銀行房貸政策霸道之謎：打折幾乎是無從談起

小青年

       [提要] 利率松綁的消息僅僅沸騰了一天，就被證實(shí)是外資銀行針對(duì)高資信客戶的慣有政策，更多的購(gòu)房者只好回轉(zhuǎn)頭來面對(duì)內(nèi)資商業(yè)銀行的房貸政策，首套房貸利率能維持基準(zhǔn)利率不上浮便是最大的優(yōu)惠了，打折幾乎無從談起。



　　利率松綁的消息僅僅沸騰了一天，就被證實(shí)是外資銀行針對(duì)高資信客戶的慣有政策，更多的購(gòu)房者只好回轉(zhuǎn)頭來面對(duì)內(nèi)資商業(yè)銀行的房貸政策，首套房貸利率能維持基準(zhǔn)利率不上浮便是最大的優(yōu)惠了，打折幾乎無從談起。
　　早在今年初，重慶等城市的商業(yè)銀行就將首套房貸利率優(yōu)惠取消，并陸續(xù)上浮至5%-30%。中央強(qiáng)令推行提高二套房首付、停止三套房貸等措施是針對(duì)投資、投機(jī)需求，但首套房貸利率全面上調(diào)，必然對(duì)自住購(gòu)房需求包括購(gòu)買保障性住房的群體產(chǎn)生抑制作用。
　　在最近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，差別化房地產(chǎn)信貸政策一直被商業(yè)銀行按照“有利于我”的方式選擇性執(zhí)行。商業(yè)銀行被偏激的購(gòu)房人痛罵為見利忘義、出爾反爾背后，有著深層次的制度性因素。一是我國(guó)政策性住房金融制度的缺失；二是國(guó)有商業(yè)銀行法人治理結(jié)構(gòu)的先天性殘疾。
　　如何熨平貨幣政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響？各國(guó)普遍在商業(yè)性住房金融外，實(shí)行公共住房政策和與之相配套的政策性住房金融。比如，英國(guó)、奧地利、德國(guó)等實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。在德國(guó)，合同儲(chǔ)蓄大約占到房貸總額一半，僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款，所有房貸(包括合同儲(chǔ)蓄和商業(yè)貸款)都實(shí)行固定利率制，合同儲(chǔ)蓄房貸利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)利率，期限長(zhǎng)達(dá)30年，這種長(zhǎng)周期幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)。再如，新加坡、馬來西亞等國(guó)實(shí)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄融資和公積金制度，美國(guó)的聯(lián)邦住房銀行系統(tǒng)、韓國(guó)的國(guó)民住宅基金、巴西的國(guó)家住房銀行都發(fā)揮著政策性住房金融的功能。
　　我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展源于住房制度改革所產(chǎn)生的金融需求，1991年2月，上海借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)推出住房公積金制度，因這一模式具有政策強(qiáng)制性歸集資金的特點(diǎn)，且來源穩(wěn)定、數(shù)額大、期限長(zhǎng)，很快為中央所吸納，成為我國(guó)政策性住房金融的主體。公積金制度早期對(duì)我國(guó)住房體制市場(chǎng)化改革發(fā)揮了十分積極的作用，并帶動(dòng)了商業(yè)房地產(chǎn)信貸制度的建立和發(fā)展，但在隨后的過程中，公積金的政策功能逐步被異化。出于利益和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的本能，公積金更多被貸給了中高收入人群購(gòu)買商品房，現(xiàn)有的“低貸低存”原則加上“低息和免稅”等優(yōu)惠措施，更多給了中高收入群體甚至投資人，出現(xiàn)了公積金“劫貧濟(jì)富”的現(xiàn)象。2008年末，全國(guó)住房公積金繳存余額就已突破萬億，沉淀資金3193.02億元，占繳存余額的26.35%，公積金的政策性金融特征并未發(fā)揮。
　　1997年取消福利分房以來，房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)化助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資和投機(jī)，成為房?jī)r(jià)過快上漲的重要推手。2007年8月，國(guó)務(wù)院召開了全國(guó)住房工作會(huì)議，明確要求把解決城市低收入家庭住房困難作為政府的重要職責(zé)，加快建立健全住房保障制度，但我國(guó)住房金融似乎仍然按照完全市場(chǎng)化的模式在大踏步前進(jìn)。究其原因，筆者認(rèn)為有兩股力量，一是來源于中國(guó)特色的商業(yè)銀行激勵(lì)約束機(jī)制，二是來源于多年來業(yè)已形成的“土地+信貸”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，二者共同作用在一定程度上左右了我國(guó)貨幣政策的制訂和出臺(tái)。
　　相對(duì)于完全市場(chǎng)化的華爾街金融巨頭，我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行高管和金融高管風(fēng)險(xiǎn)防范和監(jiān)管的壓力要小得多，但銀行的基層組織利潤(rùn)最大化之動(dòng)力卻十分旺盛。對(duì)于銀行高管而言，“水多了加面、面多了加水”，風(fēng)險(xiǎn)可以通過規(guī)模的反復(fù)擴(kuò)張?jiān)谟邢薜娜纹趦?nèi)后置，一旦單一銀行的風(fēng)險(xiǎn)累積大到足以成為金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家和地方政府就會(huì)來埋單，只要當(dāng)初是“董事會(huì)集體決策”也就罰不責(zé)眾了，現(xiàn)代企業(yè)的董事會(huì)制度成為集體免責(zé)的最好武器。
　　另一方面，各大國(guó)有商業(yè)銀行都是A+H上市公司，薪酬和國(guó)際接軌那是自然，職務(wù)消費(fèi)肯定是額外的福利。但銀行的基層，包括各地支行、分行行長(zhǎng)，更不用說業(yè)務(wù)員，則是完全市場(chǎng)化的激勵(lì)約束機(jī)制。他們大多是合同聘用制，靠工資加利潤(rùn)提成掙錢養(yǎng)家糊口，于是出現(xiàn)了上層高管和下層業(yè)務(wù)員的激勵(lì)、責(zé)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱的怪象，造成了制度性地對(duì)利潤(rùn)的追逐和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的忽視。因此，不論是在流動(dòng)性過剩推動(dòng)的房地產(chǎn)亢奮的前幾年，還是在實(shí)行緊縮的貨幣政策的這兩年，商業(yè)銀行總能利潤(rùn)最大化和風(fēng)險(xiǎn)后置化地選擇性執(zhí)行中央政策。
　　在2009年和2010年的信貸超常規(guī)擴(kuò)張中，受益最大的是商業(yè)銀行，他們通過各種手段放款，利率打折、變通“第二套”房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、轉(zhuǎn)按揭和消費(fèi)信貸等各種創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮。銀行和房地產(chǎn)中介串通搞假按揭、假房貸并不是個(gè)案。同樣，在本輪信貸緊縮中立于不敗之地的仍然是銀行，多次提高存款準(zhǔn)備金率，對(duì)中小企業(yè)和個(gè)人貸款利率水漲船高，銀行利用其獨(dú)一無二的話語(yǔ)權(quán)，借調(diào)控政策之威對(duì)貸款人任意宰割。我的一個(gè)同事，2010年1月買了第一套房，當(dāng)時(shí)銀行表示首付20%、利率7.5折優(yōu)惠，并于2010年5月面簽合同，但到2011年6月樓盤封頂銀行通知其可以放款時(shí)，首付要求提高到40%，利率按照基準(zhǔn)利率上浮15%。當(dāng)然，這絕不是個(gè)案。單從基準(zhǔn)利率計(jì)算，一年期銀行的存貸差約3%，如果按照貸款利率上浮計(jì)算，存貸差高達(dá)6%左右，試想還有什么買賣能比這更賺錢？2011年上半年在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的大背景下，多家上市銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)都超過30%。
　　統(tǒng)計(jì)顯示，2009年美國(guó)共有140家銀行破產(chǎn)，2010年增至157家，今年上半年美國(guó)破產(chǎn)銀行達(dá)55家，而中國(guó)工商銀行連續(xù)幾年蟬聯(lián)世界最賺錢的銀行，真的有世界一流的競(jìng)爭(zhēng)力嗎？果真如此，或許美國(guó)銀行、高盛投資等金融大鱷也不至于在香港市場(chǎng)反復(fù)拋售我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行的股票了。
　　我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)銀行貸款仍將是居民購(gòu)房融資的主渠道，保持融資成本的長(zhǎng)期穩(wěn)定、可控是降低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。政策性住房金融和商業(yè)性住房金融的切割勢(shì)在必行，必須建立真正符合中國(guó)國(guó)情的住房金融政策體系，搞好頂層設(shè)計(jì)，而不是在現(xiàn)有的體系下進(jìn)行簡(jiǎn)單的修修補(bǔ)補(bǔ)。



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