全國樓市房價雪崩 東莞樓市量跌價穩(wěn)暫不跟風

陸豐自由人

近日，穗深滬等一線城市品牌開發(fā)商降價促銷打折兇猛，二三線城市的房價會不會跟風“雪崩”？開發(fā)商又會采取什么方式抱團取暖？
　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，在年末各地尤其一線城市交易量、房價持續(xù)走低的大環(huán)境下，對于業(yè)績尚未達標的特別是上市的房企，加快推盤速度和加大項目促銷力度是其沖刺年度業(yè)績的主要手段，不排除年末至開年后第一季度全國樓市出現(xiàn)進一步的降價潮；而對于業(yè)績已達標甚至超標的房企，若具備充足的現(xiàn)金過冬，多數(shù)還是以不變應萬變。

象東莞這類房價未出現(xiàn)明顯泡沫的城市，房價或會在短期內(nèi)出現(xiàn)回調(diào)，但整體房價不會出現(xiàn)象一線城市的大幅下滑。　　■ 全國樓市：

　　一線城市房價紛紛“雪崩”

　　近日最為轟動的是知名房企星河灣將上海的兩個項目價格下調(diào)15%—20%，并對老業(yè)主進行差價補償，其中補償資金將高達６億元�！　�無獨有偶，近日，位于廣州海珠區(qū)新港中路的一個樓盤，突然宣布大幅降價，最高降幅達9000元/㎡之巨，降價幅度之大震驚樓市，成為廣州中心城區(qū)近年來罕見的大幅度降價樓盤。 　　與此同時，廣州東山區(qū)的一個樓盤，以一條促銷短信而廣受關(guān)注：“東山樓七折！鐵定！直降1萬！限量限時搶購，豪裝兩房1.8萬起，三、四房2.2萬起。僅限三天，首付30萬起名校足車位�！� 當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)調(diào)控趨緊 銀根持續(xù)緊縮，中小開發(fā)商的資金鏈非常緊張，廣州樓市全面降價的大幕已經(jīng)開啟�！　∵@意味著全國降價拐點正式到來。究竟是什么原因令一線城市房價紛紛轉(zhuǎn)向，急速下滑？

　　 原因剖析：

　　●政策從嚴： 限購仍是樓市主調(diào)

　　●資金鏈緊張 ：自籌資金難支撐擴張 一線城市房企降價“割肉”

　　緣何一線城市房價開始“雪崩”？業(yè)內(nèi)人士認為，這與國家調(diào)控大環(huán)境息息相關(guān)。雖然2011年各地樓市紛紛表現(xiàn)出強烈的“拖市”意愿，但“新國八條”、“限購”、“限價”、“限貸”等一系列嚴厲調(diào)控政策令2011年的樓市最終轉(zhuǎn)向。

　　受限購、限貸影響，與樓市唇齒相依的土地市場同樣受冷。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：全國居住用地（剔除保障房用地）供應計劃較去年實際供應量增加約5成左右。然而，受空前嚴厲調(diào)控政策的影響，1~11月國內(nèi)60個大中城市居住用地成交量同比下降29%。僅16個城市宅地成交同比上升，多數(shù)城市成交量同比萎縮嚴重。　　由此看見，房企自籌資金已經(jīng)難以支撐投資擴張。

　　中原地產(chǎn)研究中心認為，“全市限購”之所以對開發(fā)商影響明顯，是因執(zhí)行“全市限購”的大多是房地產(chǎn)市場發(fā)達、房價較高的城市，在調(diào)控大環(huán)境下，成交量下降明顯，開發(fā)商對后市信心不足，從而在年底忍痛降價出貨，以求更多現(xiàn)金周轉(zhuǎn)過冬。

　　目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資途徑，過去主要為三個途徑，分別為信貸、信托以及資本市場。在銀行收縮貸款之后，今年6月以來，各地房企早已開始通過各種渠道融資，減少對銀行融資的依賴。早在上半年，雅居樂等11家房企在半個月左右的時間里，通過銀行借貸、發(fā)行票據(jù)以及信托等各種方式找錢，發(fā)債規(guī)模已達到424億元。

　　但多家上市房企股權(quán)融資泡湯，借殼上市門檻大幅提高。因此，借道信托、海外發(fā)債等途徑也成為了諸多上市房企的選擇。而市場融資成本高昂，會“吃掉”業(yè)績增長。

　　開發(fā)商資金來源幾乎是全面收縮，因此增加房價下行的壓力。但根據(jù)數(shù)據(jù)推算，目前房企的資金是緊而不斷，而且?guī)齑娌�沒有惡化到2008年的程度。因此，房價可降，但短期不會降太多。

　　星河灣董事副總裁梁上燕在接受媒體采訪時表示，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬，此次降價主要是順應市場環(huán)境，積極響應國家調(diào)控政策，讓房價合理回歸；而進行補差價，是為了回饋老業(yè)主�！拔覀兣袛喾康禺a(chǎn)調(diào)控政策可能會更緊，市場環(huán)境也會更差，因此要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略主動作為。

　　一線城市開發(fā)商開始hold不住了。早些時日，綠城被傳“倒下了”、合生創(chuàng)展被爆銷售額大幅度下滑。年末即將來臨，東莞開發(fā)商的資金鏈又如何？東莞房企能否過一暖冬？大幅度降價的情況會不會在東莞發(fā)生？