紅星美凱龍高管：將投資千億進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

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【地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)·高端訪談】4月26日，紅星美凱龍集團(tuán)董事長(zhǎng)車(chē)建新率領(lǐng)其他高管齊聚北京，并在人民大會(huì)堂高調(diào)宣布紅星地產(chǎn)將砸巨資進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)了解，目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、上海等21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，今后8年，也將大規(guī)模投資商業(yè)地產(chǎn)，并在一二線城市復(fù)制“愛(ài)琴海”百貨，力爭(zhēng)在2020年在全國(guó)建成100個(gè)購(gòu)物中心。

紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng) 車(chē)建新

就此，紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)車(chē)建新，總裁諶俊宇，執(zhí)行總裁、紅星商業(yè)副董事長(zhǎng)張華容等高管接受了媒體的專訪。車(chē)建新表示，未來(lái)，在商業(yè)領(lǐng)域的投資額將會(huì)達(dá)到1000億元。
兩架馬車(chē)并列發(fā)展
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：紅星商業(yè)在紅星美凱龍集團(tuán)里處于一個(gè)什么樣的位置？今天舉行了盛大的發(fā)布會(huì)，是否意味著紅星商業(yè)將是集團(tuán)未來(lái)重點(diǎn)打造的一個(gè)領(lǐng)域？
車(chē)建新：紅星地產(chǎn)與紅星家具是紅星投資旗下的兩個(gè)并列的控股單位，這兩個(gè)公司我都是兼任董事長(zhǎng)，而紅星家具股份我也兼任總裁，紅星地產(chǎn)諶總（諶俊宇）擔(dān)任總裁。紅星商業(yè)及愛(ài)琴海購(gòu)物中心隸屬于紅星地產(chǎn)，而紅星地產(chǎn)未來(lái)主要發(fā)展城市綜合體；而紅星家具是純家具的商場(chǎng)。這是集團(tuán)的兩架馬車(chē)，并列發(fā)展，在選址上有時(shí)會(huì)放在一起，從而形巨大的共振效應(yīng)。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：5年來(lái)，紅星地產(chǎn)的發(fā)展較快，那么在這些項(xiàng)目中，投入的資金量有多大？
車(chē)建新：紅星地產(chǎn)是2011年從紅星家具里面拆分出來(lái)的一個(gè)公司，到目前為止，投資規(guī)模達(dá)到了200多億元。主要以地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)推動(dòng)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和持有，因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠?yàn)橘?gòu)物中心回饋50%-80%的現(xiàn)金流，這樣一來(lái)，購(gòu)物中心就會(huì)輕裝上陣。而購(gòu)物中心的租金里面，有20%補(bǔ)貼給了消費(fèi)者，從而降低購(gòu)物中心的毛利率，這樣我們就更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：紅星集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)力是什么？
諶俊宇：這個(gè)動(dòng)力來(lái)自內(nèi)部和外部。
從外部來(lái)講，目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)出口、消費(fèi)、投資，由于世界經(jīng)濟(jì)不景氣及地緣政治的影響，出口市場(chǎng)長(zhǎng)期來(lái)看并不樂(lè)觀；又不能無(wú)止境的依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)；未來(lái)只有消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大，而提供消費(fèi)的場(chǎng)所、渠道就給我們提供了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)力。
而從內(nèi)部來(lái)講，紅星家具在全國(guó)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到了100多個(gè)店，除了烏魯木齊、拉薩等城市之外，其他的我們所進(jìn)入的省會(huì)城市平均都有三個(gè)或者更多。這樣的布局，在家具建材行業(yè)都已經(jīng)達(dá)到了一定的高度，未來(lái)的發(fā)展不僅僅是精細(xì)化和開(kāi)拓力的問(wèn)題了，而是要拓展與老百姓生活息息相關(guān)的另外一個(gè)市場(chǎng)，那就是我們現(xiàn)在正在發(fā)展的商業(yè)綜合體，這也是時(shí)代發(fā)展的需要。

  

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未來(lái)分拆上市

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：自此輪調(diào)控以來(lái)，越來(lái)越多的房企都在加大商業(yè)地產(chǎn)的投入和布局，那么，在這樣競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，如何避免同質(zhì)化的問(wèn)題？

車(chē)建新：不錯(cuò)，很多的開(kāi)發(fā)商都在做商業(yè)地產(chǎn)，但是我們紅星美凱龍有著20多年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，可以說(shuō)，我們對(duì)消費(fèi)者的價(jià)值最了解，但其他做商業(yè)的地產(chǎn)公司，并不一定懂得消費(fèi)者的消費(fèi)心理。

另外，我們的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以帶動(dòng)購(gòu)物中心的發(fā)展，反過(guò)來(lái)，購(gòu)物中心也能夠帶動(dòng)地產(chǎn)升值。我認(rèn)為，未來(lái)，購(gòu)物中心與地產(chǎn)相結(jié)合，是發(fā)展房地產(chǎn)最好的模式，但最重要是后期要把它運(yùn)營(yíng)好。而我們的“愛(ài)琴海”在定位上，本身就是休閑的、浪漫的；在設(shè)計(jì)上，更突出體驗(yàn)，非常有情景的感覺(jué)。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：那么，在未來(lái)的發(fā)展中，如何解決資金問(wèn)題？

諶俊宇：其實(shí)，我們現(xiàn)在的發(fā)展模式不僅僅是單純的發(fā)展家具M(jìn)all和百貨Mall，而是在城市綜合體里植入這兩個(gè)商場(chǎng)，這是為什么呢？因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有三種模式，第一種就是萬(wàn)科的“BS模式”，就是建完之后馬上就賣(mài)掉，像燙燒餅一樣，這樣不停的燙；第二種模式就是紅星美凱龍家具店的模式，就是“BH模式”建完之后全部自持；第三種模式就是“BSH模式”就是建起來(lái)之后，賣(mài)掉一部分，自持一部分，也就是持有的物業(yè)是靠賣(mài)掉的部分來(lái)補(bǔ)給的。在這個(gè)過(guò)程中，我們拿地之后，就會(huì)有開(kāi)發(fā)貸款；建成之后也有固定資產(chǎn)抵押貸款等等。因此，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，通過(guò)這樣的方式來(lái)滾動(dòng)發(fā)展，尤其是持有的商場(chǎng)，這么好的資產(chǎn)，銀行可能會(huì)追著你放貸，有些國(guó)有銀行給我們的授信一次就達(dá)到了100億元的規(guī)模。所以當(dāng)綜合體做好了之后，資金不是最重要的問(wèn)題，最需要考慮的是后期經(jīng)營(yíng)的管理團(tuán)隊(duì)。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：紅星地產(chǎn)在拿地的時(shí)候，是否有一些議價(jià)的優(yōu)勢(shì)？

諶俊宇：當(dāng)然是有的。并不是說(shuō)，城市的一塊土地賣(mài)的越貴越好，而是在一個(gè)大區(qū)域的開(kāi)發(fā)上，政府首先引進(jìn)的是有影響力的企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，然后帶動(dòng)周邊區(qū)域的升值。所以，我們?cè)谀玫氐臅r(shí)候，價(jià)格較低，因?yàn)楹苌儆泄�司能夠做出大體量的綜合體的，也能夠做得很好。

另外，紅星綜合體里的五星級(jí)酒店、玫瑰天街以及愛(ài)琴海購(gòu)物中心的組合，能夠?qū)⒁粋�(gè)并不繁華的地段，變?yōu)橐粋�(gè)消費(fèi)主力地段，如此一來(lái)，我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，都比周邊其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售要高得多。

所以這一高一低就產(chǎn)生了利潤(rùn)，也就是超過(guò)平均利潤(rùn)的地方；另外，還有正常盈利以及銀行的合理貸款，這三個(gè)部分就的資金就能夠讓我們的開(kāi)發(fā)和自持維持在良性的狀態(tài)。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：如果能夠?qū)崿F(xiàn)上市，是紅星集團(tuán)整體上市，還是先將家具業(yè)務(wù)或者地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包上市？

諶俊宇：未來(lái)肯定是分別上市。比如著名的基金公司美國(guó)GE，旗下有數(shù)十個(gè)不同的公司；我們也一樣，在紅星美凱龍的大品牌旗下，有地產(chǎn)業(yè)務(wù)、家具業(yè)務(wù)、以及商業(yè)Mall，也就是一個(gè)品牌旗下有若干個(gè)公司，并不能說(shuō)明紅星里面有個(gè)一業(yè)務(wù)商業(yè)，不代表整體公司上市了。

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愛(ài)琴海開(kāi)篇之作花落北京

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：紅星地產(chǎn)在項(xiàng)目資金的投入及未來(lái)的布局上有什么特點(diǎn)？

諶俊宇：資金的投入上，我們有這樣一個(gè)特點(diǎn)，比如天津的項(xiàng)目有94萬(wàn)平方米，那么在資金的投資上，可能需要80-90億元。因?yàn)橥恋貎r(jià)格是5000元/平方米左右，每平米還要花錢(qián)幾千塊錢(qián)去建。但是部分住宅銷(xiāo)售之后，不僅收回了成本而且也能賺一部錢(qián)；沉積資金最多的可能就是百貨，天津的愛(ài)琴海購(gòu)物中心有20萬(wàn)平米，這部分的投資需要10億元，但這其中有50%是賣(mài)到的住宅的資金。因此，我們20幾個(gè)項(xiàng)目總體投資可能上千億元，但是部分住宅賣(mài)掉之后，還能賺回來(lái)100-200多億元。而這部分資金又可以支持我們建造百貨，并長(zhǎng)期持有。

而在布局上，主要以京津塘、產(chǎn)三角、西南以及東北區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，然后輻射其他區(qū)域，因?yàn)檫@些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ草^大，比如重慶、成都、昆明這些是中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)中潛力最大的城市，所以它們的商業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該是比較健康的。

在進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)上，我們請(qǐng)克爾瑞公司做了中國(guó)所有城市的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)分析，符合7達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的城市都會(huì)進(jìn)入，其中，有50個(gè)城市需要目前積極進(jìn)入，有50個(gè)需要未來(lái)進(jìn)入，而有若干個(gè)城市未來(lái)10年內(nèi)我們也不會(huì)進(jìn)入。

地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)：北京愛(ài)琴海項(xiàng)目目前的招商情況如何？除了自有的一些品牌外，還引進(jìn)了哪些品牌？

張華容：北京愛(ài)琴海項(xiàng)目可以說(shuō)是我們整個(gè)愛(ài)琴海計(jì)劃的開(kāi)篇之作。目前紅星地產(chǎn)已進(jìn)入北京、天津、重慶等21個(gè)城市，進(jìn)行的27個(gè)綜合體的開(kāi)發(fā)中，愛(ài)琴海商業(yè)也在同步籌措當(dāng)中。目前，北京愛(ài)琴海的主力店已經(jīng)到位，并且已經(jīng)到場(chǎng)裝修了。引進(jìn)的幾個(gè)大的主力店包括永輝超市，也是他們?cè)诒本┳龅牡谝患揖�品旗艦店；還包括紅星太平洋影城、溫莎KTV；還做了紅星的高爾夫訓(xùn)練場(chǎng)，主要是室內(nèi)的揮桿訓(xùn)練。另外，還包括一些快時(shí)尚的品牌，比如優(yōu)衣庫(kù)等，還有一些品牌正在商談中。還有我們?cè)谝粯菚?huì)引進(jìn)一些國(guó)際精品的品牌。

在吃喝玩樂(lè)中，我相信大家也比較關(guān)注吃的東西，我們是按照十大熱菜系列招的，比如有西貝、麻辣誘惑等等，另外俏江南等北京的一些時(shí)尚、知名的餐廳，我們也正在商談中，相信也都會(huì)在我們這里出現(xiàn)。

在14萬(wàn)平米的商業(yè)中，按照建筑面積算的話，餐飲占到了14%。雖然這個(gè)項(xiàng)目只是單純的愛(ài)琴海，但是我們結(jié)合了周邊的配套來(lái)規(guī)劃的，在這個(gè)地塊上還有一個(gè)百貨、一個(gè)皇冠假日酒店，也就是說(shuō)這三者加起來(lái)，超過(guò)了20萬(wàn)平米，從而形成了為整個(gè)太陽(yáng)宮區(qū)域最大的綜合體。

芝士

如果汕尾的商業(yè)地產(chǎn)能發(fā)展也是很好的

糖妹

如果市民們的經(jīng)濟(jì)不好  生活條件差  還有什么購(gòu)物中心的發(fā)展

舍予

這些投資都是在一線城市里發(fā)展的，這些大投資小地方的城市承受不了