)體驗(yàn)是指一些比較特殊的商品，比如說(shuō)鞋子和衣服，消費(fèi)者在線上體驗(yàn)的同時(shí)會(huì)選擇一些合適的物品會(huì)產(chǎn)生兩種情況。

第一種情況是消費(fèi)者可以用手機(jī)支付的方式，也可以用線上確認(rèn)支付的方式，這樣能實(shí)現(xiàn)他的一個(gè)比較優(yōu)惠的購(gòu)買，那這個(gè)購(gòu)買對(duì)線上和線下來(lái)講它是一個(gè)互動(dòng)的體驗(yàn)。

第二來(lái)講，會(huì)產(chǎn)生相關(guān)購(gòu)買。一個(gè)顧客在商場(chǎng)里面產(chǎn)生一筆購(gòu)買或者是在試衣服或者試鞋子過(guò)程當(dāng)中會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的購(gòu)買，比如說(shuō)他會(huì)買服飾，會(huì)有一些餐飲的需求，會(huì)喝一杯咖啡等等，這些相關(guān)的購(gòu)買就是所謂的線上線下互動(dòng)的一個(gè)最重要的方式，所以這兩個(gè)之間互相生態(tài)上有重疊的，也是互相有依賴性的。

但是如果通過(guò)物流降低成本，通過(guò)運(yùn)營(yíng)效率的提高，能夠大規(guī)模產(chǎn)生市場(chǎng)受規(guī)模的產(chǎn)品來(lái)講的話，線上的優(yōu)勢(shì)可能會(huì)更強(qiáng)。比如說(shuō)目前大家看到的京東等等，它大規(guī)模促銷的時(shí)候，成本優(yōu)勢(shì)會(huì)非常強(qiáng)。第二類產(chǎn)品就是有高毛利的產(chǎn)品，在線上也會(huì)非常有生存空間，就是對(duì)線上來(lái)講它適合你創(chuàng)立新興的品牌，這個(gè)品牌在線上如果足夠有個(gè)性和時(shí)尚感的話，它在線上成功的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于在線下成功的成本，所以從這個(gè)角度來(lái)講線上這兩類生態(tài)是非常適合成長(zhǎng)的。那么對(duì)線下來(lái)講，體驗(yàn)性和線上之間在一定程度上是一種互補(bǔ)性，所以這兩類發(fā)展方向都是有很大的成長(zhǎng)空間的。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：從商業(yè)地產(chǎn)角度來(lái)講，比如說(shuō)我給你舉個(gè)例子，在青島李滄寶龍、萬(wàn)達(dá)，還有當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商做的綜合體，競(jìng)爭(zhēng)非常厲害，比如，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后，寶龍的客流量被帶走了好多，其實(shí)這是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，還有來(lái)自外圍電商沖擊，那么，這種沖擊具體表現(xiàn)在什么地方？您能否舉一些具體的例子？

吳堯：電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊目前來(lái)看主要集中在兩大行業(yè)，第一大行業(yè)就是大家所理解的服飾這行業(yè)。我覺(jué)得從短期的數(shù)據(jù)來(lái)看可能是有兩個(gè)原因，第一個(gè)原因是這類服飾行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，這種擴(kuò)張是增加了開店的數(shù)量。在統(tǒng)一區(qū)域表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，這是采取了一個(gè)效率比較低的擴(kuò)張。

還有一個(gè)擴(kuò)張就是在線上也做了一些擴(kuò)張，這會(huì)替代線下的消費(fèi)，所以這是一個(gè)非常正常的一個(gè)現(xiàn)象。也是消費(fèi)結(jié)構(gòu)在轉(zhuǎn)型或者是在商業(yè)模式轉(zhuǎn)型過(guò)程中相當(dāng)正常的一個(gè)現(xiàn)象。從短期的數(shù)據(jù)反映線下的服飾類產(chǎn)品的銷售額跟去年同比下降得比較劇烈，我覺(jué)得這是轉(zhuǎn)型過(guò)程中很正常的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，我覺(jué)得這是無(wú)可厚非的。

第二是業(yè)態(tài)的變化。那些由于早期中國(guó)物流成本被渠道影響造成了一些相對(duì)高價(jià)的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品可能遍布于某些超市，遍布于一些大賣場(chǎng)，遍布于便利店等等，這類產(chǎn)品某種意義上來(lái)講更多的是生活必需品，這類生活必需品隨著電商的通過(guò)大規(guī)模運(yùn)營(yíng)物流建設(shè)降低了它的流通效率。在降低交易成本的情況下，電商的規(guī)�；瘍�(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，這類產(chǎn)品對(duì)線下的沖擊是非常大的，所以你看到很多大型的購(gòu)物中心或者是品類齊全的購(gòu)物中心其實(shí)銷售的影響會(huì)相對(duì)比較大，這類和電商之間是有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的，所以這類產(chǎn)品是目前受到統(tǒng)計(jì)比較大的業(yè)態(tài)。

但是一類比較有個(gè)性化的，比如說(shuō)有便利服務(wù)特質(zhì)的，包括便利店、特色店，我想這類實(shí)體店將來(lái)發(fā)展空間還是巨大的。因?yàn)楸憷�服�?wù)和線上這種即時(shí)送達(dá)的要求還是有一定的差距的，線上的即時(shí)送達(dá)還是需要一些成本和時(shí)間上的一些障礙的，所以我認(rèn)為將來(lái)業(yè)態(tài)的分化還是會(huì)越來(lái)越明顯，這些分化也是為了滿足消費(fèi)者更多消費(fèi)需求。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：目前，業(yè)內(nèi)有種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)在電商的沖擊下，會(huì)存活的購(gòu)物中心有兩種，一種是大型體驗(yàn)式綜合體，另一種是社區(qū)商業(yè)。那么，陽(yáng)光新業(yè)會(huì)重點(diǎn)發(fā)展哪一類？

吳堯：這兩個(gè)業(yè)態(tài)對(duì)我們來(lái)講，都有所涉獵。一個(gè)好的商業(yè)一定是要更貼近本地需求，更加地專注于更專業(yè)的業(yè)態(tài)組合才能使物業(yè)的價(jià)值能夠發(fā)揮到最高，所以對(duì)陽(yáng)光新業(yè)來(lái)講，這兩個(gè)物業(yè)都是陽(yáng)光新業(yè)將來(lái)要重點(diǎn)去發(fā)展的。因?yàn)檫@兩個(gè)物業(yè)將來(lái)在更加獨(dú)特性的定位的前提下都有很大的提升空間，這是我認(rèn)為下一步陽(yáng)光新業(yè)會(huì)重點(diǎn)發(fā)展這兩個(gè)，只是說(shuō)我在商品定位產(chǎn)品定位包括業(yè)態(tài)定位要更加專注于它的獨(dú)特性。

小鹿

大型體驗(yàn)式綜合體比較方便日常生活

充電

我倒是希望電商沖擊房?jī)r(jià)的居高不下

宜人

那么這些地產(chǎn)商會(huì)有什么樣的對(duì)策 來(lái)應(yīng)對(duì)電商的沖擊  減低房?jī)r(jià)嗎