買房前的心理準(zhǔn)備

愛樓者

1、對樓盤價格作好心理準(zhǔn)備。
　　目前武漢樓市價格處于不斷的波動過程中。在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是您能承受的房屋總價是多少，根據(jù)該總價，您可以換算出您有能力購買的房屋的均價和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。例如：您能承受的總價是40萬，那么您可以購買均價4000元/平方米，面積100平方米的房屋;也可以購買5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。由于武漢市中心區(qū)和近郊區(qū)的房屋差價通常在800—1000元/平方米以上。這樣的計(jì)算有利于您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況。
　　其次，對房價的上升或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購房者在購置房屋時都希望房產(chǎn)能在今后升值。這也要從兩個方面來進(jìn)行判斷。(1)如果是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房價升值的因素。(2)如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤的地段和環(huán)境及樓盤本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業(yè)類型)。同時，由于目前國家的政策偏向?yàn)橄拗品慨a(chǎn)投資行為，因此，在購置新房前最好對如果轉(zhuǎn)手交易的話所付出的營業(yè)稅等各項(xiàng)成本計(jì)算在內(nèi)，主要為如果房屋辦證未滿五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營業(yè)稅(評估價*建筑面積*5.85%)和房屋評估價1%的個人所得稅。
　　另外，武漢市對購買高檔房做出規(guī)定：購買房屋為別墅或房價在5500元/平方米以上或總價超過70萬將在辦證時征收4個點(diǎn)的契稅(比非高檔房多征收2個點(diǎn))。
　　最后，樓盤價格受外部因素影響較大，雖然目前武漢房價呈上漲態(tài)勢，但也不排除個別樓盤會有下跌的情況出現(xiàn)。因此，消費(fèi)者購房前一定要端正心態(tài)。
　　2、對購房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。
　　通過第一步的價格準(zhǔn)備之后，您會對適合您支付能力的購房區(qū)域有一個大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區(qū)域了。據(jù)武漢市情，購房區(qū)域從大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來的生活地域和生活習(xí)慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗(yàn)一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因?yàn)橘彿砍霈F(xiàn)太大的改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。
　　3、對自己的償貸能力做好心理準(zhǔn)備。
　　如果您準(zhǔn)備一次性付款，那么最好還是能準(zhǔn)備一定的家庭應(yīng)急資金。如果您決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項(xiàng)生活支出，這就需要您有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財(cái)務(wù)計(jì)劃產(chǎn)生影響，因此，在購置房屋前應(yīng)做好新的家庭收入和支出計(jì)劃，以免購置房屋后對日常生活產(chǎn)生影響。
　　據(jù)財(cái)務(wù)專家建議，住房貸款最好占家庭總收入的30%以下，否則會影響生活品質(zhì)。
　　4、對購房風(fēng)險(xiǎn)做好心理準(zhǔn)備
　　由于目前的法制尚不健全，房產(chǎn)市場尚不規(guī)范。購房置業(yè)是一個非常復(fù)雜的過程，在這個過程中，購房者自然要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而這種購房風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因?yàn)槟壳伴_發(fā)商銷售的房屋多數(shù)都屬于期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設(shè)計(jì)圖紙來決定是否購買。因此，購房過程中可能會存在廣告欺詐、銷售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問題、面積不符、開發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況。
5.買房前應(yīng)該充分考慮辦理武漢城市戶口的問題
　　(1)相關(guān)政策
　　根據(jù)武漢市公安局2003年5月26日發(fā)布的《關(guān)于外地人員購買商品住宅辦理武漢市常住戶口的實(shí)施辦法》有關(guān)規(guī)定，從2003年6月1日起，凡戶籍不在在武漢市江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山七個中心城區(qū)及東西湖常青花園、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)神龍、漢強(qiáng)、東荊派出所轄區(qū)和東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)(不含托管的江夏區(qū)五村一委)范圍內(nèi)，具有合法身份證明、年齡在16周歲以上的中國公民，在上述區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住宅總價在30萬元以上，或者購房總建筑面積在120平方米以上的，可申辦包括購房者本人、配偶、子女共3人以內(nèi)的武漢市城區(qū)常住戶口。購房者申辦入戶后，可以依法轉(zhuǎn)讓或者出賣商品住宅，外地承購者不再享受購房申辦武漢市常住戶口的待遇。本辦法所稱商品住宅是指購房者1996年10月7日以后簽訂合同購買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市城區(qū)開發(fā)建設(shè)的商品住宅，不包括經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、安居工程住宅、辦公及經(jīng)營性用房。
　　在這條規(guī)定出臺后的相當(dāng)長的時間內(nèi)，一直未曾作過改動，2003年后，武漢房價一路飆升，到了2008年，一套面積90平方米的商品房，總價很容易就超過了30萬。舊的規(guī)定已經(jīng)不再適合于市場形勢。
　　武漢市最新的外地人員購房入戶條件為：
　　凡在市中心城區(qū)購買住房面積超過100平方米(含100平方米)和總價超過50萬元(含50萬元);遠(yuǎn)城區(qū)購買住房面積超過80平方米(含80平方米)和總價超過20萬元(含20萬元)，可按有關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目所在地辦理本市入戶手續(xù)。在武漢購買二手房不能辦理武漢城市戶口。

　　根據(jù)最新的細(xì)則，新政實(shí)施的時間以購房合同時間為準(zhǔn)。
　　(2)辦理戶口所需材料和流程
　　所需材料：1、本人書面申請;
　　2、由物業(yè)管理部門出具實(shí)際入住證明;
　　3、身份證、戶口簿及原戶籍地派出所戶籍證明;
　　4、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》;
　　5、購房合同及全額發(fā)票;
　　6、申請人身份證及婚姻證明。
　　以上第1、2、3項(xiàng)由戶政管理處收存原件，第4、5、6項(xiàng)審核原件，收存復(fù)印件。
　　辦理流程
　　1、購房申辦戶口人員從戶政管理處領(lǐng)取或從武漢市人民政府公眾門戶網(wǎng)站下載《外地人員購買商品住宅辦理武漢市常住戶口申請表》后，按要求如實(shí)填寫。
　　2、戶政管理處窗口受理。
　　3、內(nèi)部審批：戶政管理處戶口審批科審核→分管處長審批(不屬公示內(nèi)容)
　　4、在7個工作日內(nèi)簽發(fā)戶口《準(zhǔn)予遷入證明》，申辦人員憑戶口《準(zhǔn)予遷入證明》辦理戶口遷移手續(xù)。