旅游地產(chǎn)： 提升旅游地產(chǎn)軟實(shí)力

愛樓者

普通住宅開發(fā)的思維觀念不能復(fù)制到旅游地產(chǎn)開發(fā)上，要在開發(fā)模式、資源利用、營(yíng)銷服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理等方面探索創(chuàng)新，提升軟實(shí)力。

　　在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)令的重重打壓之下，許多開發(fā)企業(yè)意識(shí)到：僅僅依靠單一的住宅項(xiàng)目開發(fā)很難規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只有豐富產(chǎn)品和多業(yè)態(tài)布局才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。因此，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始在住宅產(chǎn)品之外，布局旅游地產(chǎn)。

　　長(zhǎng)期專注住宅的萬科，在高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后，其首個(gè)旅游度假產(chǎn)品萬科雙月灣也于9月17日正式啟動(dòng)。隨著更多的企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)，深入探索旅游與地產(chǎn)貼切融合之道，成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注的話題。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰在接受記者采訪時(shí)表示, “旅游業(yè)”與“房地產(chǎn)業(yè)”的結(jié)合，催生了旅游地產(chǎn)的發(fā)展，也成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。要推進(jìn)產(chǎn)品和業(yè)態(tài)創(chuàng)新。要根據(jù)房地產(chǎn)差異化、多樣化和個(gè)性化的特征，不斷發(fā)展新業(yè)態(tài)和新產(chǎn)品。但在發(fā)展戰(zhàn)略的選擇上，不能盲目，更不能跟風(fēng)。要根據(jù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，確定是專業(yè)化還是多元化發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)成熱點(diǎn)

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部部長(zhǎng)劉志峰日前在第二屆中國(guó)旅游地產(chǎn)軟實(shí)力峰會(huì)上表示,當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施正在進(jìn)入新的調(diào)整發(fā)展時(shí)期。從市場(chǎng)運(yùn)行狀況看，非住宅開發(fā)投資比例開始上升，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。　

　　就發(fā)展旅游地產(chǎn)而言，劉志峰從三個(gè)方面給予了建議：一、把握市場(chǎng)脈搏，抓住發(fā)展機(jī)遇。旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式，既滿足了旅游度假者的游憩需求，為部分投資置業(yè)者提供了新的投資渠道，同時(shí)也帶動(dòng)了地方其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著國(guó)民休閑度假需求和投資需求的不斷增加，加之房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)旅游地產(chǎn)的需求將更加旺盛。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，充分研究市場(chǎng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，贏得發(fā)展機(jī)遇�！　�

　　二、科學(xué)規(guī)劃，與旅游資源相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)。旅游地產(chǎn)不同之處在于與旅游資源的結(jié)合，具有很好的自然、文化景觀和建筑景觀。旅游資源始終是旅游地產(chǎn)的根本依托，無論是自然資源也好，文化資源也好，在地產(chǎn)開發(fā)時(shí)都應(yīng)得到充分的保護(hù)。像海南島有獨(dú)特的熱帶濱海自然景觀，在國(guó)際旅游島建設(shè)中一定要保護(hù)好、利用好，堅(jiān)決反對(duì)犧牲資源、破壞生態(tài)環(huán)境的盲目開發(fā)、過度開發(fā)和無序開發(fā)。要科學(xué)規(guī)劃，提倡健康有序、和諧共生、綠色發(fā)展的開發(fā)模式。

　　三、注重內(nèi)涵，確保品質(zhì)，提升軟實(shí)力。無論是休閑度假還是投資，消費(fèi)者對(duì)旅游地產(chǎn)的品質(zhì)要求相對(duì)較高，因此，旅游地產(chǎn)要走精品開發(fā)之路，不僅要有完善的配套，更要在產(chǎn)品的內(nèi)涵上下功夫，在服務(wù)水平上上檔次，努力創(chuàng)品牌，提高產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品的吸引力。普通住宅開發(fā)的思維觀念不能復(fù)制到旅游地產(chǎn)開發(fā)上，要在開發(fā)模式、資源利用、營(yíng)銷服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理等方面探索創(chuàng)新，提升軟實(shí)力。

　　偽旅游地產(chǎn)現(xiàn)象存在

　　中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受記者采訪時(shí)指出，在目前旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展中，存在一個(gè)重大問題：在華僑城由旅游向地產(chǎn)擴(kuò)張的模式成功之后，各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”就出現(xiàn)了，而且更多的是以純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商的面目出現(xiàn)的。

　　宋丁表示，“我們接觸過的幾個(gè)大項(xiàng)目都出現(xiàn)過這種問題，他們?cè)谇捌诘囊?guī)劃根本就不能用，地方政府不批。當(dāng)開發(fā)商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規(guī)劃大多都是房地產(chǎn)規(guī)劃，然后是象征性地做了旅游項(xiàng)目的規(guī)劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項(xiàng)目都擱淺了�！�

　　把旅游地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方GDP的動(dòng)力之一，地方政府頻繁出臺(tái)優(yōu)惠措施。實(shí)際上，部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是地方政府的招商引資項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是在城市邊緣地帶，開發(fā)商必須承擔(dān)起部分的政府職能，投入巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等配套，所以政府也會(huì)做出一定的讓利。

　　其實(shí)，“醉翁之意不在酒”，對(duì)于開發(fā)商而言，土地才是最重要的。事實(shí)上，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊并沒有經(jīng)過招拍掛程序，常常是開發(fā)商和地方政府協(xié)商以后，只是走個(gè)過場(chǎng)。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改善當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施。在這樣的情形下，作為一種補(bǔ)償，開發(fā)商拿地的價(jià)格相對(duì)就比較低。

　　旅游地產(chǎn)應(yīng)走精品路線

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示，旅游地產(chǎn)應(yīng)走精品路線。他認(rèn)為房企會(huì)遇到三個(gè)挑戰(zhàn):第一個(gè)挑戰(zhàn)是旅游業(yè)發(fā)展得很快，是一個(gè)綜合性的行業(yè)，包括吃、住、行、游、購(gòu)、娛。如何使旅游事業(yè)或者旅游地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，作為高層來說還有一些政策上的挑戰(zhàn)。

　　第二個(gè)挑戰(zhàn)是旅游地產(chǎn)往往是選擇旅游資源比較好的地方，這就要處理好資源保護(hù)開發(fā)的關(guān)系，該禁止的地方禁止開發(fā)，在限制開發(fā)的地方限制開發(fā)。應(yīng)該要精心的規(guī)劃和精心的設(shè)計(jì)，要把每一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目打造成精品。

　　第三個(gè)挑戰(zhàn)是旅游地產(chǎn)跟其他地產(chǎn)一樣存在總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理的問題，不管什么地方，過多肯定不行，過少也不行，基本合理就要適合廣大老百姓各種需求的需要。做旅游地產(chǎn)以前，必須問一下準(zhǔn)備好了沒有，如果沒有準(zhǔn)備好千萬不要盲目的進(jìn)入。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳認(rèn)為, 企業(yè)投資旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)需求將更高。中國(guó)的旅游業(yè)方興未艾，宏觀調(diào)控下，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)域當(dāng)中，特別是投資者開發(fā)者的角度來講，自然而然把非住宅的商業(yè)地產(chǎn)包括旅游地產(chǎn)作為一個(gè)可以拓展的領(lǐng)域和發(fā)展的空間，而企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中，投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理一定要有相應(yīng)的要求。

　　張永岳談到，首先是一個(gè)利益的問題。目前，旅游地產(chǎn)往往分為兩種情況，一種以旅游為概念，是一個(gè)純粹的房地產(chǎn)開發(fā)，還有一種是以旅游業(yè)的推進(jìn)而經(jīng)營(yíng)相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)。理論上說，旅游地產(chǎn)傾向于后者，但是前者他認(rèn)為也無可非議。

　　再者，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中有兩個(gè)問題，一個(gè)是指導(dǎo)理念不同，商業(yè)運(yùn)作模式以及盈利模式會(huì)形成差異，另外一個(gè)就是主題地產(chǎn)專業(yè)水平比較高，要把某一個(gè)主題發(fā)揮得淋漓盡致，上下左右、古往今來，不僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域更要在文化領(lǐng)域、社會(huì)領(lǐng)域得到很好的發(fā)揮�！�

　　另外，相關(guān)企業(yè)以及相關(guān)的專業(yè)組織應(yīng)匯集在一起，在理念上有一個(gè)很好的溝通，這對(duì)于整個(gè)旅游地產(chǎn)的推進(jìn)能夠起到很大的作用。

　　張永岳認(rèn)為，從企業(yè)來講，旅游地產(chǎn)可以成為一個(gè)有所作為的經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，但是要有所作為必須能夠有所準(zhǔn)備，能夠在各方面力量整合基礎(chǔ)上，把企業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)好，把企業(yè)的資源繪制好，必將有精彩的作品出現(xiàn)