房地產(chǎn)改革的猜測(cè)與期望

樂居 · 發(fā)表于 2013-10-31 10:57:00

這是一個(gè)充滿懸念的國度。很多的不確定性，同時(shí)也蘊(yùn)藏?zé)o數(shù)的可能。

  國務(wù)院發(fā)展研究中心在十八屆三中全會(huì)召開之前半月，拋出它對(duì)下一步改革建議的全文，從狹隘的利益角度講，也許不無趁機(jī)擴(kuò)大知名度的嫌疑，因?yàn)樗膱?bào)告11月初就會(huì)正式出版，吸引社會(huì)關(guān)注的目光，書籍就可能大賣。

  但國研中心作為國家級(jí)的官方智囊機(jī)構(gòu)，此時(shí)有意發(fā)表“383改革方案”，應(yīng)該是得到?jīng)Q策層的首肯或默認(rèn)的。聰明如你當(dāng)然知道，“383改革方案”只是三中全會(huì)決議的決策咨詢來源之一，但它的建議卻契合了很多人對(duì)于新一輪改革的期許。

  按照規(guī)定，全會(huì)的決議案不可能提前透露，但由于此輪改革關(guān)系到我國未來10年甚至更長時(shí)期的發(fā)展，將一些類似的改革框架以某種形式傳達(dá)出來，有助于引導(dǎo)輿論的聚合度。因此，我個(gè)人的理解是，“383改革方案”是在為下周的全會(huì)議題預(yù)熱。

  好事者總喜歡猜測(cè)，真實(shí)的改革方案是怎樣的。正如今年全國兩會(huì)前，各種版本的政府機(jī)構(gòu)改革方案滿天飛。有一份堪稱頂級(jí)的方案，囊括了幾乎所有的機(jī)構(gòu)調(diào)整，卻是出自一位大學(xué)生之手。好在那時(shí)還沒有轉(zhuǎn)發(fā)500入刑的司法解釋，所以，那位學(xué)生啥事也沒有。

  很多方案或者說建議，只是寄托了民間的期望而已。理想的模式是將政府機(jī)構(gòu)改革一步調(diào)整到位，但現(xiàn)實(shí)卻必須一次次作出妥協(xié)。譬如，不少專家早就呼吁取消發(fā)改委的大量審批職能，但它巍然不動(dòng)。連新聞出版總署與廣電總局合并后的名字也是一個(gè)也不能少。

  以“383改革方案”為例，有人讀了大呼過癮，有人卻覺得不夠爽快。而哪怕未來的全會(huì)決議比這個(gè)方案更堅(jiān)決更透徹，有些方面也是不可能動(dòng)的。譬如，公務(wù)員養(yǎng)老制度與社會(huì)養(yǎng)老制度的并軌，我就不相信3-5年內(nèi)能解決。更別說有專家一直批評(píng)的少數(shù)干部在醫(yī)療等方面享有的特權(quán)問題。

  改革方案無疑是協(xié)商的結(jié)果。即便如此，由于不能反映所有人的意志，再完美的方案，在實(shí)施過程中依舊會(huì)遇到執(zhí)行力的問題。

  房地產(chǎn)制度改革，雖然涉及幾乎所有家庭，利益重大、關(guān)系復(fù)雜，卻不能說是所有改革中最重要的，所以并不具有天然的優(yōu)先權(quán)。同樣，這項(xiàng)改革也存在實(shí)施阻力和可操作性問題。譬如，有人呼吁應(yīng)禁止保障房尤其是公務(wù)員住房上市轉(zhuǎn)讓，將國家提供的優(yōu)惠資源兌現(xiàn)為個(gè)人的巨額收益，這樣的改革一定不會(huì)得到支持。

  我愿意相信，“383改革方案”有關(guān)房地產(chǎn)制度改革的主要內(nèi)容，很可能會(huì)被三中全會(huì)接受。也就是允許集體建設(shè)用地直接入市和房產(chǎn)稅經(jīng)過一定過渡期后全面推開。但我們將會(huì)看到，哪怕文件公布，真正付諸實(shí)施也需要較長的時(shí)間。

  舉個(gè)例子。北京市在今年3月提出“自住型商品房”的概念，10月份才公布今明兩年的自住型商品房的建設(shè)規(guī)劃，但購買條件等還沒制定，估計(jì)要到年底。一年時(shí)間，也只是提出概念和完善設(shè)想而已。實(shí)施它就得等到2014年了。

  而房地產(chǎn)制度改革是全國啟動(dòng)而不是局限于某一個(gè)省市。而改革方案著眼于全國，是綱領(lǐng)性、全局性的，還需要細(xì)化。明年上半年能細(xì)化完就不錯(cuò)了。

  2014年可能會(huì)有少數(shù)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地入市試點(diǎn)，2015年試點(diǎn)范圍增加。而房產(chǎn)稅，2014年-2015年仍將是擴(kuò)大試點(diǎn)的時(shí)間。也就是說，雖然這兩種改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響，但在未來兩年這些影響還不會(huì)全面顯現(xiàn)。

  如果意志堅(jiān)決、進(jìn)展迅速，房地產(chǎn)這兩種改革有望在2016年全面推開，稍有耽擱，就可能拖到2017年。在此之前，限購限貸政策不會(huì)輕易退出。也就是說，理論上2014年-2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)還有望保持一定增長。但2016年-2017年則面臨大轉(zhuǎn)折，行業(yè)性的轉(zhuǎn)折。

  當(dāng)然，這不過是猜測(cè)而已。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

作者：李一戈