旅游地產(chǎn)： 提升旅游地產(chǎn)軟實力

愛樓者

普通住宅開發(fā)的思維觀念不能復(fù)制到旅游地產(chǎn)開發(fā)上，要在開發(fā)模式、資源利用、營銷服務(wù)、運營管理等方面探索創(chuàng)新，提升軟實力。

　　在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，在限購、限貸、限價令的重重打壓之下，許多開發(fā)企業(yè)意識到：僅僅依靠單一的住宅項目開發(fā)很難規(guī)避市場風(fēng)險，只有豐富產(chǎn)品和多業(yè)態(tài)布局才能實現(xiàn)持續(xù)盈利。因此，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始在住宅產(chǎn)品之外，布局旅游地產(chǎn)。

　　長期專注住宅的萬科，在高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)之后，其首個旅游度假產(chǎn)品萬科雙月灣也于9月17日正式啟動。隨著更多的企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)，深入探索旅游與地產(chǎn)貼切融合之道，成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注的話題。中國房地產(chǎn)研究會會長劉志峰在接受記者采訪時表示, “旅游業(yè)”與“房地產(chǎn)業(yè)”的結(jié)合，催生了旅游地產(chǎn)的發(fā)展，也成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的契機和新的增長點。要推進產(chǎn)品和業(yè)態(tài)創(chuàng)新。要根據(jù)房地產(chǎn)差異化、多樣化和個性化的特征，不斷發(fā)展新業(yè)態(tài)和新產(chǎn)品。但在發(fā)展戰(zhàn)略的選擇上，不能盲目，更不能跟風(fēng)。要根據(jù)企業(yè)的優(yōu)勢和特點，確定是專業(yè)化還是多元化發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)成熱點

　　中國房地產(chǎn)研究會會長、原建設(shè)部部長劉志峰日前在第二屆中國旅游地產(chǎn)軟實力峰會上表示,當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施正在進入新的調(diào)整發(fā)展時期。從市場運行狀況看，非住宅開發(fā)投資比例開始上升，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點�！�

　　就發(fā)展旅游地產(chǎn)而言，劉志峰從三個方面給予了建議：一、把握市場脈搏，抓住發(fā)展機遇。旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，是集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式，既滿足了旅游度假者的游憩需求，為部分投資置業(yè)者提供了新的投資渠道，同時也帶動了地方其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著國民休閑度假需求和投資需求的不斷增加，加之房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，對旅游地產(chǎn)的需求將更加旺盛。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際，充分研究市場，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，贏得發(fā)展機遇�！　�

　　二、科學(xué)規(guī)劃，與旅游資源相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)。旅游地產(chǎn)不同之處在于與旅游資源的結(jié)合，具有很好的自然、文化景觀和建筑景觀。旅游資源始終是旅游地產(chǎn)的根本依托，無論是自然資源也好，文化資源也好，在地產(chǎn)開發(fā)時都應(yīng)得到充分的保護。像海南島有獨特的熱帶濱海自然景觀，在國際旅游島建設(shè)中一定要保護好、利用好，堅決反對犧牲資源、破壞生態(tài)環(huán)境的盲目開發(fā)、過度開發(fā)和無序開發(fā)。要科學(xué)規(guī)劃，提倡健康有序、和諧共生、綠色發(fā)展的開發(fā)模式。

　　三、注重內(nèi)涵，確保品質(zhì)，提升軟實力。無論是休閑度假還是投資，消費者對旅游地產(chǎn)的品質(zhì)要求相對較高，因此，旅游地產(chǎn)要走精品開發(fā)之路，不僅要有完善的配套，更要在產(chǎn)品的內(nèi)涵上下功夫，在服務(wù)水平上上檔次，努力創(chuàng)品牌，提高產(chǎn)品價值，增強產(chǎn)品的吸引力。普通住宅開發(fā)的思維觀念不能復(fù)制到旅游地產(chǎn)開發(fā)上，要在開發(fā)模式、資源利用、營銷服務(wù)、運營管理等方面探索創(chuàng)新，提升軟實力。

　　偽旅游地產(chǎn)現(xiàn)象存在

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受記者采訪時指出，在目前旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展中，存在一個重大問題：在華僑城由旅游向地產(chǎn)擴張的模式成功之后，各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”就出現(xiàn)了，而且更多的是以純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商的面目出現(xiàn)的。

　　宋丁表示，“我們接觸過的幾個大項目都出現(xiàn)過這種問題，他們在前期的規(guī)劃根本就不能用，地方政府不批。當(dāng)開發(fā)商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規(guī)劃大多都是房地產(chǎn)規(guī)劃，然后是象征性地做了旅游項目的規(guī)劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項目都擱淺了。”

　　把旅游地產(chǎn)作為拉動地方GDP的動力之一，地方政府頻繁出臺優(yōu)惠措施。實際上，部分旅游地產(chǎn)項目本身就是地方政府的招商引資項目。旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)項目都是在城市邊緣地帶，開發(fā)商必須承擔(dān)起部分的政府職能，投入巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項目、酒店項目等配套，所以政府也會做出一定的讓利。

　　其實，“醉翁之意不在酒”，對于開發(fā)商而言，土地才是最重要的。事實上，很多旅游地產(chǎn)項目的地塊并沒有經(jīng)過招拍掛程序，常常是開發(fā)商和地方政府協(xié)商以后，只是走個過場。在一些偏遠地區(qū)，地方政府急于改善當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施。在這樣的情形下，作為一種補償，開發(fā)商拿地的價格相對就比較低。

　　旅游地產(chǎn)應(yīng)走精品路線

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示，旅游地產(chǎn)應(yīng)走精品路線。他認為房企會遇到三個挑戰(zhàn):第一個挑戰(zhàn)是旅游業(yè)發(fā)展得很快，是一個綜合性的行業(yè)，包括吃、住、行、游、購、娛。如何使旅游事業(yè)或者旅游地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，作為高層來說還有一些政策上的挑戰(zhàn)。

　　第二個挑戰(zhàn)是旅游地產(chǎn)往往是選擇旅游資源比較好的地方，這就要處理好資源保護開發(fā)的關(guān)系，該禁止的地方禁止開發(fā)，在限制開發(fā)的地方限制開發(fā)。應(yīng)該要精心的規(guī)劃和精心的設(shè)計，要把每一個旅游地產(chǎn)項目打造成精品。

　　第三個挑戰(zhàn)是旅游地產(chǎn)跟其他地產(chǎn)一樣存在總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理的問題，不管什么地方，過多肯定不行，過少也不行，基本合理就要適合廣大老百姓各種需求的需要。做旅游地產(chǎn)以前，必須問一下準備好了沒有，如果沒有準備好千萬不要盲目的進入。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳認為, 企業(yè)投資旅游地產(chǎn)經(jīng)營管理與服務(wù)需求將更高。中國的旅游業(yè)方興未艾，宏觀調(diào)控下，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)域當(dāng)中，特別是投資者開發(fā)者的角度來講，自然而然把非住宅的商業(yè)地產(chǎn)包括旅游地產(chǎn)作為一個可以拓展的領(lǐng)域和發(fā)展的空間，而企業(yè)在這個領(lǐng)域當(dāng)中，投資開發(fā)經(jīng)營管理一定要有相應(yīng)的要求。

　　張永岳談到，首先是一個利益的問題。目前，旅游地產(chǎn)往往分為兩種情況，一種以旅游為概念，是一個純粹的房地產(chǎn)開發(fā)，還有一種是以旅游業(yè)的推進而經(jīng)營相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)。理論上說，旅游地產(chǎn)傾向于后者，但是前者他認為也無可非議。

　　再者，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中有兩個問題，一個是指導(dǎo)理念不同，商業(yè)運作模式以及盈利模式會形成差異，另外一個就是主題地產(chǎn)專業(yè)水平比較高，要把某一個主題發(fā)揮得淋漓盡致，上下左右、古往今來，不僅在經(jīng)濟領(lǐng)域更要在文化領(lǐng)域、社會領(lǐng)域得到很好的發(fā)揮�！�

　　另外，相關(guān)企業(yè)以及相關(guān)的專業(yè)組織應(yīng)匯集在一起，在理念上有一個很好的溝通，這對于整個旅游地產(chǎn)的推進能夠起到很大的作用。

　　張永岳認為，從企業(yè)來講，旅游地產(chǎn)可以成為一個有所作為的經(jīng)濟舞臺，但是要有所作為必須能夠有所準備，能夠在各方面力量整合基礎(chǔ)上，把企業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計好，把企業(yè)的資源繪制好，必將有精彩的作品出現(xiàn)